Remboursement de la caution du locataire : les infos à connaître

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Avatar de l'auteur "Pierre Ferreiro" Pierre Ferreiro

le 17 mai 2023

[ mis à jour le 25 mai 2023 ]

SOMMAIRE

L’investissement locatif est une entreprise particulièrement rentable, mais qui comporte son lot de particularités qu’il est nécessaire de connaître. Et le départ d’un locataire est toujours une chose compliquée. Si un propriétaire peut déjà avoir en tête la recherche d’un nouveau locataire, qui reste une tâche relativement ardue, il est avant tout impératif d’assurer que le départ de l’actuel occupant se déroule bien.

Pour cela, il faut notamment bien préparer son état des lieux, et penser à un élément qui a son importance : le remboursement de la caution du locataire. En effet, cette opération possède quelques subtilités, et diffère quelques peu selon le type de location et l’état dans lequel est rendu le logement, surtout s’il s’agit d’un appartement neuf, à Bordeaux ou ailleurs. Voici tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.

La caution, qu’est-ce que c’est exactement ?

Quand on parle de caution, de quoi s’agit-il exactement ? Brève explication et présentation des différents montants à respecter.

Remboursement caution locataire – des maisons miniatures sur des tas de pièces
©jaturonoofer — Shutterstock

Le dépôt de garantie : définition

Le dépôt de garantie, communément appelé caution, est à demander systématiquement par un propriétaire à l’arrivée d’un nouveau locataire dans son logement. Il prend généralement la forme d’un chèque, encaissé par le propriétaire dès sa réception. Il conservera cette somme sur son compte en banque durant toute la durée de la location, et devra la rendre, totalement ou en partie, à la sortie du locataire.

Cette somme est une protection pour le propriétaire-bailleur. Elle peut servir à couvrir des impayés de loyers et de charges qui se prolongent dans le temps, et peut ainsi aider un propriétaire dans l’éventualité où il doive procéder à une conciliation ou autre procédure de justice. Il faut néanmoins noter que normalement, le dépôt de garantie ne peut pas se substituer au paiement du loyer. Un locataire ne peut pas utiliser sa caution pour payer ses deux derniers mois de loyer : c’est illégal. La retenue de la caution par le propriétaire est un dernier recours.

De même, la caution peut également servir à réparer de possibles dégradations ou à assurer l’entretien d’équipements n’ayant pas été réalisé, comme l’entretien de la chaudière.

La caution : un montant qui varie selon le type de location

Le montant de la caution, ou du dépôt de garantie, va être légèrement différent selon le type de location. Plus précisément, il va varier en fonction du fait que le logement soit loué meublé ou non meublé. Dans le cas où ce logement est loué non meublé, comme un appartement en loi Pinel par exemple, la caution sera soumise à un plafond d’un mois de loyer hors charges.

En revanche, si le logement est en location meublée, comme un appartement ou une chambre en résidence de services en location LMNP, le dépôt de garantie sera soumis à un plafond de deux mois de loyer hors charges. La raison derrière cette différence est très simple : dans un appartement en location meublée, un locataire peut détériorer plus d’éléments, ce qui peut engager davantage de réparations pour le bailleur.

Quand procéder au remboursement de la caution ?

Le remboursement de la caution a lieu après la sortie du locataire. Elle se fait donc obligatoirement après la remise des clés et l’état des lieux. Il est ici important de souligner qu’un propriétaire-bailleur doit être extrêmement vigilant au moment de l’état des lieux, aussi bien à l’entrée qu’à la sortie du locataire. C’est en effet ce document qui permettra de justifier d’une éventuelle retenue sur caution.

Si le logement est rendu dans un excellent état, qu’il n’y a pas de dégradations à constater et que l’entretien a été diligemment effectué, la caution doit être remise en totalité (sauf dans un cas spécifique, expliqué dans la partie suivante). Son remboursement se fera sous un mois. En revanche, si des dégradations sont notées sur l’état des lieux, le propriétaire dispose de deux mois pour effectuer le versement du dépôt de garantie.

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Remboursement de la caution du locataire : les retenues sur la caution

Le propriétaire-bailleur pourra effectuer une retenue sur la caution du locataire sous certaines conditions : s’il y a des impayés, s’il y a des dégradations ou pour la régularisation de charges de copropriété. Explications.

Remboursement caution locataire – Une personne en train d’effectuer des travaux dans son logement
©Rawpixel.com — Shutterstock

Une retenue sur la caution pour charges et loyers impayés

C’est une des premières utilités de la caution : celle de permettre de rembourser une éventuelle dette locative. En effet, si le locataire a cessé de payer ses loyers ou ses charges, il a une dette envers son propriétaire. Ce dernier sera donc en droit de retenir le montant nécessaire dans le dépôt de garantie du locataire. Il est cependant possible que le dépôt de garantie soit insuffisant pour régler cette dette, celui-ci représentant généralement un à deux mois de loyer.

