Logement locatif intermédiaire : un nouvel investissement ?
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire ?
- Définition et objectif
- Les zones tendues
- Critères d’éligibilité
- Les bailleurs
- Des avantages fiscaux prévus par le gouvernement
- Des mesures prévues pour 2024
- Une carotte réservée aux institutionnels
- Stimuler la construction de logements locatifs intermédiaires
- Un moyen d’investir pour les particuliers ?
- La Loi Pinel en 2023 : deux alternatives rentables et responsables pour les investisseurs individuels
- La loi Pinel : un dispositif éprouvé
- La loi Pinel Plus : une nouvelle initiative
- Investir tout en faisant un geste social
Le logement locatif intermédiaire est une solution d'hébergement qui vise à combler le fossé entre le logement social et le marché immobilier libre. Ces logements sont particulièrement présents dans des zones “tendues”, où la demande de logements est forte, comme la métropole Girondine.
Cependant, au contraire d’un investissement dans un appartement neuf en loi Pinel à Bordeaux, le logement locatif intermédiaire est entièrement géré par des bailleurs sociaux. Les particuliers ne peuvent donc y investir qu’en SCPI. Le gouvernement prépare des avantages fiscaux afin de les inciter à le faire.
Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire ?
Définition et objectif
Le logement locatif intermédiaire est une catégorie de logement qui occupe une place spécifique dans le paysage immobilier français. Il est conçu pour servir de passerelle entre deux extrêmes du marché du logement : le logement social, destiné aux ménages à faibles revenus, et le marché immobilier libre, souvent inaccessible pour les ménages à revenus moyens.
L'objectif principal du logement locatif intermédiaire est de fournir une solution d'hébergement plus abordable pour ces ménages, qui se trouvent dans une situation délicate. Ils gagnent souvent trop pour être éligibles au logement social mais pas assez pour accéder confortablement au marché libre, surtout dans les zones où la demande de logement est élevée.
En offrant des loyers plus modérés, le logement locatif intermédiaire permet à ces ménages de bénéficier d'un logement de qualité sans compromettre leur budget. Il s’agit donc d’une solution alternative semblable à celle des appartements en location Pinel.
Les zones tendues
Les zones tendues sont des régions où la demande de logements excède considérablement l'offre disponible. Ce déséquilibre crée une pression sur les loyers, rendant le marché immobilier particulièrement difficile d’accès pour les ménages à revenus moyens. Le zonage en France est composé de cinq catégories : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Les zones A, A bis et B1 sont particulièrement tendues et sont donc les principales cibles pour le développement du logement locatif intermédiaire.
Dans les zones A, la demande est très supérieure à l'offre, ce qui qualifie le marché locatif comme "très tendu". Les zones B1 ont un marché locatif "tendu", où la demande est simplement supérieure à l'offre. Les zones B2 et C, en revanche, ont des marchés locatifs où la tension est plus "modérée" ou "faible", où la demande locative correspond à l'offre ou est même inférieure. Le zonage utilisé est le même que le système des zones Pinel.
Le logement locatif intermédiaire est particulièrement pertinent dans les zones A et B1. Ces zones comprennent souvent des grandes agglomérations comme Bordeaux, où le marché locatif est extrêmement tendu. Bordeaux et certaines villes périphériques sont classées en zone A, ce qui signifie que la demande y est très supérieure à l'offre.
La forte demande dans ces zones rend le logement locatif intermédiaire d'autant plus crucial. Pour les ménages à revenus moyens, cela offre une alternative plus abordable aux loyers du marché libre.
Critères d’éligibilité
L'un des principaux critères pour être éligible à un logement locatif intermédiaire est le revenu du ménage. Les plafonds de revenus sont généralement fixés à un niveau supérieur à ceux requis pour le logement social, mais restent en deçà des revenus moyens des ménages accédant au marché libre. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage.
Les critères de revenus utilisés pour les logements locatifs intermédiaires sont les mêmes que les plafonds de ressources Pinel. Ainsi, la composition du ménage est également un facteur déterminant dans l'éligibilité. Par exemple, un couple sans enfants et un couple avec deux enfants n'auront pas les mêmes plafonds de revenus pour être éligibles. De même, le logement demandé doit constituer la future résidence principale de celui qui en fait la demande.
La situation professionnelle des demandeurs peut aussi jouer un rôle dans leur éligibilité. Il faut ainsi soit être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés, soit être salarié d’une entreprise du secteur agricole d’au moins 50 salariés.
Les bailleurs
Seuls les bailleurs sociaux sont habilités à gérer les logements locatifs intermédiaires. Ces organismes peuvent être publics, et donc sous le contrôle des collectivités locales ou de l'État, ou bien privés. Ils ont pour mission de proposer des logements à des loyers modérés, tout en respectant des normes de qualité et de durabilité.
Les bailleurs sociaux ont plusieurs responsabilités dans la gestion de ces logements. Ils fixent les loyers en conformité avec les plafonds réglementaires et sélectionnent les locataires en fonction des critères d'éligibilité. Ils sont également responsables de la maintenance et de la rénovation des logements, ainsi que de la mise en œuvre des politiques publiques en matière de logement.
Il n’est donc pas possible pour un particulier de devenir propriétaire d’un logement locatif intermédiaire pour le mettre en location, car ils sont uniquement gérés par des bailleurs sociaux.
Des avantages fiscaux prévus par le gouvernement
Des mesures prévues pour 2024
Selon des sources fiables, le gouvernement prévoit de lancer de nouvelles initiatives fiscales en début d'année 2024 pour stimuler davantage les investissements dans le logement locatif intermédiaire. Bien que les détails soient encore en cours d'élaboration, ces mesures pourraient inclure des avantages fiscaux supplémentaires un type d’investisseur bien particulier.
Une carotte réservée aux institutionnels
Ces avantages fiscaux seraient réservés uniquement aux investisseurs institutionnels, c’est-à-dire à des personnes morales, qui investiraient dans ce type de logement à travers des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Ces derniers profiteraient ainsi d’un taux de TVA réduit de 10% au lieu au lieu de 20%. En outre, le gouvernement pourrait aussi autoriser les bailleurs sociaux à détenir jusqu’à 20% de logements locatifs intermédiaires dans leur portefeuille, au lieu des 10% actuels.
Stimuler la construction de logements locatifs intermédiaires
Le rythme de construction des logements locatifs intermédiaires est moindre par rapport à celui des logements sociaux et des logements privés. Tous les ans, 400 000 logements neufs seraient construits en France, dont 100 000 en logements sociaux et seulement 10 000 en logements locatifs intermédiaires. Grâce à cette carotte, l’État souhaiterait faire monter ce rythme de construction autour de 20 000 à 30 000 LLI par an.
Un moyen d’investir pour les particuliers ?
Il est possible qu’un jour les particuliers puissent investir indirectement dans ces SCPI à travers les contrats d’assurance vie. Ils ne pourront donc pas investir directement, mais ils pourront contribuer au développement de cette solution d’hébergement.
La Loi Pinel en 2023 : deux alternatives rentables et responsables pour les investisseurs individuels
La loi Pinel : un dispositif éprouvé
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui a été mis en place en 2014 pour encourager l'investissement dans l'immobilier neuf. Ce dispositif permet aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers neufs et de les mettre en location pendant une période définie de 6, 9 ou 12 ans. En retour, ils bénéficient de réductions d'impôts qui peuvent aller jusqu'à 17,5% du prix d'achat du bien, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
La loi Pinel a également une dimension sociale, qui s’aperçoit vite lorsque l’on étudie ses critères d’éligibilité. En effet, pour bénéficier de ses avantages fiscaux, un investisseur doit acheter un logement neuf situé dans une zone tendue (A, A bis ou B1) à un loyer plafonné. Il doit également choisir ses locataires en fonction de leurs ressources, selon des plafonds fixés par zone. En 2023, une nouvelle variante du dispositif est née.
La loi Pinel Plus : une nouvelle initiative
La loi Pinel Plus est une évolution du dispositif Pinel classique, introduite pour répondre aux nouveaux défis du marché immobilier et aux objectifs de développement durable du gouvernement. Cette nouvelle mouture vise à rendre l'investissement dans l'immobilier neuf encore plus attractif pour les investisseurs individuels.
L'un des principaux attraits de la Loi Pinel Plus est qu'elle offre des avantages fiscaux plus élevés par rapport à son prédécesseur. Elle permet ainsi de bénéficier de réductions d’impôts qui peuvent être de 21% du prix d’achat de l’appartement pour une mise en location de 12 ans, de 18% pour une location de 9 ans ou de 12% pour une location de 6 ans. Elle peut ainsi permettre d’économiser jusqu’à 63 000 euros.
Cette nouvelle mouture reprend l’ensemble des critères de la loi Pinel classique, mais en ajoute également de nouveaux. Elle met en effet un accent particulier sur les critères environnementaux. La réglementation environnementale 2020 (RE2020) joue ainsi un rôle crucial dans les critères d'éligibilité. Cette réglementation vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre et la consommation énergétique des bâtiments neufs. Les logements doivent produire moins de 14 kgCO2/an/m² entre 2022 et 2025 pour être éligibles.
La Loi Pinel Plus ne se contente pas de critères environnementaux; elle s'attarde également sur le confort des logements. Les appartements doivent avoir une double exposition à partir des 3 pièces. De plus, la présence d'un espace extérieur privatif comme un balcon, une terrasse, une loggia ou un jardin est devenue un critère indispensable. La superficie de ces espaces est également réglementée selon la typologie du bien.
Sans oublier que la loi impose des surfaces minimales en fonction de la typologie du logement. Par exemple, un studio doit avoir une surface minimale de 28 m² et un espace extérieur de 3 m². Ces critères visent à améliorer le confort intérieur et à offrir un cadre de vie idéal aux locataires.
Investir tout en faisant un geste social
Le secteur du logement locatif intermédiaire est principalement ouvert aux investisseurs institutionnels. Ces entités, qui comprennent des fonds de pension, des compagnies d'assurance et des banques, ont la capacité financière et les ressources nécessaires pour investir à grande échelle dans ce type de logement.
Cependant, cela ne signifie pas que les investisseurs individuels sont laissés pour compte. Des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel et la loi Pinel Plus offrent des opportunités d'investissement rentables pour les particuliers. En investissant dans ces dispositifs, les investisseurs individuels peuvent également contribuer à résoudre des problèmes sociaux importants.
En choisissant d'investir dans la loi Pinel ou la loi Pinel Plus, les investisseurs individuels jouent un rôle significatif dans l'augmentation de l'offre de logements abordables en zone tendue. La loi Pinel Plus inclut également des critères de confort et de respect de l’environnement qui sont particulièrement à propos pour faire face aux problématiques actuelles de mal logement et de réchauffement climatique.
Non seulement ces investissements offrent des avantages fiscaux attrayants, mais ils permettent également aux investisseurs de faire un geste social. Ils contribuent à la création de logements pour les ménages à revenus moyens et participent ainsi à l'équilibre social et économique des territoires concernés.
