Le quartier Mériadeck à Bordeaux en pleine mutation
Caroline Tison
le 06 juin 2021
[ mis à jour le 17 novembre 2021 ]
SOMMAIRE
Le quartier Mériadeck est emblématique de la ville de Bordeaux. Se concentrent dans ce secteur plusieurs infrastructures administratives, mais aussi le centre commercial, la patinoire et le bowling. Récemment, le secteur connaît quelques transformations urbaines, notamment au niveau de sa galerie qui sera réhabilitée, mais aussi du logement. En effet, l’immobilier neuf à Bordeaux se déploie, notamment avec le nouveau quartier d’affaire Euratlantique, et les quartiers autours se mettent au diapason. À Mériadeck, deux sites sont en cours de réhabilitation, dont l’ancienne concession Peugeot qui devient un projet immobilier mixte de bureaux et commerces et de logements neufs.
Un projet mixte pour ID&AL Groupe : Eterna Infina
Le quartier Mériadeck à Bordeaux n’a pas toujours été un quartier administratif et d’affaires. Ce n’est que sur l’impulsion de Jacques Chaban-Delmas que Mériadeck sera restructuré et obtiendra son architecture moderniste des années 1960 qu’on lui connaît si bien.
Depuis, Mériadeck ne cesse de se transformer. Les promoteurs œuvrent en collaboration avec la municipalité pour le renouvellement urbain de la ville. ID&AL Groupe, société de promotion immobilière nationale, a débuté les travaux de gros œuvres sur l’ancien site Peugeot.
Le garage Peugeot Henri Barre, ouvert en 1896 et implanté depuis 123 ans dans le quartier a tiré sa révérence en mars 2020. En lieu et place de l’ancienne concession, un projet immobilier mixte verra le jour : bureaux, commerces et logements neufs sont au programme.
Dans une métropole en constante expansion, dont l’objectif à l’horizon 2030 est le million d’habitants, le besoin en logement se fait ressentir. D’autant plus avec l’édification du futur quartier d’affaire Euratlantique qui a pour ambition d’attirer plus d’actifs et d’entreprises. L’arrivée de la LGV entre Paris et Bordeaux a également favorisé cette attractivité pour la Perle de l’Aquitaine. Ce nouveau dynamisme économique accroît la demande de logement, là où l’offre peine à la combler. Parallèlement, le nouveau maire de Bordeaux impose une politique urbaine de la “non-construction”, se positionnant à l’exact opposé de la politique de son prédécesseur Alain Juppé.
ID&AL Groupe, en association avec Novaxia, trouve le compromis entre construire neuf, sans participer à l’étalement urbain.
Au 107, rue Georges Bonnac, l’institution automobile est passée par la case “terrain-vague” avant que les travaux ne débutent. En tout, ce projet multi-usage occupera 540 m² de locaux commerciaux, 2762 m² de bureaux et plusieurs centaines de mètres carrés de logement neuf (21 lots).
Infina : des bureaux et commerces
Le projet d’ID&AL Groupe entre dans le cadre de la redynamisation du centre-ville à travers la mutation de sites (tels que Peugeot). Il encourage par ailleurs l’installation d’entreprises au sein de locaux idéalement implantés en cœur de ville.
En alliant commerces, bureaux et logements, le promoteur et Novaxia proposent un cadre de vie à proximité de toutes les commodités nécessaires. L’ensemble se trouve à deux pas du centre historique de Bordeaux et de la place Gambetta nouvellement réaménagée, mais aussi à 15 minutes de la gare Saint-Jean et à 20 minutes de l’aéroport de Mérignac. Un emplacement de choix.
Le projet Infina propose au rez-de-chaussée 4 locaux commerciaux sur 540 m². Les plateaux de bureaux se trouvent en étage et présentent plusieurs lots modulables allant jusqu’à 237 postes de travail. Afin de répondre aux problématiques soulevées par la crise sanitaire et s’adapter au contexte, les bureaux seront modulables avec des espaces adaptables, cloisonables ou ouverts, laissant le choix aux occupants d’aménager l’espace de travail comme ils l’entendent.
Les plateaux de bureaux ont d’ores et déjà été acquis par Grand Ouest Gestion d’Actifs via la SCPI Atlantique Mur Région. Les sociétés civiles de placement immobilier ont le vent en poupe en ce moment, notamment dans l’immobilier de bureaux. Investir dans une SCPI nécessite une vision sur le long terme.
Acheter des parts dans une SCPI peut, selon le type, donner lieu à du profit ou des avantages fiscaux. Investir dans une SCPI, c’est placer son épargne dans une société acquérant un type de patrimoine immobilier précis.
2 types de SCPI existent : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.
