À quoi ressemblera l’immobilier de demain ? Focus sur le manifeste de SeLoger
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Un collège d’experts et acteurs d’immobilier engagés
- De la nécessité de réfléchir pour le logement de demain
- 1. Renforcer l’accompagnement des primo-accédants
- Quelles sont les solutions proposées ?
- 2. Moderniser la fiscalité immobilière
- Quelles sont les solutions proposées ?
- 3. Soutenir les bailleurs et investisseurs
- Quelles sont les solutions proposées ?
- 4. Repenser l’usage des logements et les conditions d’accès d’attribution aux biens locatifs
- Quelles sont les solutions proposées ?
- 5. Relancer et favoriser la construction de logements
- Quelles sont les solutions proposées ?
Bon nombre de professionnels de l’immobilier ont déploré le manque de propositions concernant le logement lors de l’élection présidentielle 2022. Alors que la France et le reste de l’Europe traversent une période d’inflation suite aux effets de la crise du Covid-19 et de la guerre en Ukraine, certains grands noms se sont alliés pour définir “l’immobilier de demain”. Un manifeste élaboré par le groupe SeLoger et OpinionWay, dévoilé le 2 juin dernier à l’occasion de la 4e édition des Assises nationales du logement et de la mixité urbaine.
Un écrit qui recense 10 priorités absolues pour le secteur et 65 idées pour y répondre. IMMO9, spécialiste de l’immobilier neuf à Bordeaux, vous briefe sur le sujet dans ce dossier avec les 5 premières idées clés.
Un collège d’experts et acteurs d’immobilier engagés
Pour accompagner cette consultation d’ampleur nationale, un collège d’experts et de penseurs a été fédéré de manière exceptionnelle regroupant 45 personnalités immobilières de référence. Chacune de ces personnalités a été interrogée de manière individuelle et ont ensuite participé à 2 ateliers collectifs de discussion et de restitution.
Parmi les grands noms, l’on peut citer Didier Bellier-Ganiere, Délégué général de la FPI France, Clément Delpirou Président d’I@D group ou encore Alexandra François-Cuxac Présidente AFC Promotion...
De la nécessité de réfléchir pour le logement de demain
« Voyons les choses en face : le logement est au cœur des plus grands défis de notre époque. Le dérèglement climatique est déjà une réalité palpable dans nos quotidiens… et l’urgence environnementale nous met au pied du mur. Notre pays souffre d’une grave pénurie de logements qui exacerbe les inégalités. Les mutations démographiques et socio-économiques bouleversent nos modèles familiaux et donc nos modèles d’habitat.
La question des prix et du pouvoir d’achat est une préoccupation majeure. Dans ce contexte, comment parvenir à loger tout le monde dans de bonnes conditions ? Comment proposer une offre immobilière accessible et répondant aux besoins de chacun, et notamment aux nouveaux besoins et aux futurs besoins ? C’est la grande question - et elle nous concerne toutes et tous. »
C’est ainsi que commence le Manifeste, fruit d’une grande consultation nationale appelée ”Le logement parlons-en". L’objectif principal de cette consultation était de recueillir les attentes des Français mais aussi des acteurs de l’immobilier sur les problématiques qu’ils rencontrent concernant le logement. Lancée le 8 mars 2022, la consultation a permis de mettre en lumière 10 problématiques majeures. Le manifeste a d’ailleurs été remis à la nouvelle équipe ministérielle du logement.
Voici les priorités absolues en termes d’immobilier, recensées par le manifeste.
1. Renforcer l’accompagnement des primo-accédants
42%. C’est le pourcentage de primo-accédants qui s’estiment inquiets quant à l’obtention d’un crédit immobilier en 2022, selon l’Observatoire du Moral immobilier SeLoger.
Un chiffre plus qu’équivoque quand on sait que les taux de crédit n’ont cessé de grimper au cours des dernières semaines, alors même que l’accession à la propriété reste le projet n°1 des Français. Les difficultés identifiées par les Français sont les suivantes :
- Le marché immobilier français est perçu comme fermé ;
- Accessible aux personnes déjà propriétaires ou en CDI ;
- Qu’il est difficile de réunir les fonds nécessaires pour se créer un apport personnel ;
- Et que le taux d’endettement maximum reste problématique, notamment pour les jeunes emprunteurs.
Quelles sont les solutions proposées ?
Pour proposer des alternatives concrètes, 6 idées sont ressorties du Manifeste :
- Mettre en place une caution garantie par l’État pour les primo-accédants
- Proposer une avance financière aux emprunteurs qui n’ont pas d’apport, sans intérêts d’emprunt et remboursable sur 5 ans.
- Assouplir la loi de 2020 du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
- Créer un Prêt Avance Mutation pour les jeunes emprunteurs.
- Sécuriser les prêts immobiliers des emprunteurs en CDD par une assurance “entre deux jobs”.
- Créer un score défini par l’État pour les CDD et les emplois peu stables mis à la disposition des établissements prêteurs.
- Mettre en place un impôt unique payé tous les ans sur la valeur actualisée du bien.
- Éco-conditionner l’impôt sur la fortune immobilière selon l’empreinte environnementale des biens.
2. Moderniser la fiscalité immobilière
25%. C’est le pourcentage de ménages Français étant propriétaires de plusieurs logements, détenant 2/3 du parc de logements des particuliers en 2021 (Insee).
Les Français consultés dans le cadre de la consultation ont avoué percevoir le cadre fiscal comme “trop complexe”, surtout dans le domaine de l’immobilier. Parmi les doléances relevées :
- Des droits de mutation perçus comme trop élevés.
- Des impôts sur les plus-values qui encouragent le statu quo.
