La Tour Hyperion, pionnière de l’immobilier neuf à Bordeaux
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- La préfabrication révolutionne l’immobilier neuf à Bordeaux et en France
- Un défi multifacette pour l’immobilier neuf à Bordeaux
- Les appartements neufs d’Hyperion à Bordeaux... quel est le programme ?
- Investir en Pinel au sein de la tour Hypérion
- Les loyers Pinel de la tour Hypérion à Bordeaux
- La rentabilité locative d’un appartement neuf dans la tour Hypérion à Bordeaux
- Les prix de l’immobilier neuf à Bordeaux
Hypérion, le chantier le plus spectaculaire de l’OIN Bordeaux Euratlantique est en phase de conclusion. La livraison de la première tour bois à vocation résidentielle en France, aura bien lieu dès la mi-mai. Ce bâtiment pilote de l’immobilier neuf à Bordeaux est le tour de force et la fierté des architectes Viguier et constructeurs Eiffage.
La préfabrication révolutionne l’immobilier neuf à Bordeaux et en France
Prix de la Mixité Urbaine des Pyramides d’argent, Grand Prix national des Pyramides d'Or 2019, Grand Prix Régional et enfin BIM d'Or 2019. Le programme immobilier neuf à Bordeaux d’Eiffage et Viguier a remporté tous les suffrages.
«Nous avons cherché à industrialiser au maximum la construction... les façades arrivent ainsi avec la menuiserie, la finition extérieure et l’isolation.» Christian Birbaud, directeur Sud-Ouest d’Eiffage Construction et en charge de la mission bas carbone pour le groupe. Le matériaux bois rend la préfabrication possible et surtout plus simple.
La préfabrication, qu’est-ce que c’est ? Murs, éléments d’un tunnel ou même salles de bains complètes... Elle consiste à faire fabriquer des éléments en usine avant de les intégrer au chantier.
L’utilisation du bois et de ses pièces préfabriquées est une nouvelle pratique qui a le vent en poupe dans le bâtiment en France et dans le monde.
Avec 1 500 pièces préfabriquées en usine, Eiffage a pu diviser par 2 la durée du gros œuvre sur le chantier.
Cocorico ! Le bois utilisé pour l’ossature d’Hypérion est majoritairement estampillé made in France : pin des Landes et épicéas du limousin en tête de liste. L’immeuble de 57 mètres Hypérion est un pionnier dans son domaine.
Labelisé « Bâtiment bas carbone » par la BBCA (Association pour le développement du Bâtiment Bas Carbone), le bâtiment en bois et CLT (cross laminated timber) de la tour Hyperion a exigé l’entrée en jeu d’un processus BIM sophistiqué par le promoteur/constructeur Eiffage et l’architecte Viguier qui ont fait de la tour, un modèle d'excellence énergétique.
Un défi multifacette pour l’immobilier neuf à Bordeaux
«Nous n’avions pas le droit à la contre-performance » affirme Christian Birbaud. Le directeur région Sud-Ouest du promoteur Eiffage Construction présente ainsi le leitmotiv qui a accompagné tous les acteurs du programme neuf de la tour qui a débuté en avril 2019.
Normes sismiques, risques incendie, confort acoustique, confort thermique des bureaux, commerces et logements etc... un nombre considérable de paramètres de confort et de sécurité ont été décortiqués et solutionnés pour faire de la nouvelle tour Hypérion une réalisation modèle de l’immobilier neuf à Bordeaux.
Les normes incendie ont contraint les architectes du programme (le cabinet d’architecture Jean-Paul Viguier & Associés) à corriger le plan du projet initial et à abaisser le bâtiment de 17 étages à 16 étages. Afin de répondre aux risques sismiques, les 3 premiers étages sont posés sur un socle béton.
Mais dès le quatrième étage, structure de la tour se compose d’un assemblage de bois et métal. Le métal garantissant naturellement la résistance qui soutient les balcons en porte-à-faux.
Les architectes du programme neuf à Bordeaux ont su faire preuve d’adaptabilité en équipant la chape de la nouvelle tour d’un isolant acoustique et un faux plafond.
