Pourquoi acheter en résidence senior à Bordeaux ?

Dimitri Iatosti

le 31 août 2022

[ mis à jour le 11 octobre 2022 ]

À l’horizon 2030, il y aurait, selon les statistiques, 59 400 personnes âgées supplémentaires en région Nouvelle Aquitaine, ce qui en fait une des plus âgées de France. Plus d’un tiers de la population aura au moins 60 ans.

Avec une population toujours grandissante, des programmes immobiliers neufs à Bordeaux Métropole sont conçus afin de faire vivre l’ensemble de sa population en harmonie. Ces dernières années, des constructions, comme des résidences de service, ont vu le jour pour créer du lien social et générationnel.

Acheter en résidence senior à Bordeaux: ville amie des ainés

Bordeaux est une ville amie des ainés depuis 2014. Elle a mis en place un plan d'actions 2018 –2020 favorisant le bien vieillir. Ainsi, des mesures sont faites en faveur de l’habitat des seniors ou encore pour faciliter leur mobilité.

La mobilité est une thématique très importante car, selon l’agence d’urbanisme de Bordeaux Métropole, il y a une forte augmentation de seniors qui délaissent la voiture pour la marche. Afin d’accompagner au mieux ces déplacements, la ville de Bordeaux a mis en place des aménagements comme la pose de bancs publics et un meilleur maillage des cheminements piétons. Ainsi, des travaux sont faits pour favoriser le déplacement des PMR ou de personnes malvoyantes.

Les seniors tiennent à rester dans leurs habitations. C’est pour cela que la ville de Bordeaux a mis en place des programmes permettant d’adapter les logements au vieillissement :

• le Programme d’Intérêt Général (PIG) : lutte également contre la précarité énergétique et propose des logements à loyer maitrisé,
• l’Opération Programmée de l’Amélioration de l’Habitat (OPAH) : octroie des aides financières à la réhabilitation dans le parc privé.

Zoom sur le marché de la dépendance

Avec une part grandissante de personnes vieillissantes à Bordeaux, le nombre de seniors dépendants augmenterait inévitablement. La dépendance est définie par le fait qu’une personne âgée, qui, à cause de son état de santé, a besoin d’un accompagnement permanent.

La dépendance mentionnée au premier alinéa est définie comme l'état de la personne qui, nonobstant les soins qu'elle est susceptible de recevoir, a besoin d'être aidée pour l'accomplissement des actes essentiels de la vie ou requiert une surveillance régulière

On estime qu’en 2030, 15 % des ainés seront en perte d’autonomie, ce qui représentera 1 sénior sur 7. La prise en charge de ces personnes est alors un enjeu majeur.

C’est pour cela que des aides ont été mises en place comme l’Allocation personnalisée d’autonomie (APA). Il existe deux versions de cette allocation :

• l'allocation à domicile : donne des aides financières pour permettre aux personnes âgées de rester dans leurs logements,
• l'allocation en établissement : aide à financer une partie du montant d’un placement en établissement pour personnes dépendantes (EHPAD, USLD etc.).

L'APA ne nécessite pas de conditions de revenus mais est attribuée en fonction de la situation financière. Elle est versée par le Conseil Départemental. Pour pouvoir en bénéficier, il faut :

• être âgé de + de 60 ans,
• être déclaré en perte d’autonomie : ceci est défini par la grille Aggir (Gérontologie Groupe Iso Ressources), ou en situation de handicap.

Investir en EHPAD : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Il est tentant d’investir dans un EHPAD, car les chambres occupées ne connaissent que très rarement de vacance locative. En effet, le taux d’occupation moyen en EHPAD est de 98 %. De plus, le marché des résidences médicalisées est partagé par de grands groupes, comme Korian, Orpé ou Domusvi, un gage de stabilité qui peut convaincre les investisseurs. Autre avantage : l’exploitant se charge de la gestion de votre bien.

Seulement, ce type d’investissement présente également des inconvénients :

• pas de plus-value à la revente : le prix de l’immobilier en EHPAD ne varie pas, la revalorisation foncière est quasi nulle,
• réglementation plus stricte : les EHPAD sous soumis à des agréments délivrés par l’Agence Régionale de Santé (ARS). En cas de refus d’agrément, les EHPAD peuvent fermer leurs portes,
• risque de faillite du gestionnaire : en cas de dépôt de bilan, l’investisseur ne perçoit plus de loyers,
• une surévaluation du bien : l’acquéreur peut se retrouver à surpayer le logement. Il faut être vigilant car un bien EHPAD perd entre 30 et 50 % de sa valeur après achat.

