Comment donner congé à son locataire : motifs et démarches

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le 20 octobre 2023

[ mis à jour le 20 octobre 2023 ]

SOMMAIRE

Donner congé à un locataire est une démarche qu’aucun propriétaire ne souhaite faire en concrétisant son investissement locatif à Bordeaux ou ailleurs, mais qui peut parfois être nécessaire.

Celle-ci est strictement encadrée par la législation française. Que le propriétaire souhaite récupérer son bien pour le vendre, l'habiter ou pour d'autres motifs légitimes, il est impératif de respecter un ensemble de règles et de procédures pour que le congé soit légal et incontestable.

Dans ce contexte, le présent guide offre un aperçu complet sur la manière de mettre fin à un bail locatif en France. Il aborde les différents motifs légitimes qui permettent de mettre fin au bail, les démarches administratives à suivre, ainsi que les particularités et exceptions qui peuvent s'appliquer selon le type de bail et le profil du locataire. Ce contenu vise à éclairer aussi bien les propriétaires que les locataires sur leurs droits et obligations respectifs.

Les motifs légitimes de congé

Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour une poignée de motifs, ce afin de protéger les droits des locataires et d’éviter les abus. Découvrez-les dans les lignes qui suivent.

Comment donner congé à son locataire ? – Une personne tend une maison miniature à une autre au-dessus de contrats
© SaiArLawKa2 - shutterstock

Congé pour vendre

Lorsqu'un propriétaire envisage de vendre son bien immobilier actuellement loué, il a la possibilité de donner congé à son locataire pour ce motif. Cependant, cette démarche est encadrée par des règles strictes afin de protéger les droits du locataire.

Avant toute chose, le propriétaire est tenu de proposer une offre d'achat au locataire en place. Ce dernier bénéficie d'un droit de préemption, qui lui permet de se porter acquéreur du bien avant tout autre acheteur potentiel. Ce droit est encadré par la loi et offre au locataire un délai de deux mois pour accepter ou refuser l'offre.

Si le locataire accepte l'offre dans ce délai, la vente peut se conclure aux conditions initialement proposées. En cas de refus ou d'absence de réponse dans le délai imparti, le propriétaire est libre de vendre son bien à un tiers.

Toutefois, il doit respecter certaines conditions : la vente doit se faire à un prix et des conditions au moins équivalentes à celles proposées initialement au locataire. Si le bien est vendu à des conditions plus avantageuses pour l'acheteur tiers, le locataire a la possibilité de saisir le tribunal pour faire annuler la vente.

Dans le cas où l’acquéreur souhaite mettre le logement en location, il est tout à fait possible de le vendre en y laissant le locataire qui l’occupe.

Congé pour habiter

Un propriétaire peut également souhaiter récupérer son bien immobilier pour en faire sa propre résidence principale ou celle d'un proche. Ce motif est considéré comme légitime par la loi, mais il est soumis à des conditions spécifiques pour garantir la protection du locataire.

La reprise du logement par un enfant qui débute ses études est également possible. S’il dispose d’une raison valable, le propriétaire peut aussi bien retourner vivre dans son logement ou y loger un proche, qu’il s’agisse d’un conjoint ou d’un membre de sa famille.

Congé pour motif légitime et sérieux

Dans certains cas, un propriétaire peut être confronté à des situations qui rendent difficile la poursuite de la relation locative. Ces situations peuvent inclure des dégradations importantes du logement, des troubles de voisinage causés par le locataire, ou encore des retards répétés dans le paiement du loyer. Dans de telles circonstances, la loi permet au propriétaire de donner congé pour un motif qualifié de "légitime et sérieux".

Il est important de noter que ce type de congé est soumis à un examen minutieux par les tribunaux en cas de contestation. Le propriétaire doit donc être en mesure de fournir des preuves solides pour étayer son motif. Par exemple, en cas de dégradations, des photographies, des devis de réparation et des témoignages peuvent servir de preuves. Pour des troubles de voisinage, des attestations des autres résidents de l'immeuble ou du quartier peuvent être requises.

En ce qui concerne les retards de paiement, il est généralement nécessaire que ceux-ci soient répétés et que le propriétaire ait déjà effectué des relances sans succès. Un simple retard occasionnel ne serait pas considéré comme un motif légitime et sérieux.

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Les démarches administratives

En vue de donner un congé à son locataire, un propriétaire doit respecter une durée de préavis et lui envoyer une “lettre de congé” diligemment rédigée. Explications.

Comment donner congé à son locataire ? – Un marteau de juge posé à côté de clés de maison
© GAS-photo - shutterstock

Le préavis

Le délai de préavis est une composante essentielle dans le processus de congé d'un locataire. Il s'agit du laps de temps qui doit s'écouler entre la notification du congé au locataire et la date effective de la fin du bail. Pour une location non meublée, ce délai est de 6 mois. En revanche, pour une location meublée, il est réduit à 3 mois. Ce délai commence à courir à partir de la date de réception de la lettre de congé par le locataire, ce qui souligne l'importance de s'assurer que cette notification a bien été reçue.

