Le boom de l’immobilier d’entreprise à Bordeaux
Dimitri Iatosti
le 26 août 2022
[ mis à jour le 26 août 2022 ]
SOMMAIRE
- Bordeaux, great place to work
- Bordeaux Métropole : siège social de grandes entreprises
- Les bureaux, partie prenante des nouveaux quartiers
- Bordeaux Euratlantique : l’immobilier d’entreprise participe au renouveau
- Zoom sur le nouvel immeuble Tebio
- Les espaces de coworking en plein essor à Bordeaux Métropole
- Quid des transformations bureaux - logements ?
Considérée comme une des meilleures villes en France où travailler, Bordeaux accueille toujours plus de jeunes actifs et d’entreprises qui ont senti le potentiel économique de la ville.
Afin de faire face à cet afflux massif, des chantiers voient le jour, comme des programmes immobiliers neufs à Bordeaux qui réservent des espaces pour les entreprises, au milieu de logements, de résidences de services et de commerces.
Bordeaux, great place to work
Selon l’institut “Great place to work”, Bordeaux est en haut du classement des villes où les français aimeraient travailler depuis 8 années consécutives. En 2021, elle a devancé Aix-en-Provence et Toulouse, respectivement à la 2ème et à la 3ème place.
Cette étude a été menée auprès d’un échantillon de 2567 personnes, dont 789 salariés de moins de 35 ans. La population active française a l’air réceptive à ce que la ville a à offrir : un marché dynamique à quelques kilomètres de l’océan.
Il y a plusieurs critères qui ont fait que 38 % des sondés ont choisi Bordeaux. En effet, en plus du dynamisme économique, sont pris en compte les prix du marché de l’immobilier, l’accessibilité, les infrastructures, l’équilibre vie personnelle et vie professionnelle ainsi que la qualité de vie (climat, espaces verts, lieux culturels etc.).
Depuis quelques années, l’institut observe que les attentes des salariés concernent aussi les valeurs véhiculées par l’entreprise. De plus, la RSE (Responsabilité sociale des Entreprises) prend de plus en plus d’importance dans leurs choix.
D'autres entreprises “Great place to work” se distinguent à Bordeaux Métropole comme :
- Cultura : cette société, qui démocratise l’accès aux produits culturels, a vu le jour à Mérignac. Elle n’a pas quitté sa ville d’origine et y possède un siège social construit en 2018. Elle emploie sur ce site 350 salariés.
- Cdiscount : c'est un acteur majeur du commerce électronique en France. Son chiffre d’affaires en 2021 a été estimé à 4,2 milliard d’euros. Son siège social se situe près de la Cité du Vin.
Bordeaux Métropole : siège social de grandes entreprises
Certaines entreprises ont établi leur siège social à Bordeaux Métropole, flairant le potentiel économique et une facilité de recrutement. C’est le cas de :
- Eklo : une chaine hôtelière low cost. Elle dispose actuellement de 8 établissements (Toulouse, Marne La Vallée, Clermont-Ferrand, Le Mans, Le Havre, Lille, Lyon et Bordeaux) et compte en ouvrir 3 autres dans le courant 2022 et en 2023 (Roissy, Montpellier et Paris Porte de Versailles). L’hôtel de Bordeaux est basé dans le quartier Bastide-Niel et participe à la transformation du quartier;
- Joué Club : spécialisée dans la vente de jouets depuis 1952, l’entreprise a son siège dans le quartier Bordeaux-Lac, un pôle économique de grande importance;
- Hello Asso : ce site de paiement en ligne au profit des associations a récolté, en 2019, 140 millions d’euros. Hello Asso ne prend pas de commissions mais fonctionne grâce à des dons.
Des entreprises d’envergure nationale et internationale ont établi leur sièges régionaux ou leurs filiales à Bordeaux, permettant ainsi aux entreprises de se déployer, soit uniquement dans la région, soit sur l'ensemble du territoire français. Parmi les principales sociétés, on peut noter :
- Groupama-Gan : l’entreprise a inauguré en juin dernier le campus “Community” au cœur de Mérignac. Plus de 730 personnes vont occuper 15000 m² de surface. D’après le maire de la ville, c’est la seconde plus importante installation d’une entreprise, depuis celle de Thalès en 2016.
- Betclic : Ce site de paris sportifs, crée à Londres en 2005, a établi sa filiale française à Bordeaux. Elle est installée depuis 2018 dans l’immeuble de bureaux partagés Whoorks, dans le quartier Bacalan-Bassin à Flots. 200 personnes y travaillent.
Les bureaux, partie prenante des nouveaux quartiers
Parmi les grands projets urbains que la ville a amorcé ces dernières années, il y a énormément de programmes immobiliers, comme le quartier Bélvédère ou encore l’Opération d’Intérêt National (OIN) Euratlantique, qui réservent des espaces pour les entreprises.
Bordeaux Euratlantique : l’immobilier d’entreprise participe au renouveau
Bordeaux Euratlantique est actuellement le plus grand chantier de France. Il donne une dimension européenne à plusieurs secteurs près de la gare Bordeaux Saint-Jean. Ce projet s’étale sur 12 quartiers et traverse Bordeaux, Floirac et Bègles. L’objectif est que, d’ici 2030, soient créés 30 000 emplois et soient logés 50 000 personnes. Pour accueillir cette dynamique de l’emploi, les architectes ont bien évidemment intégré des bureaux.
Un des quartiers emblématiques de Bordeaux Euratlantique est le Belvédère. C’est une expérimentation qui réunira des bureaux, des commerces de proximités, des logements neufs, de l’habitat social et des résidences de services. Une salle de spectacle sera même créée sur la place centrale afin de créer du lien social et intergénérationnel.
