Premier investissement locatif : le b.a.-ba

Sophie Castella

le 22 juin 2022

[ mis à jour le 27 juillet 2022 ]

Vous envisagez de constituer votre patrimoine, épargner pour votre retraite ou tout simplement percevoir des rentes locatives régulières ? Investir dans la pierre nécessite d’être au fait des dernières tendances du marché. S’engager sur un premier investissement locatif ne se fait pas à l’aveuglette et il est essentiel de se poser les bonnes questions avant de sauter le pas.

Que ce soit pour un projet dans l’ancien ou dans l’immobilier neuf à Bordeaux, voici les clés indispensables pour réussir votre premier investissement locatif en 2022.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Si le récent climat de crise sanitaire a fortement impacté l’économie, l’immobilier a réussi à sortir son épingle du jeu. La Pierre reste d’ailleurs l’un des premiers projets qui tiennent à cœur aux Français. De plus en plus jeunes, les investisseurs n’hésitent plus à se tourner vers des professionnels de l’investissement pour se lancer et rentabiliser leur projet, quitte à le revendre plus tard et réaliser une plus-value.

Avec le remaniement et la prorogation de certains dispositifs de défiscalisation, le Gouvernement incite massivement des Français à investir.

1. Constituer votre patrimoine

Parmi les premières raisons qui poussent les Français à investir, la constitution de leur patrimoine reste primordiale. Constituer son patrimoine immobilier offre plusieurs avantages : transmettre un héritage, épargner pour sa retraite, financer les études de ses enfants...etc.

Actif non financier, l’immobilier peut compléter un patrimoine financier. Il comprend la résidence principale, accompagnée de résidences secondaires ou locatives. Parmi les biens qui peuvent constituer un patrimoine, on compte :

• Les immeubles au sens juridique du terme (appartement, dépendance ou maison) ;
• Les biens en construction ;
• Les biens en copropriété ;
• Les terrains à bâtir ;
• Les champs, forêts et plantations agricoles ;
• Les droits sur un bien comme l’usufruit par exemple.

2. Alléger votre fiscalité

C’est un avantage que l’on oublie souvent : les dispositifs d’investissement locatif donnent la possibilité de réduire ses impôts sur le revenu ou de déduire certains frais issus de l’activité immobilière.

Parmi les dispositifs les plus connus, on pense notamment à la loi Pinel, au dispositif Censi Bouvard ou encore à la loi Malraux...

3. Percevoir un revenu complémentaire

Un investissement locatif permet de percevoir des revenus réguliers grâce aux loyers. L’avantage est aussi de pouvoir aisément rembourser les mensualités d’un prêt immobilier à l’aide des recettes. Pour un premier investissement locatif, il est d’ailleurs essentiel de bien calculer la rentabilité locative du bien.

Choisir le “bon” emplacement

C’est l’une des premières règles d’or en matière d’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! Il détermine aussi bien votre taux de rentabilité locative que le taux de vacance. Le choix de l’emplacement pour un premier investissement locatif doit se baser sur des éléments pratiques, qui pourront convenir à la clientèle convoitée. À noter que si vous investissez dans une ville où la tension immobilière est forte comme Bordeaux, ce choix doit être fait de façon judicieuse pour optimiser votre projet :

Pour choisir l’emplacement idéal pour votre premier investissement locatif, voici les critères sine qua none à prendre en considération :

• L’attractivité de la ville ou du quartier
• L’évolution démographique du secteur
• Le dynamisme économique (secteurs d’activités, emploi...)
• La présence de transports en communs ou d’axes routiers
• La présence de commerces et d’équipements publics (crèches, écoles, universités...)
• Le montant des loyers exercé dans le secteur
• Le prix au m²

Si l’idée de faire une étude de marché sur les quartiers où investir vous effraie, un expert en investissement locatif tel qu’IMMO9 peut vous être d’une grande aide.

Sélectionner la typologie la plus adaptée

Le choix de la typologie du logement dans lequel vous allez investir va assurément dépendre de son emplacement. Les prix peuvent totalement différer d’un quartier à un autre. Le choix dépend aussi de la clientèle que vous ciblez et du budget que vous souhaitez mettre dans votre premier investissement locatif. Si vous envisagez d’investir avec un petit budget, il peut être intéressant de se tourner vers le choix d’un studio ou d’un deux pièces.

Très prisés dans les grandes villes, ils conviennent aussi bien à un étudiant, un jeune actif ou même un couple. Le risque de vacance est peu élevé mais le temps d’occupation du locataire peut être plus court, il sera alors nécessaire d’effectuer régulièrement quelques travaux de rafraîchissement entre chaque nouveau locataire.

Si vous souhaitez acheter une plus grande surface, le choix de l’emplacement sera nettement plus restreint, surtout dans les grandes villes où les prix peuvent flamber rapidement... Plus adaptés aux couples avec enfants, ces typologies donnent l’avantage de pouvoir être occupés beaucoup plus longtemps qu’un studio ou qu’un T2.

