Annonces sur le logement d'Elisabeth Borne : ce qu'il faut retenir

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le 24 novembre 2023

[ mis à jour le 27 novembre 2023 ]

SOMMAIRE

Le 16 novembre 2023, Dunkerque est devenue le théâtre d'annonces majeures dans le secteur du logement. La Première ministre Elisabeth Borne, lors de sa visite dans cette ville en pleine réindustrialisation, a dévoilé une série de mesures ambitieuses visant à répondre à la crise actuelle du logement. De la construction de milliers de logements étudiants à un plan de financement massif pour les logements sociaux, ces annonces représentent une réponse stratégique aux défis persistants du logement en France.

Tour d’horizon de ces annonces, qui visent à offrir diverses solutions à la crise de l’immobilier. De la finance à la révision des zonages, ces annonces sont primordiales pour comprendre les orientations futures du marché, notamment en ce qui concerne les zones tendues, et donc, le secteur du logement neuf à Bordeaux.

Construction de 35 000 logements étudiants

Elisabeth Borne Logement — Des étudiants en train de suivre un cours dans un amphithéâtre
© Gorodenkoff- shutterstock

L'annonce par Elisabeth Borne de la construction de 35 000 logements étudiants d'ici 2027 s'inscrit dans un contexte national où le logement étudiant représente un enjeu majeur. Cette initiative fait écho à la situation à Bordeaux, une ville qui a connu une augmentation du nombre d’étudiants sur son territoire de 34% sur la dernière décennie et qui prévoit la construction de 6 000 logements étudiants d'ici 2030 pour répondre à cette demande croissante.

La Belle Endormie déplore en effet un manque de logements étudiants, avec le CROUS de Bordeaux gérant seulement 3 000 logements, insuffisants pour la population étudiante de la ville. Ces nouvelles constructions étudiantes prévues au niveau national devraient principalement être des résidences de services composées de logements fonctionnels et bien équipés, répondant aux besoins des étudiants modernes.

La construction de ces logements étudiants s'aligne par ailleurs avec la stratégie de l'Université de Bordeaux, qui a mis en place avec la région la création de 2500 logements CROUS pour répondre aux besoins croissants de sa population étudiante.

Il faut souligner à ce titre que l'investissement dans le logement étudiant à Bordeaux représente une opportunité rentable, avec une forte demande garantissant un taux d'occupation élevé et un rendement locatif attrayant. Les logements étudiants sont moins sujets aux variations de prix du marché immobilier que les logements familiaux, offrant ainsi un investissement plus stable. De plus, des dispositifs fiscaux attrayants comme la loi Pinel et le dispositif LMNP sont disponibles pour encourager l'investissement dans ce secteur.

Prolongation du Prêt à Taux Zéro jusqu’en 2027

Elisabeth Borne est revenue sur la prolongation du Prêt à Taux Zéro (PTZ) jusqu'en 2027, annoncée en octobre 2021 par le gouvernement, un dispositif qui représente un soutien à l'accession à la propriété en France.

Initialement prévu pour s'achever en 2024, le PTZ est une aide financière essentielle pour les acquéreurs, en particulier les primo-accédants. Cette prolongation leur offrira plus de temps pour planifier des projets immobiliers, sachant qu'ils peuvent compter sur le soutien de ce dispositif d'aide financière. Pour rappel, La réforme du PTZ pour 2024 inclut plusieurs modifications significatives.

La première concerne la révision des plafonds de revenus, rendant le dispositif plus accessible, en particulier pour les ménages à revenus moyens. Les plafonds de revenus pour être éligible au PTZ ont été revus à la hausse, permettant à davantage de ménages de bénéficier du PTZ. Ce changement est positif pour les classes moyennes, souvent considérées comme trop "aisées" pour bénéficier des aides sociales mais pas assez pour accéder facilement à la propriété sans aide.

