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Prix immobiliers à Bordeaux : faut-il migrer vers la périphérie ?

Prix immobiliers à Bordeaux : faut-il migrer vers la périphérie ?

Avec un prix moyen de 4.831€ du mètre carré pour un logement neuf à Bordeaux, la capitale de la Gironde peut paraître inaccessible à certains profils d’investisseurs. C’est la raison pour laquelle ces derniers se tournent vers l’immobilier en région bordelaise, qui offre de belles opportunités à l’image de la commune de Villenave-d'Ornon. Pour les acquéreurs qui rechignent encore à habiter en province ou à y réaliser un investissement locatif, il faut savoir que certains quartier de Bordeaux permettent encore d’investir à des prix abordables.

Immobilier Bordeaux - Vue panoramique de Saint-Émilion Crédit photo : © Martin M303 / Shutterstock

Tendance des prix de l’immobilier à Bordeaux

En juin 2020, le Laboratoire de l’Immobilier - service d’études pour promoteurs et professionnels de la gestion de patrimoine - spécialiste de l’immobilier neuf, publiait son baromètre des prix de l’immobilier. On y apprend qu’en dépit de prix immobiliers à Bordeaux qui sont élevés, le marché a tendance à se stabiliser depuis quelques mois.

Prix de l’immobilier à Bordeaux : 4.831€ en moyenne dans le neuf

Pour sa deuxième édition du baromètre des prix de l’immobilier neuf, le Laboratoire de l’Immobilier a analysé les prix au mètre carré de plus de 100 villes de France métropolitaine. Il en ressort qu’à Bordeaux, le prix de l’immobilier est de 4.831 euros du mètre carré en moyenne pour un appartement neuf.

Si ce prix immobilier à Bordeaux pour un appartement neuf représente +586 euros par rapport à la ville de Toulouse - qui affiche des prix immobiliers de 4.245 euros du mètre carré sur le marché du neuf - il n’en reste pas moins accessible en comparaison d’autres grandes métropoles comme Lyon (6.148€/m²) ou encore Nice (5.660€/m²). Hors compétition, Paris présente quant à elle un prix de vente moyen de 12.414 euros du mètre carré pour un appartement neuf.

Gloria et Hadrien achètent un appartement neuf à Bordeaux pour y vivre. Ils ont choisi un trois pièces affiché au prix de 319.800€ dans le quartier Bastide (frais de notaire inclus). Pour ce logement neuf de 63m² + 15m² de balcon, le couple investit 4.457€/m² alors que certains quartiers du centre-ville de Bordeaux atteignent 8.000€/m² pour un appartement ancien.

Pour un logement ancien de même superficie, situé dans le quartier Bastide également, le couple aurait dépensé 291.600€ frais de notaire inclus. Cependant, il n’aurait pas pu choisir sur plan : l’étage, l’exposition et l’emplacement de son logement au sein de la résidence, ni le personnaliser avec des équipements domotiques de pointe. Seul le marché immobilier neuf présente de tels avantages.

Prix de l’immobilier à Bordeaux : une flambée contenue

Par ailleurs, outre le prix immobilier à Bordeaux, il convient de prendre en compte un indicateur d’importance : le pourcentage d’augmentation de ce prix de vente. Après une flambée spectaculaire - +12.1% sur les neuf premiers mois de 2017 pour les appartements anciens - la hausse des prix de l’immobilier à Bordeaux se présente désormais comme contenue dans la capitale girondine, notamment sur le marché immobilier du neuf. Les prix de l’immobilier à Bordeaux ont augmenté de +0.6% seulement pour un appartement neuf, contre +4.5% à Rennes ou encore de +7% à Lille selon une estimation du Laboratoire de l’Immobilier.

Depuis plusieurs années Pauline et Lilian épargnent pour investir dans l’immobilier à Bordeaux. Le couple a arrêté son choix sur le marché du neuf qui présente une certaine stabilité dans le temps en matière de prix immobiliers à Bordeaux.

Bien que la hausse des prix immobiliers, à Bordeaux comme ailleurs, soit une bonne nouvelle en soi - elle est synonyme d’investissement rentable - elle peut, à des niveaux élevés comme c’est le cas de la capitale de la Gironde, dissuader certains acheteurs potentiels qui, après quelques années d’épargne, de réflexion et de recherche d’appartements, se retrouvent dans l’incapacité financière d’investir en raison de la tendance haussière des prix de l’immobilier à Bordeaux.

Prix immobiliers à Bordeaux : certains ménages préfèrent quitter la ville

Face au ralentissement affiché des prix du neuf, le moment pourrait donc être bien choisi pour se tourner vers l’immobilier à Bordeaux. Toutefois, le niveau des prix étant particulièrement élevé, certains acheteurs n’auront pas les moyens d’investir dans les zones les plus cotées comme l’hypercentre bordelais. Il faut par exemple compter 6.371€/m² pour un trois pièces dans le quartier des Chartrons. Une solution pour les ménages qui n’auraient pas le budget immobilier pour Bordeaux : partir vivre en province.

Immobilier à Bordeaux - Le Quai des Chartrons à Bordeaux

Prix immobiliers à Bordeaux : partir vivre en province

À budget équivalent, un couple qui aurait acheté un appartement neuf de 60m² dans le quartier central des Chartrons pourra s’offrir une maison 92m² environ pour un investissement immobilier autour de Bordeaux.

Pourquoi pas une maison à la campagne ?

Une maison neuve située dans la commune de Villenave-d’Ornon promet, pour un prix de vente de 383.000€, une superficie répartie comme suit :

  • maison : 92.35m²
  • garage : 17.82m²
  • jardin : 55.58m²

Selon les données IMMO9, issues de l’ensemble de la promotion immobilière en région bordelaise, il existe près de 15 programmes immobiliers neufs à Villenave-d’Ornon, pour certains en livraison immédiate. Outre les appartements neufs, du studio - au prix moyen de 140.833 euros minimum - au cinq pièces, il est également possible de trouver des maisons neuves de trois à cinq pièces.

Habiter en province ou simplement acheter à la campagne ?

Prix immobiliers Bordeaux - Paysage pittoresque de la Charente à CognacCrédit photo : © Leonid Andronov / Shutterstock

Pour les acquéreurs d’une résidence principale, privilégier une maison à la campagne pour véritablement habiter en province est synonyme de gain d’espace et de qualité de vie. Concernant les investisseurs Pinel, acheter à la campagne une maison de 92m² permet de toucher un loyer Pinel de 932 euros par mois contre 637 euros par mois pour un appartement neuf du même prix situé dans le quartier des Chartrons à Bordeaux : soit +295 euros par mois pour un investissement locatif en région bordelaise par rapport au centre-ville.

SOURCES

  • Sud-Ouest - “Bordeaux : en 2017, les prix de l’immobilier ont explosé”
  • Laboratoire de l’Immobilier - “Baromètre des prix de l’immobilier neuf : deuxième édition"
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Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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