C’est dans ce quartier qu’est en train d’être construit « Facette », un immeuble qui sera destiné aux équipes régionales de Nexity. Il fera 5000 m² et sera composé de 7 étages.
Pour compléter l’offre d’immobilier d’entreprise dans le quartier Belvédère, d’autres immeubles sont en construction comme EB4A, Twist sur Garonne, l’Ark et Gaïa. Au Total, cela fera une opération de 50 000 m² de bureaux.
Mis à part Nexity, les entreprises qui s’installeront dans les autres immeubles de bureaux ne sont pas encore dévoilées. Avec la situation idéale du quartier (proximité immédiate avec la gare Bordeaux-Saint Jean), il est fort à parier qu’un grand nombre d’entreprises se bousculera au portillon.
Zoom sur le nouvel immeuble Tebio
Grande première en France : en janvier 2022 a été déposé à Bordeaux le 1er permis d’innover, c’est à dire sans affectation préalable. Il donne la possibilité de construire des bâtiments réversibles.
Le bâtiment pilote concerné est celui de l’immeuble Tebio, au cœur de Bordeaux Euratlantique. Pensé par l’agence Canal Architecture, cet immeuble est une expérimentation qui s’adaptera aux besoins des futurs occupants : logements et/ou bureaux. Ainsi l’occupation sera évolutive.
Ce programme immobilier neuf de 4000 m² sera composé de 2 tours et de 4 “fabriques” au milieu, destinées à la collectivité. Il verra le jour en 2024. Cela a été possible grâce à la loi Elan (23 novembre 2028) créée par le ministère de la Transition écologique, qui a validé ce dispositif expérimental.
Nous avons déposé un permis il y a quelques jours où deux cases sont cochées : bureaux ou/et logements. C’est dans ce sens-là que c’est novateur. Cela n’existait pas auparavant et cela suit très scrupuleusement les règles qui ont été édictées dans les décrets de loi.
Patrick Rubin, architecte
La réversibilité a de nombreux avantages écologiques et économiques. Même si elle n’est pas citée dans la nouvelle réglementation énergétique RE 2020, elle poursuit le même objectif : faire en sorte qu’un bâtiment soit à énergie positive. C’est pour cela que l’architecte a prévu des toits végétalisés, partagés et des panneaux photovoltaïques.
La réversibilité - qui présente des défis environnementaux et techniques, car l’immobilier d’entreprises et du logement neuf ne répondent pas aux mêmes critères - a de beaux jours devant elle. L’immeuble Tebio ouvrira la voie à d’autre projets, comme ceux du village olympique de Paris, qui, à l’issue des Jeux Olympiques de 2024, pourra être transformé.
Les espaces de coworking en plein essor à Bordeaux Métropole
Depuis quelques années, les habitudes de travail ont changé : les salariés indépendants ont besoin de se retrouver dans des bureaux partagés et les entreprises se plaisent dans des espaces flexibles. Selon l’étude de “Global Worspace Survey”, le travail flexible permet un meilleur équilibre entre vie privée et vie professionnelle. De plus, il en est ressorti que le choix du lieu de travail compte énormément pour les salariés.
Bordeaux étant une place forte du coworking en France, les acteurs de l’immobiliers ont évidemment suivi la tendance. Ces dernières années, des programmes ont vu le jour :
- Whoorks : un concept immobilier de 8000 m². La filiale française de Betclic occupe actuellement 3000 m² de la surface. Il est ouvert depuis 2019 dans le quartier Bassins à flots;
- Factory Lake : répond à la manifestation de l’AIRE (aménager, Innover, Redessiner, Entreprendre) lancé par Bordeaux Métropole. Il est le 1er espace de coworking industriel proposant des locaux avec entrepôts. Les espaces sont assez grands et modulables pour s’adapter à la croissance des entreprises. Situé à Bordeaux-Lac, il propose une superficie de 6000 m², dont la moitié sera occupée par les équipes de U’rself, une société qui accompagne les entreprises dans le domaine du marketing.
Quid des transformations bureaux - logements ?
Il est techniquement, juridiquement et financièrement compliqué de transformer des bureaux en logements. Premièrement, car l'architecture n’est pas la même, comme le souligne bien l’architecte-urbaniste Carmen Santana :
Les promoteurs immobiliers avaient décidé que les logements faisaient 2,50 m de haut parce que ça leur coûtait moins cher et que ça leur permettait de faire un étage de plus sur des réglementations planifiant des immeubles avec rez-de-chaussée et cinq ou six étages. En tout cas, un logement devrait avoir minimum 2,70 m, 3 m de hauteur, sous plafond, c’est clair.
Il est, par exemple, compliqué de faire des logements lumineux dans des espaces de bureaux qui ont été aménagés en open space car, cela reviendrait à créer des pièces aveugles.
Ensuite, les contraintes réglementaires ne sont pas les mêmes (sécurité incendie, accessibilité etc.) et enfin, une réhabilitation coûte cher. Selon Bernard Roth, le directeur de Périclès développement, le coût technique d’un changement d’usage oscille entre 2000 et 2500 €/m2. C’est pour cela que certains architectes préfèrent détruire pour reconstruire.
La loi Elan a vu le jour en 2018 pour accompagner ces transformations. A Bordeaux, des projets de réhabilitation se sont distingués comme celui de la Villa Rohan. Situé dans un immeuble du quartier Meriadeck, ce programme immobilier a construit des logements à double orientation avec de grands espaces extérieurs. Chose rare dans le centre bordelais : il n’est pas mitoyen.
