Mérignac, une ville idéale pour l’investissement locatif

Dimitri Iatosti

le 24 août 2022

[ mis à jour le 24 août 2022 ]

Depuis quelques années, de nombreux programmes immobiliers neufs à Bordeaux Métropole fleurissent afin d’accueillir une population toujours plus nombreuse.

Après Bordeaux, qui comptabilise le plus grand nombre de riverains (près de 250 000), suit Mérignac, dans laquelle vivent plus de 70 000 habitants. En plus d’être la deuxième ville la plus peuplée de Bordeaux Métropole, elle est aussi la seconde plus attractive, du fait de la présence de grandes entreprises telles que Thales et Dassault Aviation. Poumon économique de Bordeaux Métropole, Mérignac a été désignée en 2018 comme la 1ère ville où investir par le site Seloger.com.

Des projets urbains qui redessinent le visage de Mérignac

Afin de pouvoir accueillir les 7,1% d’habitants supplémentaires que la ville a enregistrés entre 2008 et 2018 et pour rester dynamique, Mérignac a entamé de grands chantiers. Certains projets urbains complètent une offre existante (loisirs, sports) et d’autres renforcent son attrait économique.

Projet d’aménagement urbain Marne Soleil

Le centre-commercial Mérignac soleil a été inauguré en 1987. C’est un bassin d’emplois important de 175 865 m². Il abrite un hypermarché Carrefour, des boutiques et des espaces de services. Le succès ne se dément pas depuis de nombreuses années, en attestent les 7 millions de consommateurs annuels qui arpentent ses couloirs.

L’extension de la ligne A du tramway a amené à requalifier le secteur. C'est de là qu’est né le projet d’aménagement urbain Marne Soleil, visant à transformer une zone essentiellement commerciale en un quartier mixte avec logements neufs, commerces de proximité et équipements.

Les atouts des logements neufs résideront dans le fait qu’ils seront ouverts sur l’extérieur et plus grands que la moyenne. Il y aura dans ce quartier de la mixité sociale. Pour cela, 400 logements à prix maitrisés seront proposés. Il n’y aura pas de rez-de-chaussée car ils seront réservés aux commerces de proximité. Construits à partir du 1er étage, les appartements promettront un peu de calme aux résidents.

Et pour créer une atmosphère agréable, ce projet prévoit :

• une renaturation de l’espace : plus de 10 000 arbres seront plantés, deux nouveaux parcs ont déjà été créés et des îlots de fraicheur seront disséminés sur l’ensemble de la zone, notamment sur les grands parkings du centre-commercial;
• une meilleure utilisation des transports en commun : 5,6 km de pistes cyclables et des stations de tramway seront créées;
• une nouvelle offre scolaire : une école verra le jour en 2024.

Le projet s’inscrit dans la dynamique de restructuration et de densification urbaine liée au prolongement du tramway depuis le cœur historique de Bordeaux jusqu’à l’aéroport, impliquant un enjeu d’image et de vitrine pour la métropole bordelaise. Le projet urbain de Mérignac Soleil crée les conditions nécessaires pour habiter/cohabiter à la croisée d’un tissu pavillonnaire dilaté et d’un tissu commercial aride. La rencontre de ces tissus fondamentalement différents rend propice l’instauration d’une nouvelle typologie urbaine et paysagère : un parc habité, qui reconquière de vastes surfaces imperméabilisées, tout en offrant des rez-de-ville actifs, diversifiés et poreux. Organisés en voisinée thématique, de larges volumes unitaires sont posés comme des objets dans un parc, libérant généreusement de la pleine terre pour une canopée dense, habités de logements innovants.

Le nouveau stade nautique

L'ouverture de ce superbe équipement de sports et loisirs est prévu pour décembre 2022. Avec une superficie de 8500 m², ce sera le plus grand espace aquatique de Bordeaux Métropole. Il est prévu d'y accueillir presque 500 000 visiteurs par an.

Il sera composé de :

• 5 bassins de natation,
• 1 pataugeoire,
• Des jeux d’eau,
• 1 toboggan,
• 1 restaurant,
• 1 espace de remise en forme et de bien-être,
• 1 salle de préparation physique,
• 1 salle d’expositions,
• 1 waterjump doté de 8 rampes de glisse.

L’un des plus gros atouts du stade nautique est le bassin de 50 m. Avec un gradin de 1200 places qui le surplombe, il pourra accueillir des compétitions internationales. La ville espère que la Fédération Française de Natation (FFN) le classe comme “grand équipement”.

Le nouveau campus de Groupama-Gan, pour renforcer le secteur des assurances

Groupama-Gan a souhaité réunir ses équipes dans le superbe campus “#Community”. Depuis juin dernier, les premiers collaborateurs ont pu prendre leurs quartiers dans ce bâtiment de 15 000 m². Situé au cœur du parc d’activités Innolin, “#Community” abritera au total 730 personnes environ.