Anticiper les frais annexes

Une fois l’emplacement et la typologie choisis pour votre premier investissement locatif, n’omettez pas d’annoter toutes les charges liées à votre projet :

• Mensualités et coût du crédit immobilier
• Charges de copropriété
• Impôts sur les revenus fonciers
• Assurances (loyers impayés, propriétaire...)
• Frais de gestion (si vous passez par une agence de gestion locative)

Outre ces charges, il ne faut pas oublier que d’autres frais peuvent s’y ajouter, comme pour effectuer des travaux de rafraichissement ou de renouvellement du mobilier et de l’électro-ménager si vous prévoyez de louer en meublé. L’éventuelle vacance locative doit aussi entrer en ligne de compte dans vos calculs.

Neuf ou ancien : comment choisir ?

Appartement neuf

• Construit depuis moins de 5 ans, sans avoir été habité ou revendu
• Acquis le plus souvent avant d’avoir été achevé (VEFA)
• Conformes aux normes énergétiques en vigueur
• Un prix plus cher à l’achat (soit 20 à 30% que dans l’ancien)
• Charges moins importantes
• Frais de notaire réduits (2,5%)
• Éligible aux dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Pinel, Censi-Bouvard, LMNP...)

Appartement ancien

• Construction supérieure à 5 ans et considéré ancien sur le plan fiscal et juridique.
• Obligation de mise aux normes nécessaires (isolation thermique, DPE, gaz, accessibilité...).
• Charges importantes
• Prix moins cher à l’achat
• Frais de notaire plus élevés (7 à 8%)
• Éligible aux dispositifs Malraux, Denormandie...

Quel dispositif pour mon premier investissement locatif ?

Il existe des dispositifs adaptés à tous les types de projet pour réaliser un premier investissement locatif. Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, ces dispositifs permettent d’alléger votre fiscalité et de bénéficier d’autres avantages.

Voici les principaux dispositifs de défiscalisation :

La loi Pinel

La loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans par l’intermédiaire d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Créé pour permettre aux ménages aux revenus intermédiaires de pouvoir se loger, même en zones tendues, le dispositif demande à l’investisseur de respecter certaines conditions pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal :

• Investir dans un appartement neuf, en VEFA ou réhabilité aux normes du neuf ;
• Investir dans une zone éligible au dispositif Pinel, soit les zones A bis, A et B1 ;
• Louer le bien en respectant le plafond de loyer établi (selon la zone d’éligibilité) ;
• Louer le bien au titre de résidence principale, en location nue ;
• Louer le bien pour une durée minimale de 6 ans ;
• Sélectionner un locataire dont les revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources fixés selon la zone d’éligibilité ;
• Se limiter à 2 investissements Pinel par an, dans une limite de 300 000 € et/ou 5 500 € le m².

Les taux de réduction d’impôt Pinel :

Le Pinel+

Pour permettre aux investisseurs de continuer à profiter des taux de réduction du Pinel, même après 2022, le Gouvernement a créé le dispositif “Pinel+”, qui cohabitera avec le Pinel classique, jusqu’à son extinction.

L’objectif est d’encourager les contribuables à investir dans de l’immobilier vertueux et conçu selon des normes environnementales strictes ou situé dans des zones prioritaires.

La loi Censi-Bouvard

L’amendement Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation destiné aux biens loués meublés en résidences de service. L’avantage fiscal pour l’investisseur est de pouvoir réduire ses impôts à hauteur de 11% du montant du bien HT sur 9 ans mais aussi de pouvoir récupérer la TVA si la résidence respecte un certain nombre de critères.

Comme pour la loi Pinel, l’investisseur devra répondre à quelques obligations pour profiter de tous les avantages qu’offre le Censi-Bouvard :

• Investir dans un appartement neuf ou en VEFA dans une résidence de services (résidences sénior, étudiante, EHPAD) ;
• Louer le bien meublé au titre de résidence principale par bail commercial au bailleur de la résidence pour 9 ans minimum dans les 12 mois suivant sa livraison ou son acquisition.

Bon à savoir : il est possible de cumuler les avantages du Censi-Bouvard avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) si les revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000 €/an et ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur. À noter que les revenus locatifs doivent apparaître dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Loc'Avantages

Le dispositif “Loc’Avantages” est la version modernisée de l’ancienne loi Cosse, aussi appelé “Louer Abordable”. Il permet de profiter d’avantages fiscaux sur les revenus locatifs tirés de l’investissement. Pour en bénéficier, le bailleur doit louer son bien à un montant inférieur aux loyers du marché local, sous conditions de ressources du locataire.

À l’origine, le dispositif permettait de bénéficier d’une déduction d’impôt, devenue aujourd’hui une réduction, uniquement pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022. Plusieurs conditions s’appliquent pour bénéficier de l’avantage fiscal de “Loc’Avantages” :

• Le bien doit être récent ou ancien, avec ou sans travaux
• Le bien doit être loué non meublé au titre de résidence principale pendant 6 ans minimum
• Le bien doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté
• Le bien doit être loué en respectant les plafonds prévus par le dispositif
• Les revenus du locataire ne peuvent pas dépasser les plafonds prévus

Les 3 niveaux de loyer possibles du dispositif Loc’Avantages :

• Loc 1 : votre loyer se situe 15 % en dessous des loyers du marché
• Loc 2 : votre loyer se situe 30 % en dessous des loyers du marché
• Loc 3 : votre loyer se situe 45 % en dessous des loyers du marché.

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