À quoi ressemblera l'immobilier de demain selon SeLoger ? (2^ème partie)

Sophie Castella

le 17 juin 2022

[ mis à jour le 17 juin 2022 ]

Nous évoquions les 5 premières priorités pour l’immobilier soulevées par le Manifeste Se Loger dans l’article “À quoi ressemblera l’immobilier de demain ?”. Fruit d’une consultation nationale menée auprès des Français, le Manifeste réunit un collège de 45 professionnels et penseurs de l’immobilier.

IMMO9, votre courtier en immobilier neuf à Bordeaux revient aujourd’hui sur les 5 dernières problématiques évoquées dans le Manifeste.

6. Modérer les prix et maîtriser la fiscalité

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78%. C’est le pourcentage de futurs acquéreurs jugeant que les prix de l’immobilier sont devenus totalement irréalistes recensés par l’Observatoire du Moral Immobilier SeLoger.

L’augmentation des prix de l’immobilier et la baisse du pouvoir d’achat sont des sujets majeurs revenus au cœur des discussions lors des 2 consultations. En plus d’exclure certaines populations, ces prix incitent davantage aux comportements spéculatifs et creusant davantage le fossé entre locataires et propriétaires.

Quelles sont les solutions proposées ?

Pour répondre à cette problématique, 7 idées ont émergé :

1. Alléger les droits de mutation à titre onéreux
2. Modérer la TVA à 20% dans l’immobilier neuf
3. Lisser les droits de mutation sur la durée de détention du logement
4. Plafonner le prix du foncier dans les zones où la tension immobilière est la plus forte
5. Élargir le dispositif du prêt à taux zéro dans l’ancien aux zones tendues en “eco-conditionnant” les travaux à engager
6. Favoriser les formules de dissociation du foncier et du bâti pour la construction de logements
7. Offrir un avantage fiscal aux bailleurs sous la condition de loyers accessibles, en allant au-delà des dispositifs de niche existants

7. Repenser l’aménagement du territoire

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84% des Français se sentent attachés aux commerces de proximité. La crise sanitaire a également accéléré ce phénomène puisque près d’1 Français sur 2 dit avoir renforcé sa relation avec les commerçants de proximité. Ils se disent d’ailleurs “effrayés” de les voir disparaître.

Chaque localité fait face à ses propres défis en termes de logements, qu’il s’agisse des grandes métropoles, des villes moyennes ou des zones périurbaines ou rurales. Tandis que certains cœurs de ville se vident progressivement, d’autres gagnent en attractivité et voient leurs espaces de convivialité se raréfier. À ce titre, les Français déplorent le manque de vision à long terme des municipalités et les politiques trop centralisées. Il semble nécessaire de revoir de façon fondamentale les politiques territoriales pour les adapter à chaque secteur.

Quelles sont les solutions proposées ?

Pour répondre à ces problématiques, le Manifeste expose 5 idées :

1. Soutenir les politiques à long terme sur le développement territorial avec des écosystèmes comprenant de l’emploi, des transports, des services et des logements.
2. Simplifier les outils de reconquête des centres-villes et réhabiliter le parc immobilier ancien de façon mixte : avec logements et commerces.
3. Passer d’un modèle individuel à un “urbanisme de partage” en façonnant des lieux de vie partagés.
4. Intégrer des obligations de maintien de commerces de proximité au cœur des communes dans les PLUi.
5. Encourager la densification douce dans les petites villes tout en exploitant les réserves foncières domestiques, grâce aux jardins des propriétaires, par exemple.

8. Accélérer la transition écologique et énergétique dans nos villes

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Le sujet est plus que d’actualité et s’est saisi de la sphère immobilière. Au total, 16% des Français consultés partagent une vision commune : concilier le logement et la transition écologique est de la responsabilité de tous. Aussi bien les citoyens, les élus que les entreprises ont leur rôle à jouer.

Parmi les éléments les plus abordés lors des discussions : le manque d’espaces verts, mais aussi l’accompagnement à la rénovation énergétique jugé insuffisant ou encore les doutes quant aux diagnostics de performance énergétique des logements. La crise sanitaire aurait aussi joué un rôle dans le désir des Français d’accéder à davantage de verdure, quitte à s’excentrer un peu des grandes villes : un impact important sur les prix de l’immobilier.