Depuis l’installation de Thalès en 2016, cette implantation sur le territoire sera la plus importante et viendra renforcer le secteur banque-assurances-finances, qui représente actuellement 7000 emplois.

Ce campus a été conçu afin de réduire l’impact environnement. Par exemple, le toit et le sol ont été aménagés en “wild roof” et en “brown roof”, ce qui signifie qu'ils vont accueillir de la biodiversité sans intervention de la part de l’homme. Au contraire d’un espace végétalisé crée de toutes pièces, un aménagement en “brown roof” ne contiendra, par exemple, pas de modules plastiques ou d’objets industriels.

Un réseau de transports performants

Le réseau de transports en commun à Mérignac est considérable. Par exemple, La ligne A du tramway relie le centre de Mérignac à l’hypercentre de Bordeaux en une vingtaine de minutes. L’un des projets est de l’étendre jusqu’à l’aéroport.

Bien sûr, Mérignac est connue au niveau national et international car elle abrite l’aéroport de Bordeaux. Cet aéroport, en comptant le nombre d’usagers annuels, est le 9^ème de France et le 7^ème hors région parisienne. Des entreprises d’envergure internationale disposent d’antennes locales comme Thales ou Dassault Aviation.

La ville de Mérignac est également traversée par la rocade, ce qui la rend très accessible en voiture et qui facilite la circulation des poids-lourds qui se rendent dans les entrepôts, notamment dans la zone de Mérignac Soleil.

Pour encourager les modes de déplacement doux, la ville a aménagé 9 stations de vélo et a créé la Maison du vélo. Ce lieu est destiné à la promotion du vélo, propose des prêts et organise des ateliers de réparation. Actuellement, la ville compte 110 km de voies cyclables. De plus, elle fait partie du ReVE, le plan vélo métropolitain. Il sera possible pour un cycliste de relier en toute sécurité le cours Verdun de Bordeaux et Martignas sur Jalle en passant par Mérignac et l’aéroport.

Extension de la ligne A du tramway

Prévu, selon le maire de Mérignac, André Aziani, pour l’automne 20222, le projet d’extension de la ligne A prévoit de relier le quartier Pey-Berland de Bordeaux à l’aéroport de Mérignac en seulement 35 minutes. Le tracé sera de 5 kilomètres depuis l’arrêt des Quatre Chemins, dans le centre de Mérignac, soit 5 arrêts supplémentaires.

Financé par Bordeaux Métropole à hauteur de 90 millions, il permettra de fluidifier la circulation, de faciliter l’accès à l’aéroport mais aussi de requalifier les aménagements déjà en place. Cinq parkings relais seront construits, dont un tout près de l’aéroport, pour permettre aux riverains de rejoindre les différents quartiers de Mérignac ou Bordeaux.

De plus, cette extension est au cœur du projet d’aménagement Marne soleil, qui vise à créer un quartier agréable dans la zone commerciale de Mérignac soleil.

Un ouvrage de grande dimension pour toute la métropole […] Il ne dessert pas que l’aéroport, mais tout un bassin de 30.000 emplois et une zone commerciale. Il s’accompagne d’une ligne de bus à haut niveau de performance (BNSP) entre Le Haillan-Rostand et Pessac-Bersol, qui circule déjà depuis fin 2019 mais qui bénéficiera d’une voie en site propre.

L’ambition de ce projet est d’accueillir 6500 voyageurs par jour, ce qui représenterait jusqu’à 5000 voitures en moins sur le secteur.

Afin de végétaliser la zone, des arbres seront implantés tout au long des 5 km de voies. En comptant l’extra-rocade et l’intra-rocade, cela fera un total de 2668 arbres. Mais cette végétalisation ne s’arrêtera pas en si bon chemin car, en prenant en compte l'aménagement de Marne Soleil, l’idéal du maire de Mérignac est de planter 10 000 arbres.

Un territoire à l’attrait économique

Mérignac est l’un des poumons économiques les plus importants de Bordeaux Métropole. La présence de l’aéroport et sa proximité avec l’autoroute ont attiré des entreprises qui ont senti son potentiel. Pour rester attrayante et attirer de nouveaux investisseurs, des pôles technologiques et d'innovation ont été créés.

Mérignac, une ville au cœur de l’OIM Bordeaux Aéroparc

L’Opération d’Intérêt National Bordeaux (OIN) Aéroparc est un écosystème d’entreprises crée en 2016. Sa vocation était de renforcer l’attractivité économique du secteur autour de l’aéroport.

Il fédère les entreprises déjà présentes et facilite l’installation de nouvelles sociétés travaillant dans le secteur de l’aéronautique et du spatial. Ainsi, des opérations d’aménagement ont été opérés, comme la création de pistes cyclables, ou encore la requalification de l’espace public.

Les 11 plus grandes société qui composent aéroparc ont généré 1,8 milliard d’euros de chiffres d’affaires en 2021. Afin de faire perdurer sa bonne santé économique, l'incubateur Technowest a été créé pour accompagner les entreprises porteuses de projets innovants.

