Faut-il investir en SCPI en 2023 ? Ce qu'il faut savoir

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le 27 septembre 2023

[ mis à jour le 27 septembre 2023 ]

SOMMAIRE

Dans un environnement économique marqué par des taux d'intérêt extrêmement élevés, les options de placement se réduisent pour les investisseurs. Cette situation a un impact direct sur le marché immobilier, rendant l'accès au crédit difficile pour de nombreux ménages et affectant ainsi la dynamique du secteur. Parallèlement, les prix des parts de certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont en baisse.

Dans ce contexte complexe, la question se pose : est-il judicieux d'investir en SCPI ? Cet article vise à fournir une analyse complète et nuancée de l'investissement en SCPI, en tenant compte des défis actuels du marché. De la définition des SCPI à leur fonctionnement, en passant par une comparaison avec l'investissement dans l’immobilier neuf à Bordeaux, cet article a pour objectif d'éclairer les investisseurs potentiels sur la pertinence de se tourner vers les SCPI dans le contexte actuel.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Faut-il investir en SCPI – le sigle SCPI écrit en grand sur des post-its
© Jerome.Romme - Shutterstock

Définition approfondie

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure d'investissement qui permet aux investisseurs, qu'ils soient particuliers ou professionnels, de mettre en commun leurs capitaux pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier. Cette structure juridique offre une alternative à l'achat direct de biens immobiliers, en permettant un accès simplifié et diversifié au marché immobilier.

En investissant dans une SCPI, les investisseurs deviennent des associés et reçoivent des parts sociales qui représentent leur quote-part dans le patrimoine immobilier détenu par la SCPI. La SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF), qui se charge de toutes les opérations, de la collecte des fonds à l'acquisition et à la gestion des biens, en passant par la redistribution des revenus.

Les biens acquis peuvent être de différentes natures : bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc., et peuvent être situés en France ou à l'étranger. Cette diversification permet de mutualiser les risques et offre aux associés une exposition à différents segments du marché immobilier.

L'investissement en SCPI est souvent considéré comme une forme d'investissement immobilier "indirect", car les investisseurs ne détiennent pas physiquement les biens, mais en possèdent une fraction à travers leurs parts sociales.

Fonctionnement détaillé

Le fonctionnement d'une SCPI est similaire à celui d'un fonds d'investissement, mais avec quelques spécificités liées au secteur immobilier. La société de gestion, qui est souvent une filiale d'un groupe financier ou immobilier, est le pilier central de la SCPI. Elle est responsable de plusieurs tâches cruciales qui déterminent le succès de l'investissement.

Souscription et liquidité

La souscription à une SCPI peut se faire soit au comptant, soit à crédit. Il est également possible de souscrire via un contrat d'assurance-vie. La liquidité des parts de SCPI dépend du marché secondaire, qui peut être plus ou moins actif en fonction de la demande. Il est donc important de considérer cet investissement comme un placement à long terme.

Collecte des fonds

La première étape du fonctionnement d'une SCPI est la collecte des fonds auprès des investisseurs. Cette collecte peut être continue ou réalisée lors d'appels de fonds spécifiques. Les fonds collectés sont ensuite utilisés pour acquérir des biens immobiliers.

Sélection et acquisition des biens

La société de gestion est chargée de sélectionner les biens immobiliers à acquérir. Cette sélection est basée sur plusieurs critères, tels que l'emplacement, le potentiel de rendement, et la qualité du bien. Une fois les biens sélectionnés, la société de gestion procède à leur acquisition.

Gestion locative

Après l'acquisition, la société de gestion prend en charge la gestion locative des biens. Cela inclut la recherche de locataires, la fixation des loyers, la gestion des baux, et l'entretien des propriétés. Toutes ces tâches sont effectuées dans le but de maximiser le rendement pour les associés.

Distribution des revenus

Les revenus générés par la location des biens sont collectés par la société de gestion et, après déduction des frais de gestion et des éventuelles charges, sont redistribués aux associés. Cette distribution est généralement effectuée sur une base trimestrielle ou semestrielle et est proportionnelle au nombre de parts détenues par chaque associé.

