Investir dans l’immobilier neuf à Talence : tour d’horizon
Dimitri Iatosti
le 07 septembre 2022
[ mis à jour le 07 mars 2023 ]
SOMMAIRE
- Des bassins d'emploi favorables à l'immobilier neuf à Talence
- Talence : ville étudiante
- De grands projets urbains à Talence qui transforment la ville
- Un réseau de transport performant
- Une ville exemplaire de la participation citoyenne
- Comment investir dans l’immobilier neuf à Talence ?
- La loi Pinel
- La loi Censi-Bouvard
Talence a gagné plus de 2200 habitants en 10 ans, ce qui fait d’elle la 4ème ville la plus peuplée du département de la Gironde, derrière Bordeaux, Mérignac et Pessac.
Cette hausse de la population augmente inévitablement le nombre de programmes immobiliers neufs à Bordeaux Métropole. Talence a beaucoup de qualités et il est intéressant d’ investir en loi Pinel à Bordeaux Métropole. Voici un tour d’horizon des atouts et caractéristiques de la ville.
Des bassins d'emploi favorables à l'immobilier neuf à Talence
Talence est une commune limitrophe de Bordeaux, Pessac et Bègles. Ces 3 villes sont attractives : Bordeaux par sa douceur de vivre, Pessac pour le campus universitaire, et Bègles, pour son action en faveur du développement durable.
De plus, elles participent au rayonnement économique de Bordeaux Métropole. Bordeaux accueille de grandes entreprises comme CDiscount et Maison Johanès Boubée. Bègles fait partie de l’Opération d’Intérêt National (OIN) Euratlantique, un des plus gros chantiers de France qui vise à donner une dimension européenne aux secteurs proches de la gare Bordeaux Saint-Jean.
Non loin de Talence se trouve la ville de Mérignac, le second bassin d’emploi de Bordeaux Métropole. Du fait de la présence de l’aéroport de Bordeaux sur son territoire, Mérignac abrite des entreprises d’envergure internationale telles que Thalès et Dassault Aviation.
Evidemment, Talence n’a pas à rougir de l’attractivité des villes alentours car la ville enregistre à ce jour 2 741 entreprises. Parmi elles se trouvent des entreprises qui ont réalisé d’importants chiffres d’affaires : PACADIS, JANSELIN et la Société de réalisation immobilière de l’Université de Bordeaux.
Afin de faire perdurer cette attractivité économique, Talence a créé un club d’entreprises, le Groupement des Entrepreneurs Talençais. Ce réseau propose une pépinière d’entreprises et organise des rencontres avec les étudiants.
Talence : ville étudiante
Talence est reconnue pour partager avec Pessac et Gradignan le campus de l’Université Bordeaux-Montaigne, un des plus vastes d’Europe. Dans les limites de Talence, vous pouvez trouver des écoles réputées telles que :
- Kedge Business School : école de commerce et de management. Des personnalités politiques sont passées par cet établissement, comme Patrick Menucci, Martine Vassal et Sophie Cluzel;
- École Nationale Supérieure d'Architecture et de Paysage de Bordeaux : l’un des seuls établissements en France qui délivre à la fois le diplôme d’architecte et de paysagiste;
- Les Arts et Métiers : forme de futurs ingénieurs dans tous les domaines de l’industrie;
- Campus de l’institut national de recherche en sciences et technologie du numérique : 20 équipes travaillent sur des projets autour du numérique.
Au total, on estime que 65 000 étudiants occupent le domaine universitaire Talence – Pessac – Gradignan. À Talence, un quart de la population serait étudiante (22,4 % d’étudiants).
De grands projets urbains à Talence qui transforment la ville
Même si la ville est reconnue pour son dynamisme universitaire, Talence est aussi une ville verte. En effet, la ville abrite en son sein le bois de Thouars, le plus grand espace boisé de Bordeaux Métropole. Pour permettre à ses habitants de respirer, la ville a aussi comme projet de créer une jonction entre le parc Peixotto et le parc Margaut afin d’en faire un grand espace vert. Au cœur de chaque parc se trouve un sublime château. La ville va y créer un jardin à la française, des potagers et des jeux.
