Comment investir en Censi Bouvard à Bordeaux ?

Sophie Castella

le 29 avril 2022

[ mis à jour le 29 avril 2022 ]

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard permet de réaliser une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant investi. Comment faire ? Investir dans une résidence de services. Plusieurs programmes immobiliers neufs à Bordeaux proposent des biens à défiscaliser en loi Censi-Bouvard.

Mais qu’est-ce qu’une résidence de services et comment y investir ? IMMO9 vous livre le mode d’emploi d’un investissement en Censi-Bouvard à Bordeaux.

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Qu'est-ce qu’une résidence de services ?

Le Code de la Construction et de l’habitation défini les résidences de services comme un “ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables”.

Elles prennent la forme de résidences étudiantes, séniors, tourisme ou d’affaires et apportent un service particulier selon la nature des occupants. Ces services répondent aux besoins partagés par l’ensemble des résidents.

Quelles sont les résidences de services éligibles au Censi-Bouvard à Bordeaux ?

• Les résidences séniors : destinées aux personnes âgées non dépendantes, qui ne nécessitent pas de soins médicaux particuliers.
• Les résidences étudiantes : destinées aux étudiants et aux jeunes actifs.
• Les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) : destinés aux personnes âgées nécessitant des soins médicaux spécifiques.
• Les résidences de tourisme : destinées à clientèle touristique de loisirs ou d’affaires pour des séjours de courte durée.
• Les résidences affaires : destinées aux professionnels en déplacement, tels que les VRP.

Quelles conditions pour investir en Censi Bouvard à Bordeaux en 2022 ?

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Un investissement en loi Censi Bouvard à Bordeaux comporte certaines conditions :

Les conditions relatives au logement

• Acquérir un logement neuf ou en VEFA dans une résidence de services. À noter que la réduction fiscale n’intervient que sur un plafond de 300 000 €.
• Louer le bien dans les 12 mois qui suivent sa livraison (s’il est acquis en VEFA) ou la signature de l’acte authentique de vente.
• Louer le bien meublé (le mobilier est imposé par une liste minimale obligatoire).
• Louer le bien par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum.

Attention : si le bien a plus de 15 ans, celui-ci devra avoir subi une réhabilitation importante pour correspondre aux critères énergétiques du neuf.

Les conditions relatives à l’investisseur

• Le bailleur doit exercer la location sous le statut LMNP, donc à titre non professionnel.
• Les recettes locatives ne devront donc pas excéder les 23 000 € par an ou ne pas représenter plus de 50% des revenus globaux.
• Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des revenus BIC et non celle des revenus fonciers.
• Le loueur ne peut pas louer son bien à un membre de sa famille. Seul l’exploitant de la résidence peut louer le bien investi en Censi-Bouvard. C’est lui qui se charge de trouver le futur occupant du bien.

Quels avantages à investir en loi Censi Bouvard à Bordeaux ?

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Réduire ses impôts à hauteur de 11%

Le premier avantage du dispositif Censi-Bouvard est de pouvoir réduire ses impôts sur le revenu à hauteur de 11% du prix de revient du bien. Seuls les loueurs en LMNP peuvent bénéficier de cette réduction. Celle-ci s’étale de façon linéaire sur les 9 années de location. Si le montant de la réduction dépasse le montant à payer, l’excédent est reportable sur 6 ans.

Faire un abattement de 50% sur les revenus locatifs

Lorsque vous investissez dans un bien en loi Censi-Bouvard, celui-ci est déjà meublé. En demandant le statut LMNP au centre des impôts et déclarant vos revenus locatifs au régime micro-BIC, vous pourrez ainsi abattre ces recettes de 50%, soit une base de 5 000 €.

Récupérer la TVA

Il est possible de récupérer la TVA à hauteur de 19,6% du montant investi dans un investissement en Censi Bouvard à Bordeaux. Pour ce faire, quelques étapes sont à respecter :

• S’inscrire au service des impôts des entreprises.
• Choisir le régime de TVA en adoptant le “régime réel simplifié de TVA” à travers le formulaire P0.
• Faire sa demande de remboursement via les formulaires suivants : l’imprimé 3310-CA3 N°C.E.R.F.A : 10963*15 et l’imprimé 3519 N°C.E.R.F.A : 11255*10.
• Adresser les déclarations au service des impôts des entreprises dont dépend la localité du bien.