- Une utilité mal comprise de la taxe foncière qui créé des disparités territoriales.
- Un impôt sur la fortune immobilière perçu comme injuste et stigmatisant pour les propriétaires.
Quelles sont les solutions proposées ?
- Simplifier la fiscalité des donations pour inciter les transmissions anticipées de patrimoine aux jeunes générations.
- Simplifier et faire connaître le dispositif “Louer Abordable”.
- Favoriser le “zonage de projet” pour s’adapter aux réalités spécifiques de chaque territoire.
- Mettre en place un impôt unique, payé tous les ans sur la valeur actualisée du bien.
- Éco-conditionner l’impôt sur la fortune immobilière selon l’empreinte environnementale des biens détenus.
3. Soutenir les bailleurs et investisseurs
26%. C’est le pourcentage de bailleurs qui s’estiment inquiets sur la question du paiement de loyer de leur locataire, selon l’Observatoire du Moral immobilier SeLoger.
La sphère des bailleurs n’est pas épargnée par la crise du logement. Des craintes justifiées, notamment à cause de la peur des loyers impayés, des dégradations faites dans leur logement, des aides de l’État basée sur des déductions fiscales, peu adaptées aux “petits bailleurs”...
La relation avec les locataires et le niveau de rentabilité font aussi parti des inquiétudes des bailleurs privés. Le modèle du bailleur privé institutionnel reste quant à lui perçu comme trop compliqué, au niveau des mécanismes de financement.
Quelles sont les solutions proposées ?
- Adapter la loi financière de 2020 du HCSF à la situation spécifique des investisseurs.
- Encourager le développement des sociétés foncières familiales ou indépendantes pour renchérir l’offre de logement, assurer la transition environnementale du parc de logements et favoriser les loyers intermédiaires.
- Créer un observatoire pour identifier les “conflits locatifs” pour trouver des pistes d’amélioration en matière d’impayés.
- Encourager la création d’associations régionales d’intermédiation locative : elles deviendraient locataires des propriétaires de biens occupés par les ménages les plus modestes.
- Créer un statut stable et unique de bailleur privé pour le neuf et l'ancien, avec des possibilités de réductions fiscales selon les montants de loyers pratiqués.
- Créer la fonction de médiateur national du commerce pour favoriser des solutions amiables entre bailleurs et commerçants.
- Développer le “leasing immobilier” sur le modèle “In’li/Action Logement”, dans lequel le risque du financement est porté par le bailleur au profit de l’habitant accédant.
4. Repenser l’usage des logements et les conditions d’accès d’attribution aux biens locatifs
La problématique des logements vacants semble être connue des Français. Pour 13% d’entre eux, la question a été soulevée lors de la consultation. L’objectif : permettre à tous les ménages de pouvoir se loger en réexploitant le parc immobilier existant, tout en adaptant les prix.
En parallèle, bon nombre de Français éprouvent des difficultés d’accès même dans en location, où les loyers peuvent apparaître inabordables, même dans l’ancien. Le logement social reste quant à lui nivelé dès lors que le ménage évolue ou perçoit une hausse de revenus. Les Français ont aussi évoqué le problème des bureaux et commerces vides, qui pourraient être utilisés en logements.
Quelles sont les solutions proposées ?
- Mettre davantage en lumières les mécanismes de démembrement de propriétés dans le secteur libre et intermédiaire.
- Répondre de manière efficace au problème des logements vacants en popularisant le Denormandie.
- Favoriser les services résidentiels de co-living.
- Accompagner et simplifier la ré-exploitation des bureaux en logements par une autorisation de travaux (hors démolition-reconstruction).
- Favoriser la mobilité dans le parc locatif social et accompagner le relogement des bénéficiaires hors plafonds de revenus.
- Adapter les logements aux besoins évolutifs des ménages et favoriser la vente HLM.
- Créer un statut de micro-promoteur en vue de réhabiliter, surélever et démembrer les pavillons périurbains en zones tendues.
- Favoriser la création de petites copropriétés intergénérationnelles.
5. Relancer et favoriser la construction de logements
Le logement neuf traverse une crise sans précédent. Alors que le pays s’était fixé un objectif de 500 000 nouveaux logements par an, il semble à ce jour loin d’être atteint. En 2021, seulement 386 700 logements étaient mis en chantier. Plusieurs freins peuvent expliquer cette difficulté de construire :
- Une méfiance de plus en plus émergente vis-à-vis des “maires bâtisseurs” ;
- La rareté et l’augmentation des prix du foncier constructible ;
- L’augmentation du coût des matières premières ;
- Des exigences environnementales toujours plus strictes ;
- L’incertitude liée au recours des tiers.
Quelles sont les solutions proposées ?
- Repenser et simplifier les procédures d’obtention de permis de construire en ayant un recours plus soutenu au digital.
- Simplifier les normes de construction sans aller à l’encontre des engagements environnementaux.
- Créer un observatoire des besoins nationaux et locaux pour l’emploi et le logement.
- Accorder plus de pouvoirs et intercommunalités quant à l’urbanisme.
- Redistribuer une partie ou la totalité de la TVA immobilières aux communes qui bâtissent.
- Rationaliser l’impact des Architectes des Bâtiments de France en leur imposant de simplifier les voies de recours.
- Adapter la définition du “Zéro Artificialisation Nette (ZAN)” en tenant compte de la mise en œuvre d’opérations d’aménagement durable et respectueuses de l’environnement.
- Faire en sorte que la taxation des plus-values de cessions de terrains soit progressive et non plus dégressive.
- Faciliter la densification par un haussement des coefficients de constructibilité dans les PLUi.
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