Il est à noter que le non-respect de ce délai peut avoir des conséquences graves pour le propriétaire. En effet, un congé notifié sans respecter le délai de préavis requis peut être considéré comme nul et non avenu, exposant ainsi le propriétaire à des sanctions, y compris des pénalités financières. De plus, en cas de litige, le propriétaire pourrait être tenu de prouver que le locataire a bien reçu la notification dans les délais, d'où l'importance de conserver tous les justificatifs d'envoi et de réception.

Il est également possible, dans certains cas spécifiques, de réduire le délai de préavis. Par exemple, si le propriétaire ou le locataire est âgé ou en état de santé nécessitant un changement rapide de logement, des dispositions particulières peuvent s'appliquer. Toutefois, ces exceptions doivent être clairement stipulées dans le contrat de bail ou justifiées par des circonstances exceptionnelles, et il est conseillé de consulter un expert pour s'assurer de leur validité.

La lettre de congé

La lettre de congé constitue l'acte formel par lequel le propriétaire notifie son intention de mettre fin au bail. Ce document doit être rédigé avec une grande précision, car il engage juridiquement le propriétaire et fixe le cadre légal de la procédure de congé. La lettre doit contenir des informations spécifiques en fonction du motif du congé.

Par exemple, si le congé est donné pour vendre le bien, la lettre doit obligatoirement mentionner le prix de vente proposé ainsi que les conditions de la vente. Si le congé est donné pour habiter le logement, les raisons de cette reprise doivent être clairement énoncées.

Le choix du mode d'envoi de cette lettre est également crucial. Les options incluent l'envoi par voie recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou remise en main propre contre émargement. Chacun de ces modes d'envoi a ses propres avantages et inconvénients.

Par exemple, l'envoi par voie recommandée offre une preuve de la date de réception, mais il peut être plus lent. L'acte d'huissier garantit une remise en main propre, mais il engendre des coûts supplémentaires. Le choix peut donc dépendre de divers facteurs, tels que l'urgence de la situation, la relation entre le propriétaire et le locataire, ou encore les implications financières.

Il est également recommandé de conserver une copie de la lettre envoyée ainsi que tous les justificatifs d'envoi et de réception. Ces documents peuvent s'avérer cruciaux en cas de litige ou de contestation ultérieure, et ils pourraient être requis par un tribunal pour établir la validité du congé.

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Particularités

Certains cas particuliers existent vis-à-vis de la demande de congés des locataires. Certains bénéficient de protections complémentaires, par exemple, tandis que la demande de congés pour travaux présente quelques spécificités.

Comment donner congé à son locataire ? – Des déménageurs en train de charger des cartons dans un camion
©Andrey_Popov — Shutterstock

Locataires protégés

Certaines catégories de locataires jouissent d'une protection renforcée en matière de congé, ce qui impose au propriétaire des obligations supplémentaires. Parmi ces locataires, on trouve notamment les personnes âgées de plus de 65 ans et celles dont les ressources sont considérées comme faibles selon les critères établis par la législation.

Dans ces cas, le propriétaire ne peut pas simplement donner congé en suivant les procédures standards. Il doit également proposer une solution de relogement acceptable au locataire. Le nouveau logement doit notamment se trouver à une certaine limite géographique.

Cette solution de relogement doit être adaptée aux besoins spécifiques du locataire protégé. Par exemple, si le locataire est à mobilité réduite, le nouveau logement proposé doit être accessible et adapté à sa condition. De plus, la solution de relogement doit être en adéquation avec les capacités financières du locataire. Proposer un logement dont le loyer ou les charges sont nettement supérieures à celles du logement actuel pourrait entraîner l'invalidation du congé.

Le non-respect de ces obligations supplémentaires peut avoir des conséquences graves pour le propriétaire. Non seulement le congé pourrait être annulé, mais le propriétaire pourrait également être exposé à des sanctions financières ou même à des poursuites judiciaires. Il est donc crucial de bien comprendre les protections accordées aux locataires protégés et de s'assurer que toutes les obligations légales sont remplies avant de procéder au congé.

Congé pour travaux

Dans certaines situations, un propriétaire peut souhaiter récupérer son bien immobilier pour y effectuer des travaux d'amélioration, de mise en conformité ou de rénovation. Ce type de congé est également encadré par la législation et soumis à des conditions spécifiques pour garantir les droits du locataire.

Avant de procéder au congé, le propriétaire doit fournir un descriptif détaillé des travaux envisagés. Ce descriptif doit être suffisamment précis pour permettre au locataire de comprendre la nature et l'ampleur des travaux, ainsi que la nécessité de libérer le logement pour leur réalisation.

Il est également impératif de démontrer que les travaux ne peuvent être réalisés sans la libération du logement. Par exemple, si les travaux impliquent une rénovation complète de la structure du bâtiment ou l'installation d'équipements qui nécessitent l'évacuation des lieux, ces éléments doivent être clairement indiqués et justifiés. Le simple fait de vouloir effectuer des travaux esthétiques ou des améliorations mineures ne suffit généralement pas à justifier un congé pour travaux.

Une fois les travaux terminés, le locataire dispose généralement d'un droit de retour dans le logement. Ce droit est encadré par la loi, et le nouveau loyer doit être fixé selon des conditions réglementées. Il est donc important pour le propriétaire de bien comprendre ces réglementations pour éviter toute contestation future.

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