Les réponses à vos questions sur les programmes immobiliers neufs en 2024

Hervé Koffel

le 19 avril 2024

[ mis à jour le 19 avril 2024 ]

Vous recherchez un programme neuf pour acheter un logement en 2024 ? Vous vous posez des questions quant à la situation de l’acheteur aujourd’hui, les aides disponibles, normes de construction ou encore les dispositifs fiscaux encore en vigueur ? Nous vous proposons ici une FAQ détaillée pour vous guider à travers les principales questions que vous pourriez vous poser sur les programmes immobiliers neufs en 2024. Puissent ces quelques réponses concises vous aider à naviguer dans cet environnement en évolution constante.

Qu’est-ce qu’un programme immobilier neuf ?

Un programme immobilier neuf désigne un ensemble de logements construits par un promoteur immobilier. Ces logements sont proposés à la vente avant même d’être bâtis (ce que l’on appelle VEFA – Vente en l’état futur d’achèvement - ou achat sur plan), et sont construits sur une période allant de 6 mois à 2 ans. Est considéré comme “neuf” un logement en VEFA ou livré depuis moins de 5 ans et qui n’a pas encore été occupé.

Qu’est-ce que la RE2020, cette nouvelle norme pour les constructions neuves ?

La RE2020, ou Réglementation Environnementale 2020, est la norme qui a succédé à la RT 2012 depuis le 1er janvier 2022. Elle vise à réduire l'impact écologique des bâtiments neufs en améliorant leur efficacité énergétique et en utilisant des matériaux de construction plus écologiques. Plus stricte que la RT2012, la RE2020 permet notamment de calculer l’impact carbone d’une construction neuve sur toute sa durée de vie (construction, exploitation, démolition).

Quel DPE dans un programme neuf en 2024 ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) d'un logement dans un programme neuf en 2024 doit suivre les normes élevées imposées par la RE2020, à savoir des contraintes d’isolation, de chauffage ou encore une très bonne efficacité énergétique, généralement témoignant d’une étiquette A ou B.

Quelles sont les garanties pour l’achat d’un logement neuf ?

Les garanties pour l'achat d'un logement neuf incluent :

• La garantie financière d’achèvement (GFA)
• La garantie de parfait achèvement (GPA)
• La garantie biennale (de bon fonctionnement)
• La garantie décennale
• L’assurance dommage-ouvrage

La durée de ces garanties varie de 1 an (GPA) à 10 ans (décennale), et les dommages couverts diffèrent pour chacune.

Quelles sont les étapes pour acheter un logement neuf ?

Acheter un logement neuf implique plusieurs étapes :

• la réservation du bien,
• la signature de l'acte authentique de vente,
• le financement (prêt immobilier contracté avec un établissement financier),
• le suivi de la construction,
• le paiement suivant l’échéancier,
• la livraison et la remise des clés.

Comment se déroule le paiement d’un logement en VEFA ?

Le paiement d’un logement en VEFA (achat sur plan) se déroule en plusieurs étapes, ou appels de fond :

• Les premiers 5% sont réglés lors de la signature de l’acte de vente
• Puis 30% de plus sont versés une fois les fondations finies et la solidité de l’ouvrage confirmée
• Lorsque l’ouvrage sort de terre et que le plancher haut du RDC est terminé, 15% de plus sont versés,
• Puis encore 15% après que les murs porteurs soient élevés
• 5% sont déclenchés à la mise hors d’eau quand le bâtiment est déclaré étanche
• 5% supplémentaires après expertise de la toiture et de la charpente.

©Andrii Yalanskyi - Shutterstock

• La mise hors d’air et l’achèvement des cloisons entraînent le versement des prochains 10%
• Puis encore 10% après l’achèvement du second œuvre (électricité, chauffage, sanitaires, revêtements...)
• Enfin, une fois l’immeuble achevé et les derniers contrôles qualité passés, 5% sont à nouveau versés, puis les derniers 5% clôturent le paiement le jour de la livraison du bien et de la remise des clés.

Peut-on visiter le logement avant la livraison ?