Avec le déploiement de l’aéronautique, on considère que, d’ici 2030, 10 000 emplois devraient être créés dans ce secteur.

Mérignac, le siège social de grandes entreprises

Des entreprises, qui ne sont pas dans le secteur de l’aéronautique, ont installé leurs sièges sociaux à Mérignac car l’attrait de la ville et le réseau performant de transports en commun facilitent les recrutements.

Ainsi, Mérignac accueille le siège social de :

• Cultura : créée à Mérignac, l’enseigne a décidé de rester dans sa ville d’origine et est installée dans des locaux construit en 2018, au cœur du village Décathlon. Le bâtiment a été prévu pour accueillir 500 employés.
• Unikalo : Créée en 1936, cette société, qui commercialise des peintures, a son siège social à Mérignac mais aussi son centre de conception et de fabrication. De plus, Unikalo ouvre ses portes aux visiteurs. En 2017, pas moins de 1100 personnes ont pu découvrir le laboratoire de recherches et la chaine de production.

Une ville pionnière du développement durable en Gironde

Mérignac est une des premières villes à avoir pris en compte l’agenda 21, le plan d’actions en faveur du développement durable au 21ème siècle. Avec 8 parcs éco-certifiés, un vignoble et une coulée verte de 844 hectares Mérignac est bien une ville verte.

Depuis 2003, la ville a adopté 3 programmes d’actions. Les ambitions de la ville sont :

• favoriser les circuits courts : cela passe par un soutien aux producteurs locaux;
• maitriser son empreinte énergétique : par exemple, l’éclairage public est fourni en énergie renouvelable;
• gérer ses espaces verts de manière écologique : la ville a reçu le label Ecojardin;
• promouvoir l’économie sociale et solidaire : soutien de la ville à des associations et des entreprises locales qui œuvrent en ce sens (Maison du Vélo etc.);
• lutter contre la précarité énergétique : aides à la rénovation de passoires thermiques.

Les aides pour un investissement locatif à Mérignac

Comme nous venons de voir, Mérignac est une ville à fort potentiel économique et écologique. Il est alors fort à parier que les programmes immobiliers neuf continueront à essaimer dans la ville.

la loi Pinel

Si vous souhaitez défiscaliser avec l’investissement locatif à Mérignac, vous pouvez profiter de la loi Pinel. Crée en 2014, cette niche fiscale vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un bien immobilier neuf afin de le mettre en location.

Voici la liste des critères à respecter pour pouvoir y prétendre :

• acheter un appartement neuf ou en VEFA,
• investir un montant de 300 000 € ou 5500 € le m²,
• acquérir au maximum 2 biens par an,
• respecter le plafonnement de loyer et des ressources locataires selon la zone Pinel,
• louer durant 6,9 ou 12 ans.

Avant de complètement disparaitre après le 31 décembre 2024, la loi Pinel connaitra une baisse progressive de ses taux :

la loi Pinel +

A partir du 1^er janvier 2023, la loi Pinel + fera son entrée. Elle encouragera l’investissement dans les quartiers prioritaires ou dans les programmes durables.

Mérignac étant une ville verte, il n’est pas impossible que des programmes durables voient le jour. Un logement durable est un bien qui répond à des normes énergétiques plus poussées que les normes actuelles, telles que la RE2020.

En outre, nous venons de voir que de multiples projets d’aménagement sont en cours à Mérignac. Les quartiers prioritaires sont souvent au cœur de ces transformations. Il est alors possible que votre investissement en logement prioritaire vous fasse réaliser une plus-value à la revente.

La loi Censi-Bouvard

L’attrait économique et le secteur de l’aéronautique et du spatial peuvent intéresser de futurs étudiants. Afin de répondre à un potentiel afflux massif, il est intéressant d’investir en résidence de services pour étudiants en profitant de la loi Censi-Bouvard.

Les avantages de la loi Censi Bouvard sont :

• une réduction de 11% de l’investissement sur 9 ans,
• la récupération de la TVA au bout de 20 ans.

Les conditions à respecter sont :

• acquérir un bien neuf, meublé et dans des établissement proposant au moins 3 types de services (EHPAD, résidences séniors, résidence étudiante etc. ),
• ne pas excéder 300 000 € d’investissement par an,
• confier son bien à un gestionnaire pendant 9 ans.

Attention, la loi Censi-Bouvard prendra à la fin de l’année. Il ne vous reste que quelques mois pour profiter de tous ses avantages.

Le statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel existe depuis 1949. C’est le plus ancien dispositif fiscal de France. Il permet de bénéficier de réduction d’impôt si le revenu généré ne dépasse pas 23 000 € ou 50% des revenus globaux du propriétaire.

Un logement de résidences de services étant meublé, vous pouvez très bien coupler l'investissement en loi Censi-Bouvard avec le statut LMNP.

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