Une autre modification importante est l'augmentation de la part du projet immobilier qui peut être financée grâce au PTZ. À partir de 2024, cette limite sera portée de 40% à 50% du coût total d'un projet immobilier pour les ménages les plus modestes. Par exemple, pour un bien immobilier d'une valeur de 200 000 euros, il sera possible d'obtenir un PTZ allant jusqu'à 100 000 euros. Cette augmentation aura un impact significatif, notamment en réduisant l'apport personnel nécessaire, en offrant plus de flexibilité dans le choix du bien, et en facilitant le financement d'autres aspects du projet immobilier.

En outre, les locataires de logements sociaux bénéficieront d'une amélioration notable avec le doublement du PTZ pour l'achat de leur résidence principale, passant de 10% à 20%. Cette mesure devrait faciliter l'accession à la propriété pour ces locataires, réduire leur niveau d'endettement et encourager la mobilité sociale.

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Révision des zonages pour intégrer plus de communes

Elisabeth Borne Logement — Une loupe placée sur une carte de la France
© Song_about_summer - shutterstock

La révision des zonages réalisée en octobre 2023 a constitué une étape majeure dans la politique du logement en France. Cette mesure, qui modifie les zones du dispositif Pinel et du PTZ, a eu des répercussions immédiates et importantes pour les investisseurs en immobilier neuf, notamment à Bordeaux, Toulouse, et dans de nombreuses autres communes françaises.

Le passage des villes des zones B2, B1 ou C à la zone A signifie que ces villes sont désormais considérées comme étant dans une zone très tendue. Cette transition a un impact significatif sur les plafonds de loyers et les conditions d'éligibilité au dispositif Pinel, ouvrant ainsi la porte à une plus grande flexibilité et à de nouvelles possibilités pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers.

Pour les investisseurs, l'un des changements les plus notables concerne les plafonds de loyer. Avec le passage de la zone B1 à la zone A, le loyer au mètre carré augmente substantiellement, passant de 10,93€ à 13,56€. Cette augmentation de près de 24% offre aux investisseurs la possibilité d'ajuster leurs loyers à la hausse, ce qui peut se traduire par une amélioration significative de leur rendement locatif. Cela ne devrait pas manquer de stimuler les investissements locatifs dans les villes concernées.

De même, les plafonds de ressources Pinel ont également augmenté dans ces communes. Cela veut dire que davantage de locataires y sont désormais éligibles à une location Pinel, et ont ainsi accès à des logements aux dernières normes à des loyers en-dessous de ceux du marché.

En outre, le passage de la zone B2 ou C à la zone B1 signifie que ces villes deviennent éligibles à l'investissement en loi Pinel. Cela représente une opportunité considérable pour les investisseurs de se diversifier et d'explorer de nouveaux marchés, contribuant ainsi à la dynamisation et au développement des zones jusqu'alors moins attractives sur le plan immobilier.

Lors de son déplacement à Dunkerque, Elisabeth Borne a annoncé qu’elle souhaitait réviser ce zonage encore une fois, afin que davantage de villes aient accès à des dispositifs de soutien à la construction, comme le Pinel ou le logement locatif intermédiaire. Cette extension devrait intégrer des communes qui ont des opérations d’intérêt national ou des grands projets d’industrialisation, où les besoins en logement sont importants.

Développement du logement locatif intermédiaire pour les classes moyennes

L’une des mesures les plus importantes annoncées par la Première ministre Elisabeth Borne lors de sa visite à Dunkerque est le projet de doubler la production de logements locatifs intermédiaires, passant de 15 000 à 30 000 par an. Ce projet ambitieux sera soutenu par un investissement d'un milliard d'euros, dont la moitié viendra de l'État et de la Caisse des dépôts et l'autre moitié des investisseurs institutionnels.

Le logement locatif intermédiaire, souvent appelé le "Pinel des institutionnels", joue un rôle clé dans le paysage immobilier français. Il s'agit d'une catégorie de logement destinée à fournir une alternative abordable pour les classes moyennes, un segment souvent négligé par le marché immobilier libre. Ces logements sont particulièrement nécessaires dans les zones tendues, où la demande de logements dépasse largement l'offre, exacerbant ainsi les difficultés d'accès au logement pour les ménages à revenus moyens.

