Que faire en cas de retard de livraison VEFA ?

Dimitri Iatosti

le 05 décembre 2022

[ mis à jour le 17 avril 2024 ]

Un achat en VEFA est un rêve pour beaucoup de français car l’achat sur plan est rassurant à bien des égards. Tout d’abord, en achetant un bien VEFA, les acheteurs sont assurés de bénéficier d’un logement personnalisé, optimisé, confortable et bénéficiant des dernières normes énergétiques. Ils ont en outre couverts par les garanties du neuf.

Seulement, il arrive que les acheteurs subissent un retard de livraison VEFA. Un contretemps qui peut entrainer des répercussions pour des nouveaux propriétaires qui ont déjà engagé de l’argent (location d’un garde-meuble, double loyer, etc.). Ces derniers sont cependant protégés légalement et peuvent demander des indemnités en cas de retard.

Quelles sont les principales étapes d’un achat en VEFA ?

Pour poser le contexte, un bien vendu en VEFA est un appartement ou une maison neuve achetés sur plan. Le paiement s’effectue par étapes en fonction de l’avancée des travaux. La loi encadre et impose un échelonnement selon un calendrier. Tout d’abord, un dépôt de garantie doit être fourni lors de la réservation. Ensuite, à la livraison, les 5% (jamais plus de 10) restants du montant doivent être soldés.

Entre ces deux étapes, l’échéancier de paiement se fait comme suit :

• 35% du prix total du logement à l’achèvement des fondations,
• 70% du prix total du logement lors de la mise hors d’eau (murs, toiture, charpente),
• 95% du prix total du logement à la fin des travaux.

Les étapes principales d’un achat VEFA sont :

• La réservation : Le promoteur et l’acheteur établissent un contrat de réservation. Le dépôt de garantie se fait à ce moment-là. Ce contrat n’est pas un compromis de vente. En effet, l’acheteur a jusqu’à 10 jours pour changer d’avis et il est possible que le promoteur ne réalise pas le programme. Dans ce cas, le dépôt de garantie est restitué ;
• L’acte de vente : il est signé chez un notaire car c’est un contrat dans lequel toutes les informations doivent être réunies. C’est dans ce document que sont établies les conditions d’échelonnement, ainsi que les éventuelles pénalités de retard livraison VEFA ;
• La livraison du logement neuf : l’acheteur devient complètement propriétaire du bien lors de la livraison. Un retard de plus de 30 jours peut entrainer des pénalités.

Quelles peuvent être les causes principales d’un retard livraison VEFA ?

©Olena Ukhova - Shutterstock

Diverses situations peuvent entrainer du retard dans livraison VEFA. Parmi les causes estimées légitimes, on peut trouver :

• les conditions climatiques : intempéries, gel, canicule etc. Elles sont la principale cause de retard, en témoignent les 70% de personnes qui ont répondu à l’étude d’UFC-Que Choisir sur le sujet ;
• retard de livraison de matériaux : l’inflation peut faire augmenter les couts des travaux donc peut retarder la construction ;
• liquidation judiciaire ;
• grève ;
• défaillance d’une entreprise ;
• retard à cause d’un remplacement d’une entreprise.

A noter que si le promoteur invoque des intempéries pour justifier son retard, il est tenu de fournir des relevés météorologiques pour témoigner des aléas climatiques.

Ces causes de retard ont été validées selon la Cours de Cassation :

Cela aurait pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de la répercussion sur l’organisation générale du chantier[…] qu’une telle clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison n’avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Retard livraison VEFA : Peut-on contester ces causes ?

Il est tout à fait possible de contester ces causes. Seulement, nous venons de voir que certaines causes sont légitimes, donc difficilement contestables. Lorsqu’un promoteur reporte la date de livraison VEFA, il doit donner la justification en invoquant une des raisons jugées légitimes par la Cour de Cassation.

Seulement, le retard de livraison d’un bien en VEFA peut engendrer différents frais :

• location d’un garde meuble,
• perte de revenus locatifs,
• remboursement de frais bancaire ou de frais intercalaires,

C’est pour cela que l’acquéreur peut justifier son préjudice personnel, par l’intermédiaire d’un avocat, ou en s’adressant directement au promoteur.

Peut-on anticiper le retard livraison VEFA ?

Il n’est pas toujours facile d’obtenir une date précise de livraison de la part du promoteur car l'échéance est le plus souvent exprimée en trimestre.

Un bon moyen d’anticiper les retards peut être de faire figurer dans les contrats, établis en avance, une clause qui encadre les pénalités. De plus, il est important de vérifier si les informations du contrat de réservation et l’acte de vente correspondent.

Lorsque pendant la construction, l’acquéreur constate un retard, il peut tout d’abord en parler au promoteur pour en demander la cause. Ensuite, il est dans son droit d’envoyer une mise en demeure avec accusé de réception, dans laquelle il mentionne le délai supplémentaire qu’il souhaite accorder au promoteur (ce délai est en règle générale d’une durée de 30 jours).

Si cette mise en demeure n’a pas eu l’effet escompté, il sera possible de faire appel à un huissier, qui sommera le promoteur à finir les travaux dans le délai imparti.

Retard de livraison VEFA : Que faire pour être indemnisé ?

Pour qu’un acquéreur soit indemnisé, il doit, justifier de son préjudice. De plus, les réclamations de pénalités de retard se font après les mises en demeures.

Lorsque le retard de livraison sera acté comme préjudiciable pour l’acquéreur, ce dernier devra envoyer un courrier, lorsque la date de livraison prévue est dépassée :

• soit au constructeur,
• soit au garant,
• soit au maître d’œuvre.

Le premier jour, à partir duquel le retard débute devra figurer dans le courrier. Cela permettra de marquer le premier jour de paiement des indemnités.

La présence d’un avocat à vos côtés, habitué à ce type d’affaire, peut vous être utile car il pourra vous guider et vous indiquer le montant des indemnités de retard. À noter qu’il vous sera difficile de vous faire indemniser pour un préjudice moral.

Une fois que votre demande d’indemnisation est acceptée, le montant que l'acquéreur recevra est de :

• 1/3000 du prix de vente par jour.

Ceci signifie que, par exemple, pour un logement de 300 000 €, il recevra 100 € par jour de retard.

Le retard de livraison en VEFA est une des plaies de la vente dans le neuf… Mais c’est oublier que dans la plupart des cas, les choses se passent très bien et que l’immobilier neuf offre des avantages indéniables par rapport aux biens anciens !

Que faire en cas d’arrêt des travaux ?

Il est possible que l’arrêt des travaux résulte d’une incapacité à les achever. Il faudra alors lancer des procédures spécifiques. Si lors de la construction, le promoteur est dans l’incapacité de terminer les travaux déjà entamés, des solutions s’offrent à l’acheteur :

• faire jouer la GPA (garantie de parfait d’achèvement) : cette garantie couvre l’acquéreur en cas d’inachèvement des travaux. Le garant, qui est le plus souvent un établissement bancaire ou une société d’assurance, verse les sommes restantes pour achever le chantier ;
• demander la suspension du prêt bancaire.

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