Près du Grand-Théâtre, une pépite du patrimoine bordelais se réinvente
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Un emplacement d'exception dans le triangle d'or bordelais
- Une réhabilitation d'orfèvre sous l'œil des Bâtiments de France
- Seize appartements aux volumes généreux et terrasses confidentielles
- Le dispositif Malraux : défiscalisation patrimoniale à 30 %
- Un marché porté par le dynamisme métropolitain
- Un projet qui illustre la mutation de l'immobilier patrimonial
- Appartements disponibles à la commercialisation
Au cœur du Triangle d'Or de Bordeaux, à quelques pas du Grand-Théâtre, un immeuble du XIXe siècle au cœur d'un périmètre classé Site Patrimonial Remarquable reprend vie.
Le programme "Arabesque" orchestre la métamorphose de cet ensemble historique en 16 appartements d'exception. Restauration patrimoniale exigeante soutenue par le dispositif fiscal Malraux, cette opération incarne la parfaite synthèse entre le cachet de l'ancien et le confort contemporain.
Je réserve un logement dans la résidence ArabesqueUn emplacement d'exception dans le triangle d'or bordelais
La résidence Arabesque, qui sera livrée en 2028, trône sur l'un des secteurs les plus convoités de la métropole aquitaine. Le quartier du Grand-Théâtre, écrin du patrimoine bordelais classé UNESCO, concentre l'essence de l'art de vivre local. À deux minutes à pied, la promenade Sainte-Catherine déroule ses 1 200 mètres de boutiques, tandis que le Cours de l'Intendance affiche les enseignes de luxe : Louis Vuitton, Hermès, Cartier ou Repetto.
Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Le marché immobilier dans ce secteur atteint 5 900 à 8 000 euros le mètre carré pour le neuf en septembre 2025, selon les dernières données du marché. Les biens d'exception, dotés de terrasses ou de vues remarquables, franchissent régulièrement la barre des 9 000 euros. Cette tension s'explique par une offre rare : dans l'hyper-centre classé, les opportunités de programmes neufs se comptent sur les doigts d'une main.
La connectivité du site renforce son attrait. Les lignes de tramway A, B, C et D convergent vers le quartier, permettant de rejoindre la gare Saint-Jean en neuf minutes ou l'aéroport en quarante minutes. Les quais de Garonne se découvrent en cinq minutes de marche, offrant un poumon vert au cœur de la ville de pierre.
Une réhabilitation d'orfèvre sous l'œil des Bâtiments de France
L'immeuble qui accueille Arabesque n'avait connu aucune campagne de restauration profonde depuis sa construction au XIXe siècle. La façade richement décorée, ornée d'un lion en mascaron et de modénatures sculptées, témoigne du savoir-faire architectural de l'époque.
Les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France ont guidé chaque étape de la réhabilitation : isolation, toiture, traitement du plomb et de l'amiante, ravalement des façades.
À l'intérieur, le hall d'entrée restitue les codes des immeubles bourgeois avec ses carreaux de ciment et ses moulures. La rampe d'escalier en bois, agrémentée de ferronneries raffinées, court sous une verrière qui coiffe les cinq étages. Un ascenseur nouvellement créé complète le dispositif de circulation verticale, répondant aux normes actuelles sans altérer le cachet historique.
Dans les appartements, les éléments patrimoniaux remarquables ont été soigneusement préservés. Parquets Versailles, cheminées d'époque en marbre, moulures, boiseries sculptées et volets intérieurs en bois traverseront les décennies grâce à une restauration dans les règles de l'art. Les huisseries ont été remplacées par des fenêtres en bois sur-mesure à double vitrage, respectant l'esthétique d'origine tout en assurant un confort acoustique et thermique optimal.
Seize appartements aux volumes généreux et terrasses confidentielles
Arabesque propose uniquement 16 logements, répartis sur cinq étages. Cette rareté assumée participe du positionnement haut de gamme de l'opération. Les surfaces profitent de hauteurs sous plafond remarquables, et de belles expositions grâce aux hautes fenêtres qui rythment les façades.
L'architecte a imaginé un jeu de transparence inédit en créant des puits de jour et des fenêtres de toit qui diffusent la lumière naturelle au cœur des appartements. Dès le deuxième étage, d'exceptionnelles terrasses à ciel ouvert s'apparentent à des patios privés, véritables écrins végétalisés rares dans le centre historique. Au dernier niveau, les toits-terrasses offrent des échappées panoramiques sur les toits de Bordeaux, avec vue plongeante sur le Grand-Théâtre et la place de la Bourse.
Les prestations intérieures marient l'ancien et le contemporain. Les cuisines ouvertes sur-mesure intègrent des plans de travail en pierre naturelle, élégants et pérennes. Les chambres disposent de dressings ou placards intégrés réalisés sur-mesure. Les salles de bains comportent receveurs extra-plats, parois vitrées, meubles-vasques avec miroirs éclairés et sèche-serviettes. Au sous-sol accessible par ascenseur, un local à vélos spacieux et de grandes caves complètent les prestations.
