Comment remplir sa déclaration d’impôt Pinel en 2023 ?
Sophie Castella
le 04 mai 2022
[ mis à jour le 05 janvier 2023 ]
SOMMAIRE
- Piqûre de rappel : quel avantage fiscal avec la loi Pinel ?
- Les taux de réduction Pinel en 2023
- La première déclaration d’impôt Pinel
- La déclaration 2044EB : l’engagement de location
- Comment le fait générateur est déterminé ?
- La déclaration 2044 : déclarer ses revenus fonciers
- La déclaration 2042RICI : obtenir sa réduction d’impôt Pinel
- Les déclarations d’impôt Pinel pour les années suivantes
- Quels sont les justificatifs à fournir en cas de contrôle fiscal ?
- Les pièces à fournir pour un bien en VEFA
- Les pièces à fournir pour un bien réhabilité ou d’un local transformé en logement
- Les pièces à fournir pour un bien construit par le propriétaire
Vous avez investi dans l’immobilier neuf à Bordeaux et vous vous apprêtez à faire votre première déclaration d’impôt Pinel ? Chaque année, le printemps annonce l’heure de déclarer ses revenus de l’année précédente. Pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal de votre investissement en Pinel à Bordeaux en 2023 dans les règles, voici comment procéder...
Piqûre de rappel : quel avantage fiscal avec la loi Pinel ?
Prolongé jusqu’en 2024, le dispositif Pinel permet de réduire ses impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans par le biais d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Pour ce faire, l’investisseur doit répondre à certaines conditions :
- Acquérir un appartement neuf ou en VEFA situé en zone éligible Pinel (A bis, A ou B1) ;
- Louer le bien au titre de résidence principale en location nue pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
- Respecter les plafonds de loyer exigés selon la zone d’éligibilité du logement ;
- Sélectionner un ou des locataires dont les revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources fixés par le zonage ;
- Se limiter à 2 investissements par an, dans une limite de 300 000 € ou de 5 500 € m², (si le montant du bien est supérieur, la réduction d’impôt n’interviendra que sur 300 000 € du prix).
Les taux de réduction Pinel en 2023
| Taux évolutif de la réduction fiscale Pinel de 2022 à 2024 | |||
|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12 % | 18 % | 21 % |
| Depuis le 1er janvier 2023 | 10,5 % ↘ | 15 % ↘ | 17,5 % ↘ |
| À partir du 1er janvier 2024 | 9 % ↘ | 12 % ↘ | 14 % ↘ |
La première déclaration d’impôt Pinel
La première année de déclaration d’impôt Pinel contraint le contribuable à s’acquitter de plusieurs démarches obligatoires. En tout, ce sont 3 déclarations distinctes à réaliser :
La déclaration 2044EB : l’engagement de location
Le formulaire 2044EB se destine aux biens loués sous certains dispositifs de défiscalisation tel que le Pinel. Les niches fiscales sont conditionnées par plusieurs critères dont l’obligation de louer le bien plusieurs années, de plafonner le loyer et de sélectionner des locataires dont les conditions de revenus respectent les plafonds. C’est CE formulaire qui vérifiera si toutes les conditions de la location Pinel sont respectées. Il faudra y spécifier le loyer perçu par rapport à la surface du logement et les ressources du locataire.
Ce formulaire est le plus important pour bien entamer votre déclaration d’impôt Pinel. Si celui-ci est mal rempli ou ne correspond pas, cela peut entrainer une annulation de l’avantage fiscal Pinel, voire même un contrôle fiscal.
Attention à bien préciser le fait générateur*. Celui-ci dépend de la façon dont le logement Pinel a été acquis ainsi que de l’année de l’acquisition.
*Qu’est-ce que le fait générateur ?
Le fait générateur est définit “comme le fait par lequel sont réalisées les conditions légales nécessaires pour l’exigibilité de la taxe. L’exigibilité se définit comme le droit que le Trésor public peut faire valoir, auprès du redevable pour obtenir le paiement de la taxe.”
source : bofip.impots.gouv.fr/
Comment le fait générateur est déterminé ?
| Nature de l'investissement en Pinel | Fait générateur |
|---|---|
| - Acquisition d'un bien neuf achevé - Acquisition d'un bien réhabilité - Acquisition d'un bien issu d'une transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui entre ou non dans le champs de la TVA - Acquisition d'un bien ayant fait l'objet de travaux qui concourent à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA |
Année d'acquisition du bien |
| - Acquisition d'un bien pour le réhabiliter - Acquisition d'un bien qui fait l'objet de travaux qui concourent à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA |
Année d'achèvement des travaux |
| - Acquisition d'un bien en VEFA (Vente en l'État de Futur Achèvement) | Année d'achèvement du bien |
| - Acquisition d'un local transformé en logement par le contribuable | |
| - Acquisition de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable | |
| - Construction d'un logement par le contribuable | |
| - Souscriptions de parts SCPI | Date de la réalisation de la souscription |
La déclaration 2044 : déclarer ses revenus fonciers
Si vous louez un bien en location vide, qu’il s’agisse d’une location Pinel ou autre, vous devrez vous acquitter de la déclaration des loyers perçus et des charges chaque année. Cette déclaration permet au trésor public de calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur ce nouveau revenu. Pour ce faire, c’est la déclaration 2044 qui intervient.
Le bilan peut soit être positif, soit négatif. Si celui-ci est négatif, le contribuable a la possibilité de générer un déficit foncier. Ce montant s’ajoute ou se retire du revenu global dans une limite de 10 700 € par an, pour le déficit foncier.
La déclaration 2042RICI : obtenir sa réduction d’impôt Pinel
Pour pouvoir obtenir votre réduction d’impôt Pinel, le contribuable devra déclarer le prix de revient de l’opération immobilière sur le formulaire 2042RICI, anciennement “2042C”. Celui-ci permet de calculer la réduction d’impôt annuelle de l’investissement. La réduction représente 1% à 2% du prix de revient selon la durée d’engagement.
Le prix de revient correspond au prix d’acquisition du logement en sus des frais dont les frais notariés, les droits d’enregistrement (le cas échéant), les commissions versées aux intermédiaires, la taxe sur la valeur ajoutée et la taxe de publicité foncière. Pour une déclaration d’impôt Pinel en 2023, il faudra déclarer le prix de revient des opérations achevées en 2021. En effet, il faut toujours compter une année de décalage entre les revenus perçus et la déclaration de ces derniers.
Les déclarations d’impôt Pinel pour les années suivantes
Les années qui suivent votre première déclaration d’impôt Pinel, il s’agira de dresser le bilan foncier de l’investissement grâce au formulaire 2044 ou 2044 SPE (Déclaration des Revenus Fonciers).
Pour ce faire, le contribuable doit retirer les diverses charges dont il s’acquitter (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, taxe foncière) des loyers perçus. Le bilan peut soit être positif, soit négatif. Le bilan devra ensuite être reporté sur l’imprimé 2042 dans la catégorie “revenus fonciers”. Veillez bien à vérifier si le bilan est négatif, pour être déduit du revenu brut global dans une limite de 10 700 €/an.
Le montant de la réduction d’impôt Pinel devra ensuite être reporté dans le formulaire 2042 C, dans la catégorie “charges ouvrant droit à réduction d’impôt”. À noter que le montant est de 2% par an pour les 9 premières années de l’investissement.
Quels sont les justificatifs à fournir en cas de contrôle fiscal ?
En plus des formulaires mentionnés ci-dessous, le propriétaire d’un bien loué en loi Pinel doit fournir d’autres justificatifs pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt. Ces documents sont spécifiés dans l’article 46 AZA undecies de l’annexe III au code général des impôts (CGI) et doivent être joints à la déclaration des revenus de l’année de l’achèvement, ou de l’acquisition du bien si-celle est postérieure.
Les pièces à joindre à sa déclaration d’impôt Pinel en 2023
- Identité et adresse postale du propriétaire
- Adresse du logement, date d’acquisition ou d’achèvement, date de première mise en location, surface à prendre en compte pour calculer le plafond du loyer
- Montant du loyer, charges non comprises
- Modalités de calcul de la réduction d’impôt Pinel
- Durée d’engagement locatif
- Copie du bail
- Copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires de l’avant-dernière année qui précède la signature du bail.
Selon le type d’acquisition effectué pour votre investissement en loi Pinel, les pièces à fournir à l’administration fiscale diffèrent :
Les pièces à fournir pour un bien en VEFA
Pour un logement acquis en VEFA, le contribuable devra fournir :
- L’attestation notariée de propriété
- La copie de déclaration d’achèvement des travaux
- Le récépissé de réception par la mairie de cette déclaration
Les pièces à fournir pour un bien réhabilité ou d’un local transformé en logement
Pour un logement réhabilité ou pour local transformé en logement loué en Pinel, les pièces à fournir sont :
- Le document qui atteste de la nature de l’affectation précédente du bien
- La copie de la déclaration d’achèvement des travaux
- Le récépissé de réception par la mairie de cette même déclaration
Les pièces à fournir pour un bien construit par le propriétaire
Si l’investisseur a lui-même construit le bien, il devra fournir les documents suivants :
- La copie de dépôt de la demande de permis de construire
- Le document qui stipule la date d’obtention du permis de construire
- La copie de la déclaration d’achèvement des travaux
- Le récépissé de réception en mairie de la déclaration d’achèvement