Les qualités d’isolant naturel du bois ont été renforcées sur les murs préfabriqués « Il y a 27 cm d’isolant contre 10 à 12 cm au mieux dans une construction traditionnelle, la réglementation est devancée » , précise Christian Birbaud.
Les appartements neufs d’Hyperion à Bordeaux... quel est le programme ?
Située dans le nouveau quartier Euratlantique, proche de la gare Saint-Jean, la résidence HYPERION se compose de 5 bâtiments mixtes : logements, bureaux et commerces. Un premier avec 8 étages de bureaux, et 4 immeubles d’appartements du 1 pièce au 5 pièces, dont l’un, haut de 16 étages est bâti sur cette ossature en bois totalement novatrice.
Ce programme immobilier neuf à Bordeaux d’une superficie totale de 17.000 m² est situé à 10 minutes du cœur de ville. 113 appartements neufs, du 1 pièce au 5 pièces en duplex, sont prolongés par des espaces extérieurs loggias, balcons et terrasses. Les appartements encore disponibles sont des 3 pièces, 4 pièces et 5 pièces affichant des prix compris entre 340 000 € et 524 000 €.
Pour un 3 pièces de 77m² au 8éme étage, orienté Nord-Ouest avec balcon et parking en sous-sol, prévoyez un budget de 333 500 € .
Mon appartement neuf à BordeauxInvestir en Pinel au sein de la tour Hypérion
La loi Pinel à Bordeaux permet aux investisseurs de défiscaliser l’achat d’un bien neuf, en échange de sa mise en location sur une période minimale de 6 ans.
La métropole de Bordeaux est éligible au Pinel. Classée en zone B1, son marché immobilier est jugé comme tendu. Toutefois, le Pinel impose certains plafonds aux investisseurs à ne pas dépasser :
- 2 investissements par an et par foyer fiscal dans la limite totale de 300 000 €,
- Un prix du mètre carré inférieur ou égal à 5 500 €,
- Des plafonds de ressources à respecter pour les locataires,
- Des plafonds de loyer Pinel à respecter pour les investisseurs : 10,51 €/m²/mois en 2021
Dans le cas où le logement affiche un prix supérieur à 300 000 €, la défiscalisation ne s’opèrera que dans cette limite.
Charles a investi dans un quatre pièces au sein du programme de la tour Hypérion à Bordeaux. Le promoteur a fixé le prix des T4 à 315 000 €. La défiscalisation Pinel de Charles ne prendra en compte que 300 000 € du prix du bien, soit 36 000 € pour une durée de location de 6 ans, 54 000 € pour une période locative de 9 ans, et 63 000 pour un temps de location de 12 ans.
Cependant, si Charles choisit un investissement dans un 3 pièces à 263 000, typologie très convoitée à Bordeaux, il pourra défiscaliser la totalité de son achat. Sa rentabilité locative sera également plus intéressante.
Les loyers Pinel de la tour Hypérion à Bordeaux
Bordeaux est une ville étudiante par excellence. Elle recense 94 000 étudiants en 2020-2021 (source : L’Étudiant) parmi de nombreux campus universitaires : Pessac, Talence, Segalen, etc.
Cette population apporte chaque année une demande de logement conséquente, assurant aux investisseurs un risque de vacance locative de leur bien très faible. Ce risque l’est encore moins dans l’immobilier neuf à Bordeaux, puisque les appartements loués disposent des prestations les plus récentes et performantes possibles, avec des économies d’énergie considérables par rapport à des biens plus anciens.
Bordeaux est également une métropole qui attire nombre d’actifs avec des bassins d’emplois très fertiles : Thales et Safran sont de grandes entreprises implantées au sein de l’agglomération et pourvoyeuses d’emplois. L’aéronautique, l’industrie, la médecine et l’informatique sont des secteurs en plein essor dans la région attirant des néo-Bordelais chaque année.