Le dispositif Malraux : défiscalisation patrimoniale à 30 %
Arabesque bénéficie du dispositif fiscal “Malraux”. Située dans le “Site patrimonial remarquable” de Bordeaux (SPR), lui-même couvert par un “Plan de sauvegarde et de mise en valeur” approuvé (PSMV), l’opération ouvre droit au taux de 30 % sur les dépenses éligibles, sous réserve des conditions légales (restauration complète, mise en location nue pendant neuf ans).
A titre informatif, le dispositif s’applique aussi aux “Sites patrimoniaux remarquables” dotés d’un “Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine” (PVAP), avec un taux de 22 %, ainsi qu’à certains “quartiers anciens dégradés” (QAD) et “nouveaux programmes nationaux de renouvellement urbain” (NPNRU).
Concrètement, les travaux sont imputables jusqu'à 400 000 euros sur quatre ans et peuvent générer une économie d'impôt maximale de 120 000 euros. Cette réduction intervient dès l'année de paiement des travaux, avec possibilité de reporter le surplus sur trois ans. Autre avantage de taille : cette défiscalisation se situe hors plafonnement des niches fiscales.
En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer le bien nu pendant neuf ans à usage d'habitation principale, sans plafonnement de loyer ni de ressources des locataires.
Un marché porté par le dynamisme métropolitain
Bordeaux demeure en 2025 l'une des métropoles françaises les plus attractives, attirant chaque année plus de 2000 nouveaux habitants (intramuros) parmi lesquels de nombreux cadres supérieurs, professions libérales et familles aisées en quête de qualité de vie.
La croissance démographique reste soutenue, renforcée par l'accessibilité de la ville grâce à la LGV reliant Paris en deux heures et par un tissu économique diversifié. Le bassin d'emplois qualifiés s'appuie sur cinq pôles de compétitivité labellisés : aéronautique et spatial, agroalimentaire, photonique, géosciences et sylviculture.
Les investisseurs en loi Malraux bénéficient de cette tension structurelle, avec des locataires de qualité recherchant un cadre de vie d'exception et des taux de vacance locative particulièrement faibles dans ce secteur premium.
Le quartier du Grand-Théâtre incarne le Bordeaux culturel et gastronomique. Le Grand-Théâtre, chef-d'œuvre néoclassique du XVIIIe siècle et siège de l'Opéra National de Bordeaux, propose une programmation prestigieuse d'opéras, ballets et concerts. Les théâtres Molière et Femina, le cinéma Le Français complètent cette offre culturelle exceptionnelle.
La scène gastronomique du quartier rivalise avec les plus grandes tables parisiennes : le Quatrième Mur de Philippe Etchebest, Le Pressoir d'Argent de Gordon Ramsay, ou encore La Brasserie Bordelaise attirent une clientèle exigeante. L'InterContinental Bordeaux – Le Grand Hôtel et son Spa Guerlain parachèvent cet écosystème haut de gamme à quelques pas de la résidence.
Un projet qui illustre la mutation de l'immobilier patrimonial
Arabesque s'inscrit dans une tendance de fond du marché immobilier bordelais : la réhabilitation d'immeubles anciens en respectant leur identité architecturale tout en intégrant les standards contemporains de confort et de performance énergétique. Cette approche répond à plusieurs enjeux : préservation du patrimoine, densification urbaine sans artificialisation des sols, et attractivité des centres-villes face à la périurbanisation.
Le dispositif Malraux joue un rôle déterminant dans cette dynamique. En permettant aux investisseurs privés de financer partiellement la restauration du patrimoine par la défiscalisation, il soulage les finances publiques tout en maintenant la qualité architecturale des centres historiques. Pour les acquéreurs, il offre une double valorisation : celle du bien immobilier dans un secteur recherché, et celle de l'avantage fiscal étalé sur plusieurs années.
Dans un contexte de raréfaction du foncier disponible en hyper-centre et de durcissement des normes environnementales, la réhabilitation s'impose comme une alternative crédible à la construction neuve en périphérie. Les 16 appartements d'Arabesque démontrent qu'il est possible de créer des logements contemporains sans sacrifier l'âme d'un bâtiment ni l'identité d'un quartier.
Appartements disponibles à la commercialisation
| Type | Surface | Étage | Exposition | Prix | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| T2 | 47 m² | 2e étage | — | 444 500 € | 9 364 €/m² |
| T2 | 54 m² | 5e étage | — | 584 500 € | 10 824 €/m² |
| T2 | 68 m² | 3e étage | Nord | 664 900 € | 9 759 €/m² |
| T3 | 61 m² | 3e étage | Sud | 564 900 € | 9 319 €/m² |
| T3 | 74 m² | 4e étage | Nord | 654 500 € | 8 888 €/m² |
| T3 | 71 m² | 2e étage | — | 669 500 € | 9 378 €/m² |
| T3 | 73 m² | 4e étage | Sud | 679 500 € | 9 363 €/m² |
7 appartements actuellement en commercialisation sur les 16 que compte la résidence. Prix constatés en septembre 2025.
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