- Les SCPI de rendement concernent le patrimoine immobilier professionnel loué à des entreprises dans le but de générer du profit, lui-même redistribué aux investisseurs selon les performances.
- Les SCPI fiscales concernent le patrimoine immobilier résidentiel, qu’il soit neuf ou ancien, dans le but de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
Misant sur la qualité de ce projet multi-usage, Atlantique Mur Région n’a aucun doute quant au rendement du projet Infina : situé dans un quartier connu de Bordeaux, à proximité immédiate du centre, des transports, et de toutes les commodités nécessaires à la vie quotidienne.
Eterna : des logements neufs de haut standing
Pour ce qui est des appartements neufs, ils seront au nombre de 21 répartis comme suit :
- 8 appartements de 2 pièces
- 7 appartements de 3 pièces
- 5 appartements de 4 pièces
- 1 appartement de 6 pièces en duplex
À l’image des bureaux, les logements seront également modulables et personnalisables avec de larges espaces extérieurs. Avec une superbe hauteur sous plafond de 2,80 m, ces habitations proposent des prestations haut de gamme : parquet, plancher chauffant, logement ultra-connecté et performances énergétiques supérieures à ce qui se fait actuellement dans l’immobilier neuf.
Pour les appartements en attique, la hauteur sous plafond atteint les 5 mètres. Au dernier étage, ces “villas sur le toit” permettent l’installation d’un jacuzzi en option.
Cette mixité fonctionnelle entre logements, bureaux et commerces permet de limiter les déplacements et favorise les circuits-courts. Le projet Eterna/Infina entre par ailleurs en résonnance avec les engagements de la ville : modernité et respect de l’environnement sont au cœur des préoccupations des politiques et des constructeurs avec la réintégration de la biodiversité en ville. C’est pour cette raison que ces derniers ont eu à cœur de mettre en valeur les espaces verts avec un jardin en cœur d’îlot de 500 m², accompagnant les larges espaces extérieurs des logements.
En accession libre, la livraison de ce programme immobilier neuf à Bordeaux est prévue pour le 1er trimestre 2023.
« Id&al Groupe prouve qu'il est possible de bâtir en hyper centre-ville et d'opérer une mutation de site à vocation commerciale en projet mixte aux multiples destinations : logements, commerces, bureaux, mêlant qualité architecturale et qualité de vie pour tous. Le projet donne une place centrale à la qualité de vie : habiter, consommer et travailler au cœur du même site », décrit Patrice Bonal, directeur de l'agence Id&al Gironde.
Cette réhabilitation de l’ancien site de Peugeot entre en adéquation avec les récentes annonces du gouvernement et du Premier ministre Jean Castex qui ont décidé d’accorder plus de crédit au fonds friches avec un doublement des financements. L'objectif de ce fonds friches est triple :
- Recycler le foncier inutilisé
- Débloquer les situations empêchant la revitalisation des territoires
- Eviter l’étalement urbain et l’artificialisation des sols
Ce fonds friches permettra de générer plus de 3 millions de mètres carrés de logements, dont un tiers de logements sociaux, 1,3 millions de mètres carrés de surface économique (bureaux, commerces et industrie).
À Bordeaux Métropole, 3 sites ont été lauréats :
- Saint-Jean d’Illac avec 10 900 m² de friche urbaine
- Cenon avec 3 900 m² de friches industrielles ou minières
- Bruges avec 22 380 m² de friches industrielles ou minières
La réhabilitation de la galerie Mériadeck
Si Mériadeck est le quartier administratif de Bordeaux (hôtel de la métropole, préfecture région aquitaine, conseil régional de la nouvelle aquitaine, conseil départemental de la Gironde, commissariat de police, poste centrale), il est aussi principalement connu pour son centre commercial.
Ouverts en 2008, les Passages Mériadeck sont la galerie de ce centre commercial. Cédée au groupe Vinci entre la fin de l’année 2020 et le début de l’année 2021, elle sera entièrement réaménagée par le promoteur. Car il est vrai, les enseignes ont peu à peu déserté les Passages. Aujourd’hui, il ne reste bien plus que Picard et Basic Fit comme irréductibles magasins.
Afin de redynamiser ce lieu, Vinci a prévu des commerces de moyennes surface indépendants, répartis sur 2 niveaux, ainsi qu’un parc de loisirs de 3 000 m² au R-1. Les 7 500 m² de la galerie retrouveront sans nul doute un nouveau souffle à la fin de l’année 2021, date de livraison prévue par Vinci. En attendant, le groupe hollandais Wereldhave, vendeur des lieux, reste propriétaire du centre commercial.
SOURCES
- Bordeaux : ETERNA-INFINA, le projet immobilier mixte au cœur de la ville – Bordeaux Business (avril 2021)
- Projet Eterna/Infina à Bordeaux : place au gros œuvre - Construction Cayola