Les plafonds de revenus pour l'éligibilité à ces logements sont fixés à un niveau qui permet d'englober un grand nombre de ménages. Le LLI fournit ainsi une solution viable pour ceux qui sont souvent exclus du logement social et ne peuvent pas se permettre le marché immobilier libre.

La gestion de ces logements par les bailleurs sociaux assure que les loyers restent modérés, tout en respectant des normes de qualité et de durabilité. Ces bailleurs ont la responsabilité de fixer des loyers conformes à des plafonds réglementaires et de sélectionner des locataires sur la base de critères d'éligibilité définis.

Pour stimuler le secteur du logement locatif intermédiaire, le gouvernement envisage de lancer de nouvelles initiatives fiscales en 2024, offrant des avantages fiscaux supplémentaires aux investisseurs institutionnels. Ces avantages pourraient inclure un taux de TVA réduit pour les investissements dans ce type de logement via des SCPI. L'objectif est d'augmenter le rythme de construction des logements locatifs intermédiaires, qui est actuellement bien inférieur à celui des logements sociaux et privés.

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Financement de 1,2 milliards d’euros pour les logements sociaux

Elisabeth Borne Logement — De jolis immeubles de logements sociaux
©DALL-E & Pierre Ferreiro

Dans le cadre de son engagement à améliorer la situation du logement en France, la Première ministre Elisabeth Borne a annoncé un financement substantiel de 1,2 milliard d'euros sur trois ans pour les logements sociaux. Cette initiative vise à renforcer la production de logements abordables et à financer la rénovation urbaine, en réponse directe aux défis de l'accessibilité au logement en France.

Ce financement joue un rôle important dans la production de logements sociaux, une nécessité dans de nombreuses villes françaises où la demande dépasse largement l'offre disponible. Le gouvernement, en collaboration avec les bailleurs sociaux et Action Logement, s'engage ainsi à faciliter l'accès au logement pour les catégories les plus vulnérables de la société.

En outre, ce plan de financement soutient également les efforts de rénovation urbaine. Ces rénovations incluent la remise à neuf de copropriété dégradées afin d’en faire des bâtiments résidentiels modernes et viables.

La somme allouée reflète l'importance que le gouvernement accorde à la question du logement social en France. Elle représente un investissement significatif dans l'avenir du logement en France, visant à créer une société plus inclusive où l'accès à un logement de qualité est une réalité pour tous.

Plan de rachat de logements en 2024

Dans un effort pour soutenir le secteur immobilier et assurer la continuité des programmes de construction, Elisabeth Borne a annoncé un plan de rachat de logements prévu pour 2024. Ce plan implique la Caisse des dépôts et Action Logement, visant à acquérir près de 50 000 logements. Cette mesure vise à éviter l'arrêt de certains programmes immobiliers, une préoccupation croissante dans un marché sous pression.

Le rachat de logements par des entités publiques comme la Caisse des dépôts est une stratégie proactive pour maintenir le rythme de construction et assurer la disponibilité de logements neufs. En stabilisant le secteur, le gouvernement espère sécuriser l'offre de logements et soutenir l'industrie de la construction, qui joue un rôle essentiel dans l'économie.

Sélection de 20 territoires pour accélérer la production de logements

Dans une démarche proactive pour répondre à la crise du logement, Elisabeth Borne a annoncé la sélection de 20 territoires engagés pour accélérer la production de logements. Cette initiative vise à identifier des zones où la demande en logements est particulièrement élevée et où les opérations d'aménagement peuvent être accélérées.

Les territoires sélectionnés seront choisis en fonction de leur engagement à augmenter l'offre de logements, sur propositions des préfets. L'objectif est de créer 30 000 nouveaux logements d'ici trois ans dans ces zones, répondant ainsi directement aux besoins les plus pressants. Cette approche ciblée permettra non seulement de répondre à la demande locale en logements, mais également de stimuler le développement économique et social des territoires concernés.

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