Faire une plus-value à la revente

Une fois les 9 ans de détention passés, le propriétaire a la possibilité de revendre son bien et peut même réaliser une plus-value. Attention toutefois à ne pas revendre votre bien tout de suite pour maximiser le potentiel de l’investissement. Plus le temps entre l’acquisition et la vente est long, plus la valeur du bien pourra augmenter.

Comment est calculée la réduction d’impôt Censi Bouvard ?

La réduction d’impôt pour un investissement Censi Bouvard à Bordeaux dépend des avantages fiscaux dont dispose déjà le contribuable. La base de cette réduction est composée par le montant de l’acquisition ou de revient global du logement, mais aussi des commissions versées aux intermédiaires, des honoraires du notaire, des droits d’enregistrement...etc.

Investir dans une résidence étudiante à Bordeaux

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Bordeaux compte 104 232 étudiants et apparaît toujours dans le top 10 des villes étudiantes de France en 2022. L’université bordelaise peut se targuer de réunir une offre de formations assez riche : 4 collèges de formation, 3 instituts, 8 écoles doctorales, 88 laboratoires de recherche... Bordeaux est aussi recommandée pour l’emploi. Un tas d’atouts qui poussent de nombreux investisseurs à se tourner vers les résidences étudiantes pour leur projet d’investissement.

Plusieurs quartiers proposent des résidences étudiantes à Bordeaux :

• La Bastide
• Bordeaux Saint-Augustin
• Bacalan
• Les Chartrons

Investir dans une résidence sénior à Bordeaux

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Labellisée “amie des aînée”, Bordeaux met tout en œuvre pour offrir un cadre de vie adapté à ses séniors. Pour ce faire, la municipalité tente de construire une politique favorable aux personnes âgées en encourageant les projets innovants et en adaptant le territoire aux enjeux de la longévité.

Les séniors seraient au nombre de 48 000 à Bordeaux. La ville représente ainsi de réelles opportunités pour réaliser un investissement en loi Censi Bouvard. Surtout que de plus en plus de séniors se tournent vers des logements plus adaptés à leurs besoins.

IMMO9 Bordeaux vous propose un catalogue complet de résidences de services, tous promoteurs confondus.

Nos résidences de services à Bordeaux

Pour votre investissement en Censi Bouvard à Bordeaux, IMMO9 vous propose plusieurs programmes neufs éligibles, en centre-ville et en périphérie :

• 1 résidence sénior à Ambarès-et-Lagrave
• 1 résidence sénior à Cénon
• 1 résidence sénior à Bordeaux Saint-Jean
• 1 résidence sénior à Lormont
• 1 résidence sénior à Parempuyre
• 1 résidence sénior à Bassens
• 1 résidence étudiante à Pessac

Investir en Censi Bouvard à Bordeaux : questions fréquentes

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Y a-t-il un zonage spécifique pour louer en Censi-Bouvard ?

Non. À la différence du dispositif Pinel, la loi Censi-Bouvard n’impose pas un zonage spécifique pour investir. Seul le type de résidence est pris en compte pour l’investissement.

Y a-t-il des plafonds à respecter pour louer en Censi-Bouvard ?

Non. L’absence d’un zonage spécifique n’implique pas de plafonds de loyer à exercer ou de conditions de ressources pour les locataires d’un appartement loué en Censi Bouvard à Bordeaux.

Est-ce possible d’investir en Censi Bouvard via une SCI ?

Non. Il n’est pas possible d’investir en loi Censi Bouvard via une SCI. En revanche, le dispositif Pinel donne cette opportunité. Si vous souhaitez savoir comment investir en SCI Pinel à Bordeaux, cliquez ici.

Peut-on mettre en indivision un logement Censi Bouvard ?

Oui. Il est possible d’investir en loi Censi Bouvard dans le cadre d’une indivision. Chaque investisseur pourra ainsi profiter de l’avantage fiscal au prorata de sa quote-part, dans la limite de 300 000 € HT par indivisaire.

Peut-on démembrer un bien loué en Censi-Bouvard ?

Non. Il n’est pas possible de séparer l’usufruit de la nue-propriété pour un bien investi via le dispositif Censi-Bouvard.

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