Où en est le projet de construction du Quai neuf à Bordeaux ?
Dimitri Iatosti
le 07 décembre 2022
[ mis à jour le 08 décembre 2022 ]
SOMMAIRE
Quai neuf, un projet d’envergure au cœur de Bordeaux Euratlantique
Le Quai neuf à Bordeaux est un programme immobilier ambitieux qui rentre dans le cadre de l’Opération d’Intérêt National (OIN) Bordeaux Euratlantique, qui vise à redessiner le visage des quartiers autour de la gare Bordeaux Saint-Jean. Il est actuellement en construction à l’intersection entre le boulevard Jean-Jacques Bosc et le Quai de Brienne, face au chantier du futur pont Simone Veil.
Le quai neuf à Bordeaux est composé de 13 bâtiments, dont 3 tours de 16 étages. Il y aura une mixité d’usage car elle mêlera une résidence de 770 logements neufs, dont 145 à destination des étudiants, 6800 m² de bureaux et 7800 m² de commerces. La surface plancher est au total de 67 000 m².
Au niveau du type d’habitation, ce programme neuf à Bordeaux a consacré 45% de ses logements en accession libre et 20% en accession maitrisée. En outre, il y a 35% de logements sociaux.
Pour faciliter l’accès au Quai neuf à Bordeaux, 1 bus à haut niveau de service le desservira prochainement et 2000 m² de locaux à vélos ont été aménagés. Les places de stationnement pour les voitures ont été construites au sous-sol afin de libérer de l’espace en hauteur.
La construction de ce quartier a nécessité un investissement de 100 millions d’euros.
Zoom sur le pont Simone Veil
En face du quai neuf se construit actuellement le futur pont Simone Veil. Prolongeant le boulevard Jean-Jacques Bosc, il permettra de rejoindre la salle de spectacles l’Arkea Arena, qui souffrait jusque-là d'un manque d'accessibilité.
Le pont Simone Veil est un des projets urbains les plus emblématiques de Bordeaux Euratlantique, au même titre que la Méca (Maison de l'économie créative et de la culture en Nouvelle-Aquitaine) ou la Tour Hypérion, la plus haute tour en bois à vocation résidentielle en France.
Il sera le 8ème pont de Bordeaux qui enjambe la Garonne, sans compter le pont de la Palombe, inauguré en juillet 2022, qui passe au-dessus des voies ferrées et qui relie les quartiers d’Armagnac et Amédée Saint-Germain.
Il sera un outil intermodal, ce qui signifie qu’il sera utilisé par tous les modes de déplacement. En effet, 4 voies seront dédiées à la voiture et 2 à la circulation des bus. Les cyclistes pourront emprunter des pistes cyclables. Quant aux piétons, ils pourront marcher sur un espace de 15 m de large.
Le Quai neuf à Bordeaux : + de nature en ville
Ce programme a voulu être exemplaire en matière de développement durable. Il a obtenu 3 labels différents :
- Biodivercity : une certification qui note les projets prenant en compte la biodiversité ;
- BREEAM : prend en compte l’impact environnemental d’un projet immobilier ;
- NF Habitat HQE 9* : prend en compte la performance énergétique, économique et durable d’un logement.
Ces labels ont récompensé les actions qui font partie prenante du projet, comme :
- la consécration de 60% d’espaces dédiés à la biodiversité,
- l’aménagement de 6500 m² d’espaces végétalisés,
- la plantation de 100 nouveaux arbres.
En plus des arbres plantés, on peut y voir des toitures végétalisées. En outre, un module thermique est à disposition des résidents afin qu’ils puissent gérer leur consommation provenant du réseau de chaleur urbain.
Un projet primé
Quai neuf à Bordeaux a reçu le Grand prix régional des Pyramides d’Argent 2022. Cette récompense a été attribuée par la FPI Nouvelle-Aquitaine (Fédération des Promoteurs Immobiliers).
Ce programme a été recomposé pour la qualité, l’esthétique, l’innovation et l’impact environnemental de sa construction.
Afin de faire de Quai neuf un quartier exemplaire sur le long terme, un totem a été partagé entre toutes les équipes présentes lors de la cérémonie d’ouverture de chantier. Ce totem tend à rappeler les valeurs qui ont animé les acteurs du projet. Ainsi, il pourra être utilisé à l’avenir, comme lors des prochains aménagements d’espaces verts.