Transparence et reporting

Enfin, la société de gestion est tenue de fournir un reporting régulier à ses associés. Ce reporting inclut des informations sur la performance de la SCPI, l'état du portefeuille immobilier, et les perspectives futures.

Risques associés

Investir en SCPI, comme tout placement financier, comporte des risques que les investisseurs doivent évaluer attentivement.

Le risque de liquidité est l'un des risques les plus couramment associés aux SCPI. Il se réfère à la facilité avec laquelle un investisseur peut vendre ses parts sur le marché secondaire. Dans certains cas, notamment en période de crise économique ou de faible demande, la revente des parts peut s'avérer difficile et prendre du temps. Certaines SCPI offrent des garanties de rachat ou des mécanismes de sortie, mais ces options peuvent venir avec des conditions ou des pénalités.

Le risque de perte en capital est inhérent à tout investissement immobilier. Il est possible que la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI diminue, affectant ainsi la valeur des parts. Ce risque est accentué en période de crise immobilière ou de taux d'occupation faibles. La diversification du portefeuille immobilier de la SCPI et une gestion rigoureuse peuvent atténuer ce risque.

Le risque de rendement se réfère à la possibilité que les revenus distribués soient inférieurs aux attentes. Ce risque peut être dû à une mauvaise gestion, à des taux d'occupation faibles, ou à des coûts d'exploitation élevés. Une analyse minutieuse des performances passées et des rapports de gestion peut donner des indications sur le potentiel de rendement d'une SCPI.

Le risque de gestion est lié à la compétence et à l'efficacité de la société de gestion. Une mauvaise gestion peut entraîner des performances médiocres et affecter la rentabilité de l'investissement. Il est conseillé de choisir une SCPI gérée par une société de gestion reconnue et ayant une solide expérience dans le secteur immobilier.

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Avantages et inconvénients des SCPI

Investir en SCPI présente des avantages et des inconvénients qu'il est essentiel de peser avant de prendre une décision. Voici une analyse détaillée de ces aspects.

Faut-il investir en SCPI – Une maison miniature et des piles de pièces en équilibre sur un balancier
© MiniStocker - Shutterstock

Les avantages

L'un des principaux avantages des SCPI est la diversification du portefeuille d'investissement. Les SCPI investissent généralement dans une variété de biens immobiliers, allant des bureaux aux commerces en passant par les logements, et parfois même à l'échelle internationale. Cette diversification permet de réduire les risques associés à la dépendance à un seul type de bien ou de marché.

La gestion déléguée est un autre avantage majeur des SCPI. En confiant la gestion des biens à une société de gestion spécialisée, l'investisseur est libéré des contraintes et des complexités liées à la gestion immobilière directe. La société de gestion s'occupe de toutes les tâches administratives, de la recherche de locataires à la gestion des travaux d'entretien, permettant ainsi à l'investisseur de bénéficier d'un investissement "clé en main".

Les SCPI permettent aux investisseurs particuliers d'accéder à des marchés normalement réservés à des investisseurs institutionnels, tels que des immeubles de bureaux de grande valeur ou des centres commerciaux. Un investisseur peut ainsi détenir une part d'un immeuble de bureaux situé dans un quartier d'affaires prestigieux, ce qui serait difficilement accessible autrement.

Mais un des atouts majeurs des SCPI réside dans leur potentiel de rendement attractif. En effet, les SCPI offrent souvent des taux de rendement supérieurs à ceux des autres placements financiers traditionnels comme les livrets d'épargne ou les obligations. Ce rendement est généralement issu des loyers perçus des biens immobiliers détenus, et il est redistribué aux associés après déduction des frais de gestion.

Selon les statistiques, certaines SCPI peuvent offrir des taux de rendement annuels de 4% à 6%, voire plus, ce qui est nettement supérieur à la plupart des livrets d'épargne ou des comptes à terme. Il est toutefois important de noter que le rendement peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la qualité de la gestion, le taux d'occupation des biens, et les conditions du marché immobilier.

Les inconvénients

Les SCPI ont des frais de gestion qui peuvent affecter la rentabilité nette de l'investissement. Ces frais couvrent les coûts opérationnels de la société de gestion, tels que la recherche de biens, la gestion locative, et la distribution des revenus. Les frais de gestion peuvent varier considérablement d'une SCPI à l'autre et sont généralement exprimés en pourcentage des revenus locatifs ou de la valeur du patrimoine.

