Loi relance logement 2026 : Comment investir à Bordeaux ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Le mécanisme Relance Logement en clair
- Les avantages concrets du dispositif Relance Logement
- Un exemple chiffré
- La grille des taux : plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal augmente
- Immobilier neuf et VEFA
- Ancien avec travaux conséquents
- Les conditions d'éligibilité
- Les limites du dispositif
- Les ambitions du gouvernement
- Un contexte de crise du logement
- Bordeaux Métropole : le bon timing ?
- Trois cas concrets, trois profils d'investisseurs
- Cas n°1 — Talence, le vivier étudiant
- Montage
- Résultat fiscal (TMI 11 %)
- Cas n°2 — Pessac, le choix prudent
- Montage
- Résultat fiscal (TMI 30 %)
- Cas n°3 — Bordeaux Chartrons, le segment premium
- Montage
- Résultat fiscal (TMI 41 %)
- Ce qu'il faut retenir
Le 23 janvier 2026, Sébastien Lecornu a officiellement lancé le dispositif Relance Logement depuis Rosny-sous-Bois. Objectif affiché : 2 millions de logements d'ici 2030. Pour les investisseurs de Bordeaux Métropole, ce nouveau cadre fiscal ouvre des perspectives intéressantes.
Sa particularité : un amortissement déductible non seulement des revenus fonciers, mais aussi du revenu global (salaire, pension de retraite...). Un avantage rare dans l'immobilier locatif. Mais le temps presse : le dispositif n'est valable que trois ans.
Le mécanisme Relance Logement en clair
Le dispositif Relance Logement se distingue des anciens mécanismes type Pinel ou LMNP par sa simplicité : un amortissement comptable déductible des revenus fonciers. Chaque année, une fraction du bien s'efface de votre base imposable.
Deux paramètres encadrent le mécanisme :
- L'assiette : 80 % du prix d'acquisition. Pour un achat à 200 000 €, comptez 160 000 € de base amortissable.
- Le plafond annuel : entre 8 000 € et 12 000 € dans le neuf (selon le loyer pratiqué), 10 700 € dans l'ancien rénové.
Durée de vie du dispositif : trois ans. Les investisseurs intéressés devront donc se positionner rapidement.
Les avantages concrets du dispositif Relance Logement
Le dispositif Relance Logement offre un double levier fiscal rarement vu dans l'immobilier locatif :
- Jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an sur les revenus fonciers
- Jusqu'à 10 700 € de déduction sur les autres revenus (salaire, pension de retraite, revenus d'activité...)
C'est ce second point qui fait toute la différence : le déficit foncier généré ne reste pas cantonné à vos loyers, il vient réduire directement votre impôt sur le revenu global.
Un exemple chiffré
Un ménage acquiert un appartement à 180 000 €. Il mobilise 30 000 € d'apport personnel et emprunte 150 000 €.
Après 10 ans de détention, le dispositif Relance Logement aura permis :
- Zéro impôt sur les revenus locatifs pendant toute la période
- 16 000 € déduits de l'impôt sur le revenu (hors revenus fonciers)
Autrement dit, le propriétaire perçoit ses loyers nets de fiscalité tout en allégeant son imposition sur salaire ou retraite. Un mécanisme particulièrement avantageux pour les contribuables des tranches à 30 % ou plus.
La grille des taux : plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal augmente
Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est important.
Immobilier neuf et VEFA
| Segment locatif | Taux annuel | Plafond |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Ancien avec travaux conséquents
Prérequis : budget travaux supérieur ou égal à 30 % du prix d'achat.
| Segment locatif | Taux annuel |
|---|---|
| Intermédiaire | 3 % |
| Social | 3,5 % |
| Très social | 4 % |
Plafond dans l'ancien : 10 700 € par an. Accepter un loyer modéré peut ainsi s'avérer plus avantageux fiscalement qu'un loyer maximisé.
Les conditions d'éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Relance Logement, plusieurs critères doivent être réunis :
- Neuf ans de location ferme, sans interruption
- Location nue uniquement, à titre de résidence principale
- Respect strict des plafonds de loyer
- Locataire hors du foyer fiscal du propriétaire
- Appartement en immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues)
Point notable : le zonage géographique est supprimé. Bordeaux, Libourne ou Langon sont tous éligibles.
Les limites du dispositif
Le dispositif Relance Logement comporte certaines restrictions à connaître :
- Pas de cumul avec le LLI, le Denormandie ou tout autre régime ou dispositif fiscal
- Déficit foncier imputable plafonné à 21 400 € par an (jusqu'en 2027)
Les ambitions du gouvernement
Le Premier ministre a qualifié son dispositif Relance Logement de « plus ambitieux depuis une décennie ». Les objectifs sont conséquents :
- 400 000 logements par an jusqu'en 2030
- 50 000 unités locatives privées à livrer dès cette année
- 125 000 logements sociaux dans les tuyaux pour 2026
- 500 millions d'euros fléchés vers 700 bailleurs HLM
Le dispositif a été adopté via l'article 49.3 dans le PLF 2026. Il doit encore franchir l'étape des motions de censure.