Acheter en résidence senior à Bordeaux : pour favoriser l'autonomie des personnes âgées

Des aides sont fournies afin de permettre aux seniors de rester dans leurs logements. Pour ceux qui ne peuvent pas ou ne veulent pas rester à leur domicile, une des solutions est d’habiter dans un programme immobilier neuf. En effet, vivre dans une résidence accueillant des seniors est la garantie de vieillir de manière plus sereine.

L’habitat alternatif

Un placement en résidence médicalisée est pour beaucoup une solution de dernier recours. C’est pour cela que des projets à Bordeaux ont vu le jour afin d’encourager le lien intergénérationnel :

• résidence Mechti : un lieu dans lequel cohabitent des anciens combattant migrants et des jeunes travailleurs ou en formation, âgés de 18 à 30 ans. Cette résidence, qui a pris place dans l’ancien lycée des Menuts, dans le quartier Saint-Michel, a été inaugurée en 2017;
• résidence Concert’ô : unique en Europe, il réunit familles et seniors autour d’une thématique : la musique. Les 3 salles communes sont destinées à diverses activités musicales. Ainsi, familles et seniors se réunissent autour d'une passion commune;
• Orphée : une résidence où cohabitent des familles et des seniors. L'aménagement des parties communes a été conçu pour réduire les risques et de chute et pour faciliter les rencontres entre les occupants.

Les résidences de service pour seniors

Les grands projets qui ont éclos ces dernières années, comme Bordeaux Euratlantique, Bacalan et Bastide Niel ont intégré dans leur programme les résidences de service pour seniors, témoignant ainsi de la volonté des promoteurs de créer de la mixité sociale et générationnelle.

Le quartier Belvédère en est un bon exemple. La résidence séniors, construite au milieu d’appartements du parc privé, de logements sociaux, d’une résidence étudiante et de commerces, va permettre aux personnes âgées de créer du lien. La proximité avec les transports en commun renforce leur mobilité. La particularité de Belvédère est qu’il abrite une salle de spectacles, permettant ainsi aux seniors de participer à la vie du quartier.

Les résidences de service sont devenues une bonne alternative pour ceux qui ne veulent pas rester dans leur logement devenu trop grand ou aller dans une maison de retraite. Ces résidences de service sont un cadre rassurant et convivial pour mieux vieillir. Les services proposés varient selon les résidences : blanchisserie, ménage etc. La plupart du temps, les services inclus sont la conciergerie, des activités, un restaurant et un accès sécurisé. Dans tous les cas, les logements ont des cuisines aménagées et des salles de bains adaptées.

Acheter en résidence senior est avantageux car la gestion du bien est assurée par l’exploitant. La rentabilité peut être très intéressante si la résidence coche les bonnes cases comme la proximité avec les transports en commun, des places de stationnement, des activités, des commerces de proximité, etc.

Des équipements adaptés

Au sein des logements adaptés, on peut trouver, entre autres des équipement renforçant la sécurité comme :

• une douche à l’italienne,
• un allumage automatique,
• des volets roulant électriques,
• des barres de maintien.

Bien sûr, en fonction de l’état de santé de la personne âgée, d’autres équipements peuvent se rajouter comme un système de géolocalisation ou des rehausseurs de WC.

Pour se renseigner, il est possible de contacter un centre d’information et de conseil sur les aides techniques (CICAT). Des conseillers vous apportent la meilleur solution à votre situation.

Les aides à l’achat en résidences senior

Si acheter en résidence senior vous tente, des aides sont disponibles : la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui vous permet de réduire vos impôts jusqu'à 11% du montant du bien au bout de 9 ans. La réduction peut aller jusqu’à 33 000 €. De plus, il y a la possibilité de récupérer la TVA à l’issue de 20 ans de location.

Pour en bénéficier, il faut :

• acheter un logement dans une résidence proposant au moins 3 services,
• faire l’acquisition d’un bien neuf ou VEFA (état futur d’achèvement),
• investir un montant de 300 000 € maximum,
• louer le logement pour 9 ans au minimum.

Le statut LMNP

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel est, depuis 1949, le plus vieux dispositif fiscal de France. En choisissant entre 2 régimes, le régime Micro-Bic ou le régime réel, vous avez la possibilité de percevoir des revenus peu soumis à l’imposition. Le statut LMNP peut se coupler avec la loi Censi-Bouvard.

Pour y être éligible, des critères sont à respecter :

• être le propriétaire direct, ce qui veut dire que les SCI sont exclues,
• les recettes annuelles perçues ne doivent pas dépasser 23 000 € (ou 50 % des recette globales).

Si le revenu locatif dépasse ce montant, l’investisseur est déclaré Loueur Meublé Professionnel (LMP).

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