Où en sont les prix de l'immobilier à Bordeaux ?

Charlotte Guehennec

le 23 juillet 2021

[ mis à jour le 17 novembre 2021 ]

Métropole en plein essor, Bordeaux s’impose en France comme une ville d’avenir. La capitale girondine possède en effet de nombreux atouts : un tissu économique riche, une offre de formations complète pour les étudiants, un patrimoine culturel, historique et architecturel important, un réseau de transports boosté par la ligne LGV Bordeaux-Paris et l’extension du tramway... Des éléments qui impactent le marché immobilier, neuf et ancien, et font grimper les prix depuis quelques années. Mais après une crise sanitaire majeure qui a paralysé le pays, qu’en est-il des prix de l’immobilier aujourd’hui ? Où en sont les prix de l'immobilier neuf à Bordeaux ?

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Le marché immobilier bordelais post COVID

La demande immobilière à Bordeaux

Secteur de la construction immobilisé, procédures de vente et d’acquisition ralenties, découverte des biens immobiliers à distance... la crise de la COVID-19 a eu des conséquences à Bordeaux comme partout sur l’Hexagone. Mais loin de fragiliser durablement le marché, elle a aussi permis aux contribuables de redéfinir de nouveaux projets. Les confinements successifs, le télétravail et les économies réalisées ont abouti à une nouvelle demande immobilière. Les ménages sont aujourd’hui plus nombreux à vouloir placer leur épargne et constituer un patrimoine immobilier. La recherche d’un extérieur et des espaces de vie plus grands sont aussi évoqués dans la recherche de biens. Enfin, les Français sont favorables à l’éloignement des cœurs de villes. Prêts à s’excentrer, ils permettent notamment aux communes en périphérie de redynamiser leur offre immobilière.

Alors que Bordeaux continue de rayonner sur le territoire et d’accueillir de nouveaux habitants (+32 % en 10 ans), la métropole voit aussi son aire urbaine investie par des foyers désireux d’habiter en périphérie. Une tendance qui a pour effet une hausse des prix générale.

Le marché immobilier à Bordeaux en 2021

Evolution du prix de l’immobilier à Bordeaux

Élue ville de province la plus attractive de France, Bordeaux a connu une hausse des prix de +54,9 % en 10 ans, avec un pic en 2018. En 20 ans, le marché bordelais a littéralement explosé dans l’ancien, avec une hausse record de 248 % pour les appartements.

Désormais, la tendance semble se stabiliser avec un prix moyen au m² de 4 407 € pour un appartement, et de 5 347 € pour une maison, biens immobilier neufs et anciens confondus.

Le prix moyen du m² à Bordeaux en juillet 2021 est de 4 629 €.

La stabilisation des prix de l’immobilier à Bordeaux s’explique par la conséquence de l’augmentation passée. Les ménages n’ayant plus les moyens d’acheter, les prix des logements doivent désormais diminuer. De plus, le nombre croissant de locations saisonnières, qui représentent 62,7% du parc immobilier bordelais, vient réduire le nombre de biens à vendre.

L’analyse de l’évolution du prix de l’immobilier à Bordeaux démontre aussi que la ville possède un prix au m² plus élevé que dans la région. Alors qu’en Gironde, le prix au m² pour un appartement est de 4 237 € au plus haut, il peut atteindre jusqu’à 5 708 € au maximum dans la métropole. Une différence encore plus marquée pour les maisons, dont le prix haut au m² est de 3 150 € en Gironde, contre 5 300 € à Bordeaux.

Bien que Bordeaux représente une opportunité immobilière indéniable, tant son potentiel locatif et son offre de logements est dense, on note de vraies disparités des prix au m². L’attractivité de la ville a engendré un phénomène de gentrification, dont le patrimoine historique et les biens anciens cossus en sont les témoins. Ainsi, la demande en logements hauts de gamme a augmenté ces dernières, pour atteindre jusqu’à 8 000 € le mètre carré. Une demande qui s’oriente logiquement sur le centre-ville, fief du patrimoine historique bordelais.

Les prix moyens au m² dans les quartiers du centre de Bordeaux :

• Bacalan : 3 955 €
• Capucins : 4 688 €
• Chartrons : 5 035 €
• Gare Saint Jean : 4 303 €
• Saint Seurin Fondaudège : 5 289 €

Le centre-ville de Bordeaux devenant de plus en cher, les ménages se tournent désormais vers les quartiers périphériques, et vers les communes de la métropole. Une tendance accrue par la crise de la COVID-19 et l’envie d’un foyer plus grand, avec un espace extérieur.

Enfin, l’écart de +21,3 % du prix au m² entre un appartement et une maison à Bordeaux, achève de convaincre les acheteurs de s’éloigner du centre pour la périphérie.

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Les prix selon les communes autour de Bordeaux

Moins chères que le centre, facilement accessibles en transport en communs, proposant des biens plus spacieux les communes en périphérie de Bordeaux séduisent de plus en plus d’habitants C’est le cas notamment de la ville de Eysines, qui profite depuis quelques mois du prolongement du tramway.

Le top 5 des villes proches de Bordeaux au prix moyen du m² le plus bas :

• Lormont : 2 808 €
• Cenon : 3 297 €
• Bassens : 3 331 €
• Floirac : 3 339 €
• Eysines : 3 653 €

Les prix au m² selon le nombre de pièces à Bordeaux

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Les prix dans l’immobilier neuf à Bordeaux

Selon la Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI), les prix dans l’immobilier neuf en France au 1^er trimestre 2021 ont augmenté en moyenne de +1,9 % par rapport à la même période en 2020, soit 4 554 € contre 4 468 €.

À Bordeaux, le prix de vente moyen au m² est de 4 317 € dans l’immobilier neuf 1^er trimestre 2021 contre 4 227 € au 1^er trimestre 2020, soit une augmentation de +2,1 %.

Alors que l’écart entre un appartement neuf et un appartement ancien à Bordeaux n’est que de quelques centaines d’euros, la question d’acquérir un logement neuf plutôt qu’un bien ancien se pose.

Toujours selon le rapport de la FPI, les prix de vente des appartements neufs selon leur typologie ont augmenté en 1 an. Voici le prix moyen des logements collectifs neufs en région, par typologie :

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