Si jamais la caution s’avère insuffisante pour rembourser les charges et loyers impayés du locataire, le propriétaire est en droit de lui demander le restant de la somme due. Il sera plus judicieux de le faire à l’amiable dans un premier temps. Certaines situations, comme la perte d’un travail ou encore un deuil peuvent s’avérer difficiles pour tout un chacun, et nécessitent de faire preuve de patience et d’humanité.

En revanche, si le dialogue est impossible ou qu’aucun remboursement n’est effectué malgré de nombreuses relances, il sera temps d’effectuer un recours en justice.

Une retenue sur la caution pour dégradations

Si des dégradations ont été constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, il sera possible d’effectuer une retenue sur la caution. Attention néanmoins, dans ce cas, il faudra bien différencier les dégâts à la charge du locataire de ceux qui sont dû à l’usure et à la vétusté du logement. La situation n’est pas la même si une tapisserie a perdu de sa superbe après des années de bons et loyaux services, ou si elle a été délibérément déchirée sur tout son long.

Dans le cas où le propriétaire a constaté des dégradations qui sont bel et bien à la charge du propriétaire, celui-ci dispose d’un délai de 60 jours suivant l’état des lieux de sortie pour lui restituer le reste de la caution. Pendant ces 60 jours, le propriétaire devra estimer le montant des travaux et des réparations à réaliser. Il devra ensuite fournir tous les justificatifs nécessaires au locataire pour prélever ce montant sur sa caution.

Une retenue pour régulariser les charges de copropriété

Si le logement mis en location est un appartement qui se trouve au sein d’un immeuble en copropriété, des charges sont à régler afin d’assurer son entretien. Dans ce cas de figure, un propriétaire peut réaliser une retenue de 20% du montant du dépôt de garantie, et procéder au remboursement des 80% restants auprès du locataire dans le mois suivant l’état des lieux de sortie.

Qu’en est-il des 20% prélevés sur la caution ? Ils doivent permettre au propriétaire de payer les charges dues par le locataire, si elles n’ont pas encore été éditées par le syndicat de copropriété au moment de sa sortie. Ces 20% sont retenus par le propriétaire jusqu’au moment de l’assemblée générale de copropriété et de la régularisation annuelle des charges.

Suite à l’assemblée, le propriétaire doit demander au locataire le versement du montant exact des charges de copropriété, puis restituer les 20% de la caution qu’il avait retenus.

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Remboursement de la caution du locataire : les cas particuliers

Des problèmes peuvent arriver concernant le remboursement de la caution du locataire. Il peut par exemple arriver que le propriétaire s’expose à des litiges avec son locataire, ou encore que le montant de la caution soit insuffisant pour réparer certaines dégradations.

Remboursement caution locataire – Une statue représentant la justice devant des livres de droit
©sebra — Shutterstock

De possibles litiges

Un propriétaire ne procédant pas au remboursement de la caution du locataire dans les temps s’expose à de gros problèmes. D’une part, s’il ne rembourse pas le dépôt de garantie à la date prévue, son ancien locataire peut lui envoyer un courrier recommandé AR pour exiger le remboursement et demander une majoration de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard. Les litiges peuvent ensuite aller plus loin.

Pour un retard, ou encore pour un désaccord vis-à-vis du montant dû lors du remboursement de la caution, le locataire et le propriétaire peuvent tous deux saisir la commission départementale de conciliation, ou un conciliateur de justice. Ces deux acteurs vont tenter d’éviter d’amener le conflit au tribunal en trouvant une solution à l’amiable entre les deux parties.

Le cas échéant, le propriétaire et le locataire devront résoudre leur conflit au tribunal, auprès du juge des contentieux de la protection : une opération onéreuse.

Un dépôt de garantie insuffisant pour couvrir les dégradations

Dans le cas où le locataire a effectué d’importants dommages dans le logement, il est malheureusement tout à fait possible que le montant de son dépôt de garantie soit insuffisant pour financer le montant des dégradations. Le propriétaire est alors tout dans son droit de lui réclamer le versement de la somme manquante, en lui présentant les devis et justificatifs adéquats.

Si le locataire refuse, le propriétaire peut présenter l’affaire devant le juge. Et le locataire peut alors risquer beaucoup. Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars a en effet statué qu’un locataire peut réclamer au locataire un montant supérieur aux frais de remise en état des dégâts constatés.

Le tribunal a en effet statué que des dégradations importantes portent un double préjudice au propriétaire-bailleur. Ce dernier doit en effet effectuer de petits travaux de réparation pour ensuite relouer son logement dégradé à un loyer moindre, ou assumer le manque à gagner pendant la période où le logement subit d’importants travaux de remise en état.

Les autres types de location

Les logements qui ne sont pas loués à titre de résidence principale ne possèdent pas forcément les mêmes règles en ce qui concerne le remboursement de la caution du locataire. Ces modalités dépendent alors du contrat de bail. Dans le cas d’une mise en location saisonnière par exemple, le bail joue en la faveur du propriétaire, qui dispose d’un certain délai pour réparer d’éventuelles dégradations avant de restituer la caution.

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