Logements évolutifs en France : La réponse de la Loi Élan aux défis démographiques

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 22 novembre 2023

[ mis à jour le 22 novembre 2023 ]

SOMMAIRE

Entre 2020 et 2030, la France verra la population des 75-84 ans augmenter de 49 %, atteignant 6,1 millions d'individus. Cette croissance démographique significative, associée à des modes de vie en constante évolution - célibat, familles recomposées, télétravail - exige une adaptabilité accrue des logements. En réponse à ces changements, la loi Élan impose des mesures inclusives pour l'adaptation des logements au plus grand nombre.

Un concept imposé par la loi Élan

L’évolutivité des logements a été imposée sur le territoire national en 2018. La loi Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (ELAN), en a instauré le cadre législatif.

Elle stipule que tous les logements qui ne sont pas adaptés aux PMR soit 80% du parc immobilier neuf, doivent désormais être conçus de manière évolutive. Traduction ? Ils doivent pouvoir être adaptés facilement et à moindre coût pour répondre aux besoins d'accessibilité des personnes en situation de handicap ou des personnes âgées.

Cette récente exigence encourage les promoteurs et les constructeurs à intégrer l'innovation et la flexibilité dans la conception des logements. Ainsi, les logements évolutifs, selon la loi ELAN, sont pensés dès leur conception pour faciliter les modifications futures, notamment en termes d'agencement des pièces et d'installations sanitaires, afin de s'adapter aux changements de la vie des occupants.

L’histoire du logement évolutif : une réponse ad hoc aux pénuries

Le concept de logement évolutif ne date pas d'hier. Au début du XXe siècle, face à l'afflux de populations migrantes et de travailleurs dans les zones urbaines, les architectes et urbanistes commencent à explorer des concepts de logements modulaires et adaptables. À cette époque, la nécessité de répondre aux besoins des populations en constante évolution dans les villes en expansion a conduit à repenser la conception des logements.

Le développement du logement évolutif a pris une nouvelle dimension après la Seconde Guerre mondiale, une période caractérisée par une pénurie de logements due aux destructions massives. Cette situation a nécessité une reconstruction rapide et efficace, où les concepts de logements évolutifs et modulaires ont trouvé une application pratique et urgente.

La période d'après-guerre a également été témoin de mouvements architecturaux influents, tels que le Bauhaus et le Modernisme, qui ont mis l'accent sur la simplicité, la fonctionnalité et la capacité d'adaptation dans la conception des logements. Des architectes comme Le Corbusier ont été à l'avant-garde avec des designs révolutionnaires intégrant flexibilité et modularité.

Remettre l’occupant au centre du logement

La création de logements évolutifs place l'occupant au cœur de la conception, l'invitant à personnaliser son habitat en fonction de ses besoins futurs. En reconnaissant que les besoins et les désirs des résidents changent, cette approche encourage la création d'espaces de vie qui ne sont pas seulement fonctionnels et esthétiques, mais aussi profondément personnalisés et évolutifs, reflétant et s'adaptant à la complexité de la vie humaine.

Cela peut inclure des ajustements dans la disposition des pièces, l'ajout ou la suppression de cloisons, ou la modification des équipements pour répondre à des besoins spécifiques comme l'accessibilité pour les personnes âgées ou en situation de handicap.

Les professionnels du logement social, grâce à leur capacité à expérimenter sans la contrainte d'une rentabilité immédiate, ont été précurseurs en matière d'évolutivité du logement. Les constructeurs privés contribuent également à l'innovation dans ce domaine.

Cependant, l'expérimentation nécessaire au développement du logement évolutif rencontre des obstacles financiers, constructifs, juridiques, fiscaux et administratifs. Autre hic dans la démarche, l'impact des occupants sur l'évolution de leur logement est difficile à évaluer, car les habitations ne sont que très rarement réexaminées après leur livraison.

Une réponse aux nouvelles formes de coexistence et télétravail

une femme en visioconférence dans son salon
© Nattakorn_Maneerat - Shutterstock

Divorces, familles recomposées, séniors actifs, télétravail... L'évolution des modes de vie implique une diversité des habitats. Des manières d’habiter alternatives émergent donc progressivement dans les grands centres urbains.

Colocation, coliving, résidences de service, programmes immobiliers dotés d’espaces partagés tels que des jardins potagers, des bureaux ou même un studio d’accueil façon chambre d’amis se développent doucement.

La crise sanitaire a accéléré la transition vers le télétravail, avec une proportion significative de la population active travaillant désormais à domicile, au moins partiellement. En avril 2021, 37 % des actifs en France ont expérimenté le télétravail, avec un pic de 78 % en Île-de-France pour ceux dont l'activité est compatible avec cette modalité.

Cette évolution a des implications directes sur la conception des logements, avec un besoin accru d'espaces dédiés au travail à domicile, qui soient à la fois fonctionnels et intégrés harmonieusement dans l'espace de vie.

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Adapter les logements pour les seniors : un impératif de société

Avec l'augmentation de l'espérance de vie et le vieillissement de la population française, la proportion de seniors dans la population continue de croître. Cette évolution démographique soulève des défis importants en termes d'aménagement urbain et de conception de logements. Le maintien à domicile des personnes âgées est non seulement une préférence exprimée par beaucoup, mais aussi une solution qui peut être plus économique et bénéfique pour leur bien-être et leur autonomie.

Adapter les logements pour les seniors implique de prendre en compte plusieurs aspects essentiels pour garantir leur sécurité, leur confort et leur autonomie. Cela inclut des aménagements pour réduire les risques de chute, comme des sols antidérapants, des barres d'appui dans les salles de bain, et des escaliers sécurisés. L'accessibilité est également cruciale, avec la nécessité d'adapter les seuils de portes, les hauteurs de plan de travail, et d'assurer une circulation aisée dans toutes les pièces.