Un contexte de crise du logement
Ce dispositif répond à une situation préoccupante. Les chiffres officiels confirment l'ampleur du problème :
- 28 % du budget des ménages part dans le logement
- L'offre locative a fondu de 15 % en cinq ans, pénalisant notamment les étudiants et jeunes actifs
- Les mises en chantier de logements neufs reculent de 22 % sur un an
- 2,9 millions de dossiers HLM restent en attente
« Il y a urgence », a déclaré Sébastien Lecornu lors de la présentation du dispositif.
Bordeaux Métropole : le bon timing ?
Bordeaux présente plusieurs atouts pour un investisseur via le dispositif Relance Logement :
- Plus de 100 000 étudiants entre l'université de Bordeaux, Sciences Po et les écoles d'ingénieurs
- Un écosystème aéro-défense puissant (Dassault, Thales, Safran) qui attire les cadres
- Paris à 2h04 en TGV, un atout pour les actifs en mobilité ou en télétravail
- Une tension locative parmi les plus élevées de France sur les T1-T2
Côté tarifs, le marché s'est stabilisé après plusieurs années de hausse. Le neuf s'échange autour de 4 300 €/m² en moyenne sur la métropole, avec des prix pouvant atteindre 5 000 €/m² dans les quartiers les plus recherchés.
Trois cas concrets, trois profils d'investisseurs
Hypothèses : plafond de loyer estimé à 14,49 €/m² (zone A), prix du neuf constatés en janvier 2026. Ces projections ne valent pas promesse de rendement.
Cas n°1 — Talence, le vivier étudiant
Clément, 34 ans, développeur web — T2 neuf de 40 m² dans le quartier Thouars, à proximité du tram B
Prix constaté dans le neuf à Talence : environ 4 100 €/m²
Montage
- Prix d'acquisition : 164 000 €
- Assiette amortissable : 131 200 €
- Loyer mensuel cible : 580 €
- Taux appliqué : 3,5 %
- Déduction annuelle : 4 592 €
Résultat fiscal (TMI 11 %)
| Sans Relance Logement | 785 € d'impôt/an |
| Avec Relance Logement | 1 005 € économisés/an |
| Gain cumulé sur 9 ans | ≈ 9 045 € |
Talence bénéficie d'une forte population étudiante : 20 % des habitants sont inscrits dans l'enseignement supérieur. Avec le campus de Bordeaux à proximité immédiate, la demande locative reste soutenue tout au long de l'année.
Cas n°2 — Pessac, le choix prudent
Julie, 43 ans, responsable achats chez Thales — T2 neuf de 45 m² secteur Haut-Lévêque, proche CHU
Prix constaté dans le neuf à Pessac : environ 4 300 €/m²
Montage
- Prix d'acquisition : 193 500 €
- Assiette amortissable : 154 800 €
- Loyer mensuel cible : 652 €
- Taux appliqué : 3,5 %
- Déduction annuelle : 5 418 €
Résultat fiscal (TMI 30 %)
| Sans Relance Logement | 995 € d'impôt/an |
| Avec Relance Logement | 2 220 € économisés/an |
| Gain cumulé sur 9 ans | ≈ 19 980 € |
Pessac combine deux sources de demande locative : la population étudiante (Bordeaux Montaigne, écoles d'ingénieurs) et le personnel du CHU Haut-Lévêque. Cette diversité de locataires potentiels sécurise l'investissement.
Cas n°3 — Bordeaux Chartrons, le segment premium
François, 52 ans, directeur commercial — T3 neuf de 65 m² rue Notre-Dame, quartier des antiquaires
Prix constaté dans le neuf aux Chartrons : environ 5 000 €/m²
Montage
- Prix d'acquisition : 325 000 €
- Assiette amortissable : 260 000 €
- Loyer mensuel cible : 942 €
- Taux appliqué : 3,5 % → 9 100 € théoriques, plafonné à 8 000 €
- Déduction annuelle : 8 000 €
Résultat fiscal (TMI 41 %)
| Sans Relance Logement | 2 150 € d'impôt/an |
| Avec Relance Logement | 3 935 € économisés/an |
| Gain cumulé sur 9 ans | ≈ 35 415 € |
Les Chartrons constituent un quartier prisé de Bordeaux : commerces haut de gamme, vie culturelle animée et desserte par le tram C. Le profil des locataires y est généralement aisé et solvable.
Ce qu'il faut retenir
Le dispositif Relance Logement avantage particulièrement les contribuables des tranches élevées. Plus la tranche marginale d'imposition est haute, plus l'imputation du déficit foncier produit un effet de levier important. À 41 %, l'économie peut dépasser 35 000 € sur neuf ans.
Au-delà de l'aspect fiscal, c'est la tension locative qui sécurise l'investissement à Bordeaux Métropole. Entre la population étudiante, les cadres de l'aéronautique et les actifs venus de Paris, la demande reste soutenue.
Dernière inconnue : les décrets d'application. Les plafonds de loyer définitifs restent à publier.
Sources : info.gouv.fr
Commentaires à propos de cet article :
Ajouter un commentaire