Comment (bien) investir dans l’immobilier ?
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Conseil n°1 : se poser les bonnes questions avant d’investir
- Acheter sa résidence principale
- Investir dans l'immobilier locatif
- Acheter sa résidence secondaire
- Conseil n°2 : sélectionner un secteur adéquat
- Conseil n°3 : miser sur la rentabilité
- Conseil n°4 : optimiser la fiscalité de votre investissement
- Conseil n°5 : faire gérer votre bien
La pierre se porte bien. Elle reste d’ailleurs dans le top des projets convoités par les Français en ce début d’année si l’on en croit une récente étude menée par l’institut Poll&Roll. Si les Français rêvent en majorité d’acquérir leur résidence principale, l’investissement locatif est une alternative de plus en plus envisagée, notamment pour faire fructifier leur épargne et constituer leur patrimoine.
L’étude révèle pourtant qu’ils restent sceptiques et n’osent pas forcément s’engager. En cause, un processus jugé “trop complexe”, qui nécessite “trop de temps et d’énergie” et qui “coute beaucoup d’argent”, alors même que certains établissements bancaires acceptent de prêter de l’argent sans apport pour de l’investissement locatif. Mais alors comment bien investