3 bonnes raisons d’investir dans l’immobilier à Bordeaux
Caroline Tison
le 30 avril 2021
[ mis à jour le 07 juillet 2021 ]
SOMMAIRE
À Bordeaux, l’offre et la demande sont toujours autant en tension, malgré la crise sanitaire et économique. Les deux marchés phares de la métropole sont toujours aussi sollicités. Si l’investissement locatif reste un placement sûr et rentable, l’ancien et le neuf possèdent des dispositifs de défiscalisation différents. Nous plaidons ici pour l’achat d’un appartement neuf à Bordeaux. L’immobilier neuf se construit selon les politiques publiques de la métropole et les projets urbains. Actuellement, ce sont Inno Campus et l’Aéroparc qui semblent dicter l’emplacement des nouveaux programmes immobiliers du Bordelais. Même si le centre-ville est tout aussi intéressant pour un investissement immobilier, avec notamment Euratlantique, il semble plus stratégique de décentrer son projet et de le placer en périphérie.
Aujourd’hui, nos conseillers en courtage immobilier neuf vous guident sur les raisons d’investir à Bordeaux et sur les endroits stratégiques où la rentabilité locative sera la plus intéressante.
Un bassin d’emplois fertile
100 000 emplois créés. C’est l’objectif que s’est fixé la métropole de Bordeaux d’ici 2030. 50 % de ces créations d’emplois proviendront exclusivement des nouveaux projets urbains en cours de réalisation, dont le site Euratlantique, près de la gare Saint-Jean, Inno Campus et l’Aéroparc.
- 30 000 emplois créés sont attendus pour le secteur Euratlantique
- 10 000 emplois pour Inno Campus
- 10 000 emplois pour l’Aéroparc
Voilà de quoi faire baisser le taux de chômage de la métropole, estimé à environ 10 %. En 2017, la part des actifs était estimée à 72,5 %.
Selon le baromètre 2019 de RegionJob ParisJob, le volume d’offres d’emploi a augmenté de 15 % en Nouvelle-Aquitaine, plaçant la région à la 6è place du palmarès. Cette croissance atteste de son potentiel économique. Avec 373 000 offres d’emploi en 2019, la région se place directement à la 3è place sur le podium.
Parmi ces chiffres, la Gironde constitue 28 % des offres d’emploi avec 14 % de croissance.
Au sein de la Nouvelle-Aquitaine, ce sont Bordeaux et Mérignac qui proposent le plus d’offres, avec près de 38 000 offres pour Bordeaux et plus de 9 500 pour Mérignac. Pessac arrive en 9è position avec 4 638 offres.
Toutefois, si l’offre est abondante dans le Bordelais, tous les secteurs d’activité ne sont pas égaux. Les secteurs dominants concernent :
- L’ingénierie industrielle
- La production et la maintenance
- Le commercial
- La construction
- La santé
Techniciens, électriciens, infirmiers et infirmières, commerciaux et développeurs web sont donc les bienvenus sur le marché bordelais avec une employabilité plus favorable. Parmi les types de contrats proposés, ce sont les CDI qui remportent la palme avec une part de 75 %. Toutefois, les CDI ont l’air d’être boudés par les Millenials qui quémandent plus de libertés et d’autonomie dans leur vie professionnelle. Cette génération ne semble pas rechercher la stabilité d’un emploi, puisqu’une étude réalisée par CornerJob démontre que le salaire est moins important pour eux que l’épanouissement personnel. 47 % quittent leur emploi après y avoir passé 3 à 5 ans, et un quart souhaite le quitter d’ici 1 à 2 ans.
Mérignac, Le Haillan, Saint-Médard-en-Jalles : des communes en plein boom
Si l’employabilité est un facteur déterminant dans l’installation des foyers dans une ville, l’ouest de Bordeaux est sans nul doute THE place to be pour les actifs et familles.
Avec l’Aéroparc, le parc des entreprises va subitement gonfler dans ce secteur étendu sur les communes de Mérignac, Le Haillan et saint-Médard-en-Jalles. L’ensemble de l’excellence de l’aéronautique-spatial-defense (ASD) sera concentrée sur ce site. Élue Opération d’Intérêt Métropolitain (OIM), Bordeaux Aéroparc a pour ambition d’accueillir 13 000 à 15 000 emplois et 1 000 étudiants d’ici 2025.
Parmi les entreprises de renom, nous pouvons citer la Base Aérienne 106, Dassault Aviation, Ariane Group, Thalès et Sabena Technics. Plus de 110 sous-traitants de la filière ASD s’établiront également sur le site de l’Aéroparc
Afin d’accompagner cette affluence d’activité, la métropole s’organise autour des transports avec des dessertes en bus et tramway, reliant les communes au centre-ville de Bordeaux.
La promotion immobilière mise également sur ces localités
- Actuellement, le marché immobilier neuf à Mérignac présente 13 programmes immobiliers avec plus de 460 logements du studio au 5 pièces.
- Saint-Médard-en-Jalles et Le Haillan proposent quant à elles près de 150 biens neufs disponibles à la vente.
Les rentabilités locatives des communes de l’Aéroparc à Bordeaux
Pour une surface équivalente à un 3 pièces, la rentabilité locative de Mérignac est estimée à 2,83 %.
À Saint-Médard-en-Jalles, la rentabilité d’un bien neuf de 3 pièces est évaluée à 2,91 %.
Un pôle universitaire important
Pour l’année universitaire 2020-2021, Bordeaux Métropole recensait 94 000 étudiants (source : L’Étudiant). Sur les dix dernières années, la population estudiantine a augmenté de 32 %. Bordeaux se positionne 7ème du classement des villes étudiantes en France, devant Strasbourg et Paris et Aix-Marseille qui ferme la marche du Top 10.
La métropole bordelaise attire nombre de jeunes grâce à son offre universitaire très éclectique : sciences humaines et sociales, médecine, ingénierie, lettres, histoire, arts, économie et gestion, … Les étudiants n’ont que l’embarras du choix dans leur orientation post-bac et leur cursus.
Les facultés à Bordeaux sont disséminées sur le territoire. Alors que les écoles privées se situent particulièrement du côté des Bassins à Flot, les universités sont concentrées en périphérie, bien qu’une antenne soit implantée place de la Victoire.
Pessac et Talence : idéale pour un investissement sur de petites surfaces
Pessac et Talence cumulent tous les feux verts pour un investissement locatif. Lieu d’exception bénéficiant du projet Inno Campus, le secteur est éminemment étudiant avec leurs deux pôles universitaires.
Le campus Montaigne-Montesquieu accueille les cursus centrés sur les sciences sociales telles que le droit, l’économie et la gestion. Desservi par la ligne B du tramway, le campus s’étire de la station Doyen Brus à Montaigne-Montesquieu.
À Talence, c’est le campus Peixotto qui prédomine avec le pôle des sciences et des technologies.
Le domaine universitaire de Talence Pessac Gradignan recense :
- 65 000 étudiants
- 5 000 enseignants-chercheurs
- 3 000 membres du personnel
Troisième plus grand campus de France avec ses 235 hectares, il offre aux investisseurs une multitude d’occasions de réaliser un projet immobilier neuf.
Bordeaux Inno Campus concentre les secteurs universitaires, hospitaliers et d’innovation avec des opérations d’aménagement urbain et de transport. Trois pôles d’excellence sont investis au sein d’Inno Campus : la santé, l’optique-laser et les matériaux innovants.
Pessac, Talence et Gradignan proposent en ce moment une quinzaine de programmes immobiliers neufs, avec 880 logements en cours de commercialisation.
Les communes étant très étudiantes, mieux vaut investir sur de petites surfaces, telles que des studios ou des appartements de deux pièces, très prisés de ce type de population.
À Pessac, il est possible d’investir dans un studio de 39 m² à 214 000 € avec une rentabilité locative de 2,7 %.
À Talence, pour un studio de la même surface affiché au prix de 208 000 €, la rentabilité locative sera de 2,8 %.
Une situation géographique remarquable
La ville de Bordeaux rayonne par son patrimoine historique, architecturale, mais aussi gastronomique et viticole. Les Bordelais ont même leur propre Cité du Vin dans le quartier de Bacalan.
Mais la Perle de l’Aquitaine est également proche de la côte atlantique avec Biscarosse, Biganos, le bassin d’Arcachon, ou encore Gujan-Mestras. Le marché de l’immobilier sur la Côte d'Argent offre de très belles opportunités d’investir à proximité des plages.
Autre atout géographique non-négligeable, c’est la proximité avec Paris. L’arrivée de la LGV entre la capitale et Bordeaux a permis de réduire le temps de trajet à 2 heures, donnant lieu à une affluence de Franciliens.
Proche de l’Atlantique et de Paris, Bordeaux est également tout près de la frontière espagnole et de la plage d’Hendaye. Toulouse se trouve à seulement 2 heures de TGV.
Le cadre de vie de la Nouvelle-Aquitaine est idéal : la forêt des Landes s’étend sur une superficie de 1 300 000 hectares, sur une largeur de 130 km, le Pays Basque offre des destinations estivales très réputées entre Bayonne, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz.
Un marché immobilier en pleine santé
Investir à Bordeaux, c’est l’assurance de placer son argent de manière sûre, et d’obtenir une rentabilité très intéressante, pour peu qu’on fasse les bons choix.
En 2020, le prix du mètre carré neuf atteignait les 4 247 €, avec une augmentation de +3,6 % par rapport à l’année précédente.
Si le centre-ville de Bordeaux reste prisé, il n’en est pas moins accessible qu’à certaines bourses. Caractérisé par des biens hauts de gamme, le cœur de la ville propose des immeubles anciens aux architectures marquées par le XVIIIè et XIXè siècles. Place des Grands Hommes, allées de Tourny et le quartier des Quinconces affichent des prix pouvant titiller les 8 000 €/m².
Avec les travaux de rénovation décidés par la municipalité, le quartier de la gare semble plus attractif, notamment pour les investisseurs. Euratlantique apportera une plus-value certaine à l’immobilier du coin avec ses beaux bâtiments flambants-neufs.
Si le centre-ville reste onéreux, la périphérie, elle, devient plus abordable. Avec l’offre de transport très développée que la métropole propose, cela n’est plus un problème de s’excentrer. Bègles, Villenave d’Ornon, Lormont ou encore Blanquefort sont des communes charmantes disposant d’une offre immobilière neuve alléchante, accompagnée de toutes les commodités essentielles à la vie quotidienne des habitants.
SOURCES
- Bordeaux : un chiffre record de 11 000 emplois créés en 2017 sur la métropole - 20minutes.fr (octobre 2018)
- Bordeaux Métropole : 8.792 emplois dans le Palmarès 2020 des entreprises qui recrutent – objectifaquitaine.latribune.fr (janvier 2020)
- Nouvelle-Aquitaine, des paradoxes du marché de l’emploi - Bordeaux Businness (décembre 2020)