Distinguer modularité, élasticité et flexibilité

Dans l'évolutivité des logements, concept central dans la conception moderne de l'habitat, on peut distinguer trois aspects principaux : la modularité, l'élasticité et la flexibilité. Chacun de ces aspects répond à des besoins spécifiques en termes d'aménagement et d'adaptation de l'espace de vie.

1. Modularité : Adaptation temporaire et réversible

La modularité dans le logement peut être traduite par la capacité d'adapter et de modifier l'aménagement des pièces de manière temporaire et réversible. Cela permet aux occupants de reconfigurer leur espace de vie selon leurs besoins immédiats sans engager de modifications permanentes ou structurelles. Cette dernière offre une grande flexibilité pour répondre aux changements de mode de vie à court terme, comme l'accueil d'invités, le besoin d'un espace de travail temporaire, ou l'adaptation à des activités spécifiques des enfants.

Exemples de modularité : Utilisation de cloisons amovibles pour diviser une grande pièce en deux espaces plus petits, meubles multifonctionnels qui peuvent être repositionnés ou transformés selon l'usage (par exemple, un canapé-lit ou une table extensible), et solutions de rangement modulables qui peuvent être réarrangées ou déplacées facilement.

2. Élasticité : Capacité d'extension ou de réduction

L'élasticité d'un logement se réfère à sa capacité à être physiquement étendu ou réduit, par l'ajout ou la suppression de pièces. Cela implique des modifications plus substantielles que la simple modularité, touchant à la structure même du bâtiment.

Exemples : Possibilité d'ajouter une véranda, de convertir un grenier en pièce habitable, ou de supprimer une cloison non porteuse pour agrandir un espace.

3. Flexibilité : Changements Durables et Personnalisés

La flexibilité dans le logement concerne les changements plus durables et personnalisés qui peuvent être apportés à l'espace de vie. Contrairement à la modularité, ces modifications sont souvent plus permanentes et peuvent nécessiter des travaux plus importants.

Exemples de Flexibilité : Remplacement d'une baignoire par une douche à l'italienne pour faciliter l'accès, installation de systèmes de domotique pour améliorer le confort et la sécurité, ou modification de la disposition de la cuisine pour l'adapter à un usage spécifique.

Je souhaite acheter un logement neuf évolutif à Bordeaux

L'État et le suivi de l'habitat évolutif

une femme tient une loupe sur son oeil
© H_Ko - Shutterstock

Le ministère de la Transition écologique et solidaire a confié au CEREMA le suivi et l'évaluation du logement évolutif. Cette mission comprend l'évaluation de l'appropriation des techniques par les acteurs de la construction, l'accompagnement des professionnels, et l'élaboration d'une doctrine nationale sur le logement évolutif.

Une des missions primordiales du CEREMA est d'évaluer comment les acteurs de la construction - promoteurs, constructeurs, architectes - intègrent et appliquent les techniques d'évolutivité dans leurs projets.

Cette évaluation passe par des entretiens approfondis et des enquêtes quantitatives, permettant de mesurer l'efficacité des méthodes employées et d'identifier les éventuels obstacles à leur mise en œuvre. L'objectif est de s'assurer que les principes de l'évolutivité du logement sont non seulement compris mais aussi efficacement intégrés dans la pratique courante de la construction.

Le CEREMA joue également un rôle d'accompagnateur pour les professionnels du secteur. Cela implique la mise en place de formations, d'ateliers et de séminaires destinés à partager les meilleures pratiques, à diffuser les innovations en matière de logement évolutif, et à encourager une collaboration étroite entre les différents acteurs. L'objectif est de créer un écosystème dynamique où l'innovation en matière d'habitat évolutif est encouragée et soutenue.

Autre facette importante de la mission du CEREMA, l'élaboration d'une doctrine nationale sur le logement évolutif. À travers la collecte et l'analyse de données, la synthèse des recherches existantes, et l'engagement avec les pionniers du domaine, le CEREMA met en place les outils d’une une compréhension globale et cohérente de ce que devrait être le logement évolutif en France.

Focus sur l'habitat modulaire

Parmi les solutions envisagées, l'habitat modulaire offre une réponse partielle au besoin de logements évolutifs. Ces habitations permettent un aménagement rapide et flexible, mais présentent des limites, notamment une configuration intérieure souvent figée.

L'habitat modulaire se distingue par sa construction préfabriquée et son assemblage rapide sur site. Cette méthode permet une réduction considérable des délais de construction, offrant une alternative efficace aux méthodes traditionnelles. Les modules préfabriqués offrent une flexibilité en termes de design et d'agencement, répondant ainsi à divers besoins résidentiels.

La rapidité de construction est un atout majeur de l'habitat modulaire, permettant une mise en œuvre accélérée et efficace des projets de logement. Cette méthode de construction réduit les impacts des conditions météorologiques et autres retards externes.

En outre, l'adaptabilité est un autre point fort, avec la possibilité d'ajouter, de retirer ou de reconfigurer les modules selon les besoins changeants des occupants. Sur le plan écologique, l'habitat modulaire se distingue souvent par l'utilisation de matériaux durables et recyclables, soulignant une approche respectueuse de l'environnement.

Malgré ses nombreux avantages, l'habitat modulaire demeure hautement perfectible. La perception de précarité et de manque de durabilité est un obstacle courant à une adoption plus large de ce concept. De plus, la flexibilité de la configuration intérieure des logements peut être limitée en raison des contraintes de la préfabrication. Les normes et réglementations locales en matière de construction peuvent également restreindre l'utilisation de l'habitat modulaire dans certaines zones.

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