Le coworking à Bordeaux : quand les promoteurs s'en mêlent
Léonard BONNET
le 15 septembre 2021
[ mis à jour le 15 septembre 2021 ]
SOMMAIRE
- Le coworking, un marché en reconquête à Bordeaux
- Les Girondins recherchent des espaces partagés
- L’importance de l’environnement de travail
- Une reprise d’activité progressive à Bordeaux
- La volatilité de l’occupation en coworking
- Le coworking va-t-il laisser la place aux bureaux partagés ?
- Une offre de coworking diversifiée à Bordeaux
- Un marché concurrentiel
- Des coworking variés
- Le coworking, une seconde vie pour le foncier
- L’exemple de la Halle Héméra à Fondaudège
- L’exemple de l'espace W'in à Libourne
- L’exemple de l'ancien siège de la Caisse d'épargne à Mériadeck
- L’exemple de l’espace W’IN aux allées de Tourny
- En bref…
Le coworking rencontre un succès grandissant en Nouvelle-Aquitaine et les promoteurs immobiliers s’adaptent à cette demande. En parallèle du marché de l’immobilier neuf à Bordeaux cette nouvelle tendance incite les investisseurs à miser aussi sur des espaces de travail partagé. Quelle est l’ampleur de ce phénomène en Gironde ? Comment le coworking à Bordeaux impacte-t-il le marché de l’immobilier ? Explications.
Le coworking, un marché en reconquête à Bordeaux
Les Girondins recherchent des espaces partagés
Les espaces partagés attirent à nouveau, car les mesures sanitaires liées au coronavirus ont souligné le besoin de renouer un lien social. On le constate avec l’éclosion du coliving à Bordeaux, mais également avec la densité de l’offre de coworking en Gironde. Dans ce type de lieux, on trouve des postes fixes ou alors nomades à la journée, ainsi que des bureaux à partager.
L’importance de l’environnement de travail
Les indépendants sont nombreux à apprécier le coworking : ils peuvent exercer leur spécialité en sortant de chez eux et en trouvant une bonne dynamique dans ces tiers-lieux. Ces endroits sont aussi des lieux d’échange et d’ouverture, ils répondent à de nouveaux critères de travail et de management dans lesquels le télétravail incite à la flexibilité et la gestion de projet aux open spaces.
« Le monde de l’entreprise évolue et s’adapte aux contraintes des professionnels. (…) Alors que les tiers-lieux sont, à l’origine, dévolus aux freelances, on observe désormais une véritable réflexion des entreprises de toute taille sur la question de l’environnement de travail, notamment pour répondre aux attentes des jeunes générations »
Clarence Grosdidier, président du groupe W’iN.
Une reprise d’activité progressive à Bordeaux
Fort logiquement, les espaces de coworking à Bordeaux ont été délaissés durant le confinement. Désormais, ces lieux se remplissent à nouveau, mais à un rythme moins soutenu qu’avant.
« Je ne vais pas le cacher, il y a vraiment eu des moments difficiles. (...) Heureusement qu’il y avait un noyau dur et que les travailleurs qui ont un loyer chez nous sont quasiment tous revenus à la rentrée »
Propos de la responsable du coworking la Girafe, place Saint-Martial à Bordeaux
La volatilité de l’occupation en coworking
Les espaces de coworking essaient d’adapter leurs offres pour face aux variations d’occupation de leurs postes de travail. Il faut dire que les indépendants sont logiquement moins attachés à un bureau en particulier. « Il devient difficile de faire occuper les postes, c'est aussi une population plus volatile », commente l'investisseur bordelais Clarence Grosdidier. Alors certaines de ces structures proposent parfois une partie de leurs locaux à des boutiques éphémères.
Le coworking va-t-il laisser la place aux bureaux partagés ?
La concurrence est forte entre les lieux de coworking et les acteurs de ce secteur constatent une saturation du marché à Bordeaux. Cependant, les taux d’occupation des bureaux à partager sont bien meilleurs. Cette solution est de plus en plus utilisée par les petites et moyennes entreprises, plutôt qu’une location classique, et pourrait compenser les aléas du coworking.
« Je pense que le coworking est presque saturé à Bordeaux. Il y a beaucoup d'espaces de ce type : les working cafés, les incubateurs et autres. Ça devient plus difficile »
Clarence Grosdidier
Une offre de coworking diversifiée à Bordeaux
Un marché concurrentiel
Les espaces de coworking à Bordeaux et dans la métropole girondine ont mené une grande opération pour promouvoir ces nouveaux lieux de travail. Durant l’été 2021, de juin à août, une journée était offerte sur réservation auprès des 23 endroits participants :
- 11 situés en centre-ville,
- 5 dans la zone Chartrons-Bacalan-Ravezies,
- 2 rive droite,
- 2 dans la zone Mérignac-Le Bouscat,
- 3 dans d’autres communes de Bordeaux Métropole.
Une offre déjà florissante dans la capitale de Nouvelle-Aquitaine et dans ses environs. Une diversité qui prouve bien que les espaces de travail partagé séduisent un public toujours plus nombreux à pouvoir télétravailler et à s’y rendre.
Des coworking variés
Chaque espace de coworking bordelais fait valoir ses qualités, avec des styles variés et des prestations plus ou moins haut de gamme. Il y en a de chics, de design, de conviviaux, d’originaux et d’alternatifs. Voici une liste des prestations que l’on peut trouver selon l’endroit :
- Amplitude horaire,
- Accès internet,
- Climatisation et chauffage,
- Salles de réunion,
- Espace détente,
- Salle de sport et douches,
- Restauration,
- Flexibilité des contrats,
- Présence d’une conciergerie,
- Services d’assistance (domiciliation, gestion du courrier, etc.),
- Intervenants bien-être (massages, sport, yoga, etc.),
- Afterworks.
Le coworking, une seconde vie pour le foncier
Certains promoteurs voient les espaces de travail partagé comme une aubaine pour entamer la reconversion partielle ou totale d’un bien foncier existant. Voici quatre exemples d’espaces de coworking à Bordeaux Métropole qui illustrent particulièrement bien cela.
L’exemple de la Halle Héméra à Fondaudège
A Fondaudège, l’immense Halle Héméra était auparavant les locaux de l’ancienne usine bordelaise Marie Brizard. L’endroit a été totalement rénové en espace de coworking et de bureaux. Il s’agit désormais d’un lieu de vie et d’échange où s’attroupent des business workers et des indépendants. Un restaurant est installé dans le bel atrium et le rooftop est aménagé en bar à cocktails pour les afterworks.
L’exemple de l'espace W'in à Libourne
En février 2020, le groupe W’IN a réinventé un site emblématique de la mémoire industrielle de Libourne. Au 19 de la place Jean-Moulin, il s’agit d’un vieil hôtel particulier datant de 1749 et où le négociant bordelais Jacques-Philippe Vandebrande avait établi une ancienne verrerie-faïencerie. Cette activité cessera au début du XIXème siècle et la bâtisse connaîtra des modifications jusqu’à sa transformation en espace de travail en communauté.
On y dénombre maintenant 45 postes de coworking, 37 postes de bureaux à partager et 8 bureaux nomades, soit 90 postes prêts à accueillir des startups, freelancers et autres entreprises du libournais. Ce coworking s’étend sur un rez-de-chaussée et deux niveaux qui font 522 m² en tout.
L’exemple de l'ancien siège de la Caisse d'épargne à Mériadeck
A l’entrée de Mériadeck, au coin de la rue du Château d'eau et de la rue Claude Bonnie, l’architecture insolite de l'ancien siège régional de la Caisse d'épargne est connue de tous les Bordelais. Ce bâtiment dessiné par Edmond Lay est inscrit à l'inventaire des monuments historiques et a reçu le Grand Prix d'architecture en 1984. Le promoteur charentais Norbert Fradin l’a racheté en 2015 et poursuit sa réhabilitation. Dorénavant, 1 600 m² y serviront d’espace de coworking et de bureaux partagés.
Les premiers locataires y seront accueillis le 1er septembre 2021. Avant cela, les dernières finitions doivent être achevées au quatrième étage de l’immeuble. C’est W'in qui a décidé de s’y implanter. Il propose 1 100 m² d’espace de travail partagé et 600 m² de terrasse. Le groupe de Clarence Grosdidier a même posé une option sur les 1 300 m² du troisième étage. Ce qui prouve toute l’ambition du secteur du coworking bordelais.
L’exemple de l’espace W’IN aux allées de Tourny
En avril 2018, Clarence Grosdidier a récupéré le bail du numéro 30 des allées Tourny, en plein cœur historique de Bordeaux. Il y a décliné son concept W'in, qui signifie « Work in Bordeaux » ; un espace de travail partagé dans ce vieil immeuble de quatre étages totalement réaménagé. L’investisseur bordelais y a fait installer 118 postes de travail en bureaux partagés et en coworking. Mais il va modifier sa stratégie pour compenser la concurrence du marché du coworking à Bordeaux.
« La configuration des lieux se prête plus à du bureau partagé. (…). Chaque entreprise qui souhaite occuper un de ces bureaux n'a qu'une convention à signer, sans dépôt de garantie : si elle veut partir au bout de 3 mois parce qu'elle grandit ou que son activité se modifie, pas de souci, elle n'est tenue par aucun engagement. Elle règle le mois en cours et elle peut partir. (…) L'offre de bureaux partagés affiche un taux d'occupation de 61 %, soit le point mort. A maturité, nous visons un chiffre d'affaires annuel de 400 000 euros »
Clarence Grosdidier.
En bref…
Les espaces de coworking se multiplient en Gironde et n’attirent plus seulement les indépendants, mais aussi les entreprises. A Bordeaux, le coworking est un marché très concurrentiel et les taux d’occupation des postes sont meilleurs en bureau partagé. Les promoteurs immobiliers exploitent parfois d’anciens bâtiments qu’ils n’hésitent pas à rénover pour offrir un cadre de coworking aux clients. Ainsi, ils participent à la réhabilitation du foncier bordelais. Malgré une conjoncture encore aléatoire, le coworking continue d’attirer investisseurs et indépendants.