À 2 heures de Paris, Bordeaux bénéficie d’un emplacement géographique idéal avec la côte atlantique et le bassin d’Arcachon. Devenue une destination privilégiée depuis plusieurs années, cette métropole est propice à l’investissement locatif à moindre risque.
Si la loi Pinel à Bordeaux fixe des plafonds de loyer, c’est pour que les logements neufs soient accessibles au plus grand nombre, notamment aux locataires ayant des revenus trop élevés pour prétendre au logement social, mais pas assez élevés pour le marché régulier.
En 2021, les loyers Pinel à Bordeaux s’élèvent à 10,51 €/m²/mois. En 2020, ils étaient à 10,44 €. Chaque année les prix de ces loyers sont revus à la hausse de quelques centimes en fonction de l’indice de référence des loyers.
La Tour Hypérion propose des appartements neufs bordelais du studio au 5 pièces en duplex, avec des espaces extérieurs tels que des loggias, des balcons et des terrasses.
Pour un appartement neuf de 3 pièces au sein de ce programme, d’une surface de 70 m² avec un balcon de 30 m², le loyer Pinel 2021 sera estimé à 773 €/mois.
Pour un logement neuf de 4 pièces de 84 m² avec un balcon de 29 m², le prix du loyer Pinel sera de 876 €.
La rentabilité locative d’un appartement neuf dans la tour Hypérion à Bordeaux
La rentabilité locative d’un bien dépend de son loyer et de son prix d’achat. Pour un T3 au sein de la tour Hypérion, à 263 000 €, pour une surface habitable de 70 m² et une surface annexe de 30 m², le loyer s’élève à 773 €/mois. Pour un T4 affiché au prix de 315 500 €, d’une surface de 84 m² avec un balcon de 28 m², le loyer Pinel est de 876 €/mois.
La rentabilité locative de l’appartement de 3 pièces sera de 3,5 %, alors que celle de l’appartement de 4 pièces s’élèvera à 3,3 %.
Ces taux variables d’une typologie à l’autre restent toujours plus intéressants que les taux des livrets d’épargne et des assurances-vie. Toutefois, il est recommandé de faire appel à un professionnel en immobilier neuf à Bordeaux pour réussir son investissement locatif et être certain d’obtenir la rentabilité locative la plus intéressante possible.
Les prix de l’immobilier neuf à Bordeaux
Selon l’observatoire de la FPI, le prix du mètre carré neuf à Bordeaux a augmenté de 3,6 % entre 2019 et 2020. Entre le 4è trimestre 2019 et celui de 2020, on observe une hausse de 2,4 %. Cette variation positive des prix de l’immobilier neuf à Bordeaux reste raisonnable par rapport à d’autres grandes villes de France :
- Nice : +4.2 % entre 2019 et 2020,
- Montpellier : +4,6 %
- Rennes : +4,7 %,
- Nantes : +5,3 %
Bien que Bordeaux soit très souvent pointée du doigt pour ses prix immobiliers élevés, ceux du neuf restent plus que raisonnables.
Les programmes neufs à Bordeaux des promoteurs, tels que Bouygues, Kaufman ou encore Icade, tournent autour de 4 400 € à 4 800 € le mètre carré.
« En un an, les ventes et les mises en vente ont respectivement chuté de 40 et 60 % avec une légère hausse des prix »
Gonzague Douniau, directeur région sud-ouest de Bouygues Immobilier – pour Le Point (19/11/2020)
À Bordeaux, les confinements successifs n’ont pas stoppé la construction neuve, comme le remarque Stephan de Faÿ :
« Depuis cet été, on compte 25 nouvelles grues sur le secteur. Nous avons désormais atteint un pic d'activité qui devrait durer trois ans. Sur le territoire de la ville de Bordeaux [près de 52 % du périmètre de l'OIN], 90 % des opérations sont déjà engagées. Si l'on intègre les villes de Floirac et de Bègles, nous en sommes à 54 % de l'avancement du projet global »
Stephan de Faÿ, directeur général de l'établissement public d'aménagement (EPA) Bordeaux Euratlantique - pour Le Point (19/11/2020)