Quelles sont les solutions proposées ?

9 idées ont été proposées pour répondre aux différentes problématiques soulevées pour concilier transition énergétique et immobilier :

• Rendre les dispositifs d’aide à la rénovation énergétiques accessibles aux sociétés foncières indépendantes et aux SCI familiales.
• Fiabiliser les DPE et procéder par expérimentation avant tout lancement d’un nouveau diagnostic.
• Simplifier et stabiliser les dispositifs d’aide à la rénovation pour les particuliers.
• Intégrer de façon obligatoire la baisse de consommation énergétique aux exigences RSE pour toutes les entreprises.
• Créer un observatoire transparent et ouvert des performances environnementales du parc immobilier français sur la base des données de l’ADEME.
• Rattacher les crédits immobiliers qui financent la transition énergétique au bien plutôt qu’à l’emprunteur.
• Mener des actions de sensibilisation et de dialectique sur la compatibilité entre verdissement des villes, densification, surélévation et écologie, auprès de l’opinion publique et des élus locaux.
• Encourager le financement de la rénovation énergétique par des prêts in fine pour les investisseurs. Le montant des intérêts payés devra être compensé par la baisse des coûts énergétiques.
• Massifier et étendre le Prêt Avance Rénovation.

9. Accélérer la transformation des métiers de l’immobilier

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22% des Français considèrent que la présence digitale des acteurs de l’immobilier est devenue fondamentale, pour fluidifier le marché. La consultation citoyenne a confirmé que le rôle de conseil et d’expertise des professionnels de l’immobilier n’est pas toujours reconnu. La dimension commerciale prenant tout le pas.

Plusieurs problèmes se dressent également pour les professionnels : qualité inégale des prestations, manque d’homogénéité des formations pour les agents immobiliers, compétition, faible collaboration entre professionnels...

Quelles sont les solutions proposées ?

• Encourager les mandats exclusifs pour renforcer notre force de conseil, à travers la généralisation d’un fichier partagé unique de tous les mandats exclusifs.
• Favoriser l’open data lié au parc immobilier afin de généraliser la mise en place d’un passeport numérique propre à chaque logement et à chaque immeuble pour faciliter l’action des professionnels.
• Rendre l’applicable l’obligation de formation minimum pour être habilité à faire de la transaction ou de la gestion immobilière.
• Favoriser les engagements contractuels des syndics vis-à-vis des copropriétaires sur la base de l’amélioration des performances environnementales des immeubles.
• Inscrire la transition écologique dans les parcours de formation obligatoire des professionnels de la transaction et de la gestion : syndics, agents immobiliers et mandataires...

10. Faire de la politique globale du logement une réalité

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12,5% des Français consultés lors de l’enquête ont plaidé pour une meilleure coordination entre l’État et les acteurs locaux en matière de politique du logement. L’élu est considéré comme l’un des acteurs clé du logement pour les Français, considérant qu’il “doit prendre ses responsabilités”.

La politique du logement ne parle plus aux Français. Manque de clarté, de cohérence, ou encore de suivi, ils disent “regretter que les décisions soient prises au niveau national ou au niveau ultra-local, sans réelle coordination entre les deux et sans prise en compte suffisante des écosystèmes et bassins de vie”.

Quelles sont les solutions proposées ?

• Créer un ministère de plein exercice en charge du Logement, de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire.
• Préparer un projet de loi de programmation qui permet de concilier le temps long nécessaire à une vraie politique du logement et le temps court des mandats électifs.
• Faire du sans-abrisme et du mal logement une grande cause nationale, mobilisant les moyens de l’État, des collectivités et de la solidarité privée.
• Former davantage et de manière plus efficace les élus locaux aux problématiques du logement, de la transition écologique et de l’aménagement du territoire.
• Renforcer les modes de gouvernance partagés localement pour mettre autour de la table les acteurs publics et privés du logement, sur fond de Grande Opération d’Urbanisme issue de la loi ELAN.
• Adresser la question du “logement vivable mais passable” au bénéfice de toutes celles et ceux qui pourraient être mieux logés.

À quoi ressemblera l’immobilier de demain ? Focus sur le manifeste de SeLoger

Sophie Castella

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