Il est tout-à-fait possible de visiter le logement avant la livraison (visite cloison ou visite pré-livraison), il suffit pour cela d’en faire la demande au promoteur pour qu’il convienne d’un rendez-vous. Les visites pré-livraison sont courantes et permettent à l’acheteur de se faire une idée de l’avancée des travaux. Cette visite n’est pas obligatoire d’un point de vue juridique, en revanche si la demande est faite, le promoteur est légalement obligé d’accepter la visite selon l'article L.231-3 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Puis-je personnaliser mon logement neuf ?

Oui, de nombreux promoteurs offrent la possibilité de personnaliser votre logement neuf. Cela peut inclure des choix de finitions (carrelage, parquet, peintures...), des modifications de l'agencement intérieur (cloisons ajoutées ou retirées...), ou l'ajout d'équipements spécifiques avant la fin de la construction (équipement cuisine, domotique...). Les options de personnalisation sont nombreuses et se prévoient pour la plupart avant le début des travaux. C’est ce que l’on appelle les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs).

Quels sont les avantages d’acheter un logement dans un programme neuf ?

Il existe de nombreux avantages à acheter dans l’immobilier neuf et en VEFA :

• Logement aux dernières normes de construction et d’isolation (RE2020), confort maximum, performance énergétique (système de chauffage performant type pompe à chaleur etc.)
• Matériaux et équipements de dernière génération (domotique, fibre optique...) ;
• Frais de notaire réduits (entre 2 et 3% au lieu de 8% dans l’ancien) ;
• Garanties de l’immobilier neuf et de la VEFA ;
• Exonération possible de la taxe foncière jusqu’à 2 ans (peut différer selon les politiques locales) ;
• TVA réduite à 5.5% possible ;
• Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
• Personnalisation possible ;
• Avantages fiscaux (réduction d’impôt jusqu’à 42 000€ avec la loi Pinel et 63 000€ avec le Pinel +, abattement fiscal en LMNP...)

Quelles aides pour acheter un logement neuf en 2024 ?

En 2024, les acheteurs de logements neufs pourront bénéficier de diverses aides telles que le prêt à taux zéro (PTZ) qui a été récemment réformé afin qu’un plus grand nombre de foyers puisse être éligible au dispositif (des conditions s’appliquent tout de même).

Il est également possible de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% si le bien neuf acheté se situe en zone ANRU et si les plafonds de ressources sont respectés. Enfin, il est important de se renseigner sur l’existence de subventions et aides locales qui, selon la région, peuvent être plus ou moins intéressantes...

Qu’est-ce qu’une zone ANRU ?

Une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) désigne un secteur géographique ciblé pour des projets de rénovation urbaine. Les achats dans ces zones peuvent être éligibles à des avantages fiscaux et à des conditions de financement avantageuses comme la TVA réduite ou encore le dispositif de défiscalisation Pinel + avec des critères assouplis.

Peut-on encore acheter sans apport en 2024 ?

Acheter un logement neuf sans apport en 2024 est techniquement encore possible et autorisé. Cependant, au vu de la crise du logement que nous traversons depuis maintenant 2 ans, aucune banque n’accepte aujourd’hui de valider un crédit immobilier sans que le demandeur ait un minimum d’apport personnel de 20% du prix d’achat au minimum.

Alexander Raths - shutterstock

En 2024, nous aurions même atteint un niveau record de l’apport personnel moyen requis par les banques pour se voir octroyer un crédit. Cet apport moyen se situerait autour de 36% (étude Magnolia.fr)

Quels dispositifs de défiscalisation en 2024 ?

La loi Pinel est toujours d’actualité en 2024, en revanche c’est la dernière année du dispositif, il faudra donc être réactif pour ceux qui souhaitent investir en Pinel. Pour rappel, le dispositif offre une réduction d'impôt sur le revenu (de 9 à 14% du prix d’achat selon la durée de l’engagement de location) pour l'achat de biens neufs destinés à la location, sous conditions de zones géographiques, de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le Pinel +, introduit en 2023, est toujours d’actualité également. Cette version du Pinel plus exigeante sur les performances énergétiques et le confort d’usage au quotidien peut s’avérer être une bonne opportunité d’investissement avec la baisse des prix de l’immobilier. En effet, le Pinel + permet de défiscaliser jusqu’à 21% du prix d’achat du bien selon la durée de location.

Si vous souhaitez acheter un meublé avec le statut LMNP (résidence étudiante, résidence sénior...), vous pourrez également bénéficier d’une fiscalité attrayante (50% d’abattement fiscal sur les recettes locatives).

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