Talence a mis en place un projet de réaménagement des places publiques. Ainsi, jusqu’en 2026, 7 places vont faire l’objet de requalification et 4 vont être créées. Ceci a pour but d’amener plus de nature en ville et faire de ces places des espaces de vie, créant du lien entre les habitants.
De plus, Talence investit dans le domaine de la santé. En effet, la ville est en train de créer le projet Bahia, un pôle santé dont la particularité sera d’être à la fois civil et militaire.
Il regroupera :
- l'hôpital d’Instruction des Armées Robert Piqué, basé à Villenave d’Ornon,
- la maison de Santé Protestante de Bordeaux Bagatelle : situé au cœur de Talence, cet établissement est géré par une fondation privée à but non lucratif. Elle est considérée comme un hôpital public en secteur 1.
L’État a apporté au projet une aide de 30 millions d’euros. Les travaux devraient être terminés en 2023. Bahia fait partie d’une opération d’aménagement plus large, celui du quartier dans lequel il est implanté. En effet, une résidence, composée de 2 immeubles, est en train d’être construite tout près du futur hôpital.
Bahia s’imposera comme une référence dans le domaine de la santé et deviendra le deuxième pôle médical le plus important de l’agglomération bordelaise, après le CHU Pellegrin, avec 450 lits.
Un réseau de transport performant
Talence est une ville soucieuse de la mobilité de ses riverains. Par exemple, elle est desservie par la ligne B du tramway. En tout, elle compte 5 arrêts, permettant aux usagers de se rendre au parc Peixotto et à différents établissements d’enseignement supérieur.
La ville fait également partie du RER Métropolitain, un grand projet de mobilité actuellement en cours et qui devrait prendre fin en 2030. Ce projet est destiné à offrir de meilleurs moyens de transport aux habitants du département avec des lignes de TER et de car express. C’est dans ce cadre-là que Talence a décidé de rouvrir la gare Médoquine, fermée depuis les années 1980. Ainsi, cela participera à la réduction de la circulation routière et permettra à des voyageurs de se rendre dans le centre de Bordeaux ou dans le Médoc. 4500 usagers quotidiens sont attendus.
De plus, Emmanuel Sallaberry, le maire de Talence, est favorable à la création d’un métro à Bordeaux. Autrefois proposé par Jacques Chaban-Delmas, le projet d’un métro n’a jamais abouti. En effet, l’ancien maire de Bordeaux a soumis au conseil municipal des études de faisabilité en 1986. Après avoir fait l’objet d’âpres discussions, il a finalement été abandonné au profit du tramway dans les années 1990.
Ce projet a refait surface après des études officieuses en 2018. L’association Métro de Bordeaux organise des rencontres entre les élus et les citoyens pour signaler l’urgence de se doter d’un tel moyen de transport à Bordeaux Métropole.
Le tracé, imaginé par l’association, part de Talence Thouars pour se rendre à Cenon Morlette. Le temps de trajet serait de 26 minutes contre 1h aujourd’hui. Ainsi, Talence compterait 4 stations de métro :
- Talence Thouars,
- Compostelle,
- Arts et Métiers,
- La Médoquine.
Le projet du métro est actuellement très décrié mais peut compter sur le soutien de nombreux élus, comme, outre le maire de Talence, Michel Labardin, le maire de Gradignan, et Franck Raynal, celui de Pessac.
On a un mur devant nous à l'horizon 2030/2035, avec la saturation du réseau actuel. Le RER métropolitain est LA réponse idéale aux problèmes de mobilité dans l'agglomération dans les 10 prochaines années. Pour le métro, je suis pour aller très loin dans l’étude de la question. Ce n’est pas un gadget électoral. Il faut ouvrir le débat maintenant parce que dans 15 ans, on ne nous pardonnera pas de ne pas avoir étudié cette solution.
Emmanuel Sallaberry, maire de Talence
Une ville exemplaire de la participation citoyenne
Avant de lancer le chantier des grands projets urbains qui transformeront le visage de la ville, Talence prend très souvent en compte les avis et remarques de riverains. Des réunions de concertation sont également mises en place, comme cela a été le cas pour l’aménagement du site Lamartine, propriété immobilière de l’Université de Bordeaux, ou encore pour la création du grand parc Peixotto – Margaut.
Figure d’exemple dans la prise en compte de la participation citoyenne, Talence a créé des évènements pour mobiliser les habitants :
- l'opération pilote de l’habitat participatif : les habitants ont été invités à imaginer le devenir du quartier Talence Médoquine et à réfléchir sur la conception des logements et des espaces publics;
- les premières assises de la participation citoyenne : c'est une journée de débats, de conférences et d’échanges autour de la participation citoyenne. Des ateliers sur le budget participatif sont organisés ce jour-là. Cet événement aura lieu le samedi 1er octobre 2022.
De plus, Talence a été la première ville de la région à avoir lancé un budget participatif, à partir de projets citoyens. Cet outil de démocratie locale permet aux habitants de s’impliquer dans le fonctionnement de la commune.
Elle est également dotée d’une plateforme collaborative, sur laquelle tout le monde peut soumettre des idées ou faire part de ses opinions. Par exemple la ville a mis en place une réflexion sur l’avenir de la ville après la période du confinement.
Comment investir dans l’immobilier neuf à Talence ?
Il existe des lois et dispositifs fiscaux très intéressants pour investir dans l'immobilier neuf à Talence , comme la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard.
La loi Pinel
Nous venons de voir que Talence est très attractive. Elle peut attirer aussi bien des jeunes actifs ou des familles que des étudiants. Investir dans un logement neuf dans cette ville diminuera le risque de vacance locative.
Pour défiscaliser avec l’investissement locatif, il existe la loi Pinel. Créée en 2014 à la suite de la loi Duflot, elle permet une réduction d’impôts si un investisseur met un bien neuf en location durant un certain nombre d’années. Un investisseur peut espérer jusqu’à 63 000 € maximum sur 12 ans de location.
Afin de profiter des avantages de la loi Pinel, il y a toutefois des règles à respecter :
- faire l’acquisition de 2 logements maximum par an,
- faire un investissement de 300 000 € maximum (ou 5500 € le m²),
- mettre son appartement en location pendant 6,9 ou 12 ans,
- louer son logement non meublé et pour un usage d’habitation principale,
- louer en prenant en compte le plafonnement des ressources du locataire,
- plafonner son loyer selon la zone Pinel en vigueur.
Attention, vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter des taux pleins de la loi Pinel. Ses taux diminueront progressivement avant de disparaitre après le 31 décembre 2024.
Voici un tableau récapitulatif des taux qui seront pratiqués jusqu’en 2024 :
| Durée d'engagement | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est une niche fiscale encourageant l’investissement dans des résidences de service (seniors ou étudiants). Comme nous venons de voir, avec la part importante d’étudiants à Talence, il y aura toujours de la demande.
La loi Bouvard offre une réduction d’impôt de 11 % du montant si vous investissez durant 9 ans. Il est également possible de récupérer le montant de la TVA au bout de 20 ans de location. Ainsi, l’investisseur verra une réduction d’impôt de 33 000 € maximum après 9 ans de location.
La loi Censi-Bouvard peut se coupler avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). C’est un statut qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- le régime réel simplifié : vous permet de déduire vos frais et charges de vos revenus,
- le régime micro-BIC : vous fait profiter d’un abattement de 50 % des revenus locatifs imposables.
Dans tous les cas, il ne faut pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs par an, sinon vous êtes considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP).