La cérémonie d’ouverture du chantier de Quai neuf à Bordeaux a été faite en présence de représentants de la municipalité de Bordeaux, de Bordeaux Euratlantique, des architectes ainsi que des entreprises faisant partie du projet.
“Quai Neuf est un grand projet mené en équipe avec l’EPA Euratlantique, Bouygues immobilier, Sogeprom, les architectes mais également plus de 40 intervenants et 150 entreprises alignés autour d’un sens commun partagé : créer une ville désirable, saine et respectueuse de l’Homme et des milieux ! “
Gonzague Douniau, Directeur Général Région Sud-Ouest de Bouygues Immobilier
Quels sont les prix du marché de l’immobilier neuf dans le quartier ?
Le secteur Saint-Jean/Belcier/de l’Ars a pris de plus en plus d’ampleur au fil des années. En effet, l’OIN Bordeaux Euratlantique a transformé des quartiers entiers proches de la gare, englobant Floirac et Bègles.
Des grandes entreprises, sentant le potentiel de ces quartiers n’ont pas hésité à investir les lieux. C’est le cas de la Caisse d’Epargne, qui a implanté son siège régional dans un sublime bâtiment face à la Méca sur le quai Paludate. Au total, Bordeaux Euratlantique abrite plus de 16 700 employés.
Le quartier d’Armagnac, (secteur qui fait partie de Saint-Jean Belcier), est un ensemble de logements neufs, de résidences étudiantes et de bureaux. C’est pour cela que l’agence Erasmus y a installé ses valises, ce qui a pour effet d'attirer de nombreux étudiants dans le coin.
De plus, ces quartiers sont très accessibles. Tout d’abord, car la gare de Bordeaux Saint-Jean est très proche. Ensuite, la ligne C du tramway, qui relie Blanquefort à Villenave d’Ornon, dessert de nombreux quartiers de Bordeaux Euratlantique. L’arrêt de tramway le plus proche du Quai neuf à Bordeaux est Carle Vernet (15 minutes à pied).
Le prix médian d’un logement neuf constaté dans le secteur Saint Jean-Belcier-Carle Vernet est de 4 877 €/m2. En 5 ans, il a augmenté de + de 45%. Il est intéressant d’investir dans un studio ou un T2 dans une des résidences du Quai neuf car le quartier est proche de Saint-Jean Belcier, qui accueille 1/5 des personnes vivant seules. De plus, dans ce même quartier, la proportion de couple avec enfants est de 13,9%. Il est alors judicieux d’acquérir des T3 ou des T4 pour pouvoir les loger.
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Les aides pour investir au Quai neuf à Bordeaux
Pour investir au Quai neuf à Bordeaux, s’offrent à un investisseur deux dispositifs fiscaux :
- la loi Pinel,
- la loi Pinel 2023.
La loi Pinel est destinée à acquérir des logements neufs pour les mettre en location par la suite. Cela a pour effet de favoriser le logement intermédiaire. L’investisseur bénéficie ainsi de réductions d’impôts.
Les autres avantages qui se rajoutent sont :
- une plus-value à la revente,
- un apport pour un prochain achat,
- un complément de retraite.
Pour bénéficier de la totalité du dispositif, il faut acheter un logement neuf, non meublé, et le louer à un locataire dont c’est le logement principal. La durée d’engagement est au choix de 6,9 ou 12 ans. De plus, l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € (ou 5500 €/m²). Il est bien sûr possible d’acheter un logement à un prix supérieur mais le calcul ne prendra pas en compte le surplus.
La loi Pinel 2023 verra le jour le 1er janvier 2023. Elle a les mêmes avantages que la loi Pinel. Les différences sont :
- Le type de logement : la loi Pinel classique encourage l’investissement dans les logements neufs quels qu’ils soient, tandis que la loi Pinel 2023 incite à investir dans des programmes durables ou dans des logements neufs de quartiers prioritaires ;
- Les taux : les taux de la loi Pinel classique baisseront de manière progressive jusqu’en 2024, l’année de sa disparition.
Voici un tableau des taux de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2024 :
|
Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
Les objectifs de la loi Pinel 2023 :
- décarboner le secteur du bâtiment,
- améliorer les performances énergétiques,
- garantir un confort estival : La température ne doit pas dépasser 30° le jour et 28° la nuit plus de 25 jours d'affilée,
- améliorer le confort : double orientation obligatoire à partir du T3, superficies minimums en fonction des typologies.