De même, le risque de marché est un inconvénient inhérent à tout investissement immobilier. La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier, ce qui peut affecter la rentabilité de l'investissement. Une crise immobilière ou une hausse des taux d'intérêt peut entraîner une baisse de la valeur des parts de SCPI.

Et comme mentionné précédemment dans la section sur les risques, la liquidité peut être un inconvénient pour les investisseurs qui cherchent à vendre rapidement leurs parts. La revente des parts peut prendre du temps, surtout en période de faible demande, ce qui peut être un inconvénient pour ceux qui cherchent à liquider rapidement leur investissement.

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Faut-il investir en SCPI – Un homme qui se pose des questions
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Contexte économique actuel

Dans le contexte actuel de taux d'intérêt élevés, l'accès au crédit immobilier est devenu plus coûteux, ce qui a un impact direct sur le marché immobilier. Les taux d'intérêt élevés peuvent rendre les SCPI plus attractives en comparaison, surtout pour ceux qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas contracter un emprunt immobilier. Cependant, il est important de noter que des taux élevés peuvent aussi affecter la capacité des SCPI à financer de nouvelles acquisitions par emprunt.

La baisse des prix des parts de certaines SCPI peut être perçue comme une opportunité d'achat à bas prix pour les investisseurs à long terme. Cependant, cette baisse peut aussi être le signe de difficultés sous-jacentes, comme un taux d'occupation faible ou des problèmes de gestion, qui pourraient affecter la rentabilité future.

Les SCPI, avec leur seuil d'entrée relativement bas, peuvent permettent à certains ménages d’investir dans l’immobilier à moindre coût. Cependant, les SCPI peuvent également être affectées par l'inflation, notamment en ce qui concerne les coûts d'entretien des biens et les taux d'intérêt sur les emprunts. Toutefois, l'impact peut être atténué par des clauses d'indexation dans les contrats de location.

Analyse des avantages et inconvénients dans le contexte actuel

Dans un environnement où les taux d'intérêt sont élevés, les options de placement à faible risque comme les comptes d'épargne ou les obligations offrent des rendements relativement faibles. Les SCPI, en revanche, peuvent offrir des rendements plus attractifs, même si elles ne sont pas exemptes de risques.

La crise immobilière actuelle peut cependant affecter les rendements des SCPI, notamment en raison de la baisse des taux d'occupation ou de la renégociation des loyers. Cependant, certaines SCPI résistent mieux à la crise grâce à une gestion efficace et une diversification de leur portefeuille.

De même, les taux d'intérêt élevés peuvent réduire la liquidité des parts de SCPI, car les investisseurs sont moins enclins à vendre des actifs qui offrent un rendement supérieur à celui des placements à faible risque. Cela peut être à la fois un avantage et un inconvénient, selon votre besoin de liquidité. En parallèle, en période de baisse des prix, les investisseurs peuvent hésiter à vendre, ce qui réduit le volume de transactions et peut prolonger le délai de vente.

Recommandations

Si vous êtes un investisseur expérimenté et que vous êtes prêt à accepter un certain niveau de risque, les SCPI peuvent être une option viable. La baisse des prix des parts offre une opportunité d'entrée intéressante, et les rendements peuvent être attractifs par rapport à d'autres types de placements.

Il est recommandé de diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs SCPI, de préférence celles qui ont montré une résilience dans des contextes économiques difficiles. Assurez-vous également de bien comprendre les frais associés et l'impact potentiel des taux d'intérêt élevés sur la rentabilité.

Si vous êtes un investisseur prudent, la prudence est de mise, surtout dans le contexte actuel. Vous pourriez envisager de différer votre investissement en SCPI : récemment, le gouvernement a annoncé une réduction du taux de TVA à 10% pour soutenir le logement locatif intermédiaire (LLI)I.

Cette mesure fiscale ouvre la voie à la création de nouvelles SCPI spécialisées dans ce type de logement. Bien que les particuliers ne puissent pas bénéficier directement de cet avantage fiscal, ils pourraient investir dans ces nouvelles SCPI, ce qui pourrait offrir une rentabilité d'au moins 3 à 4% par an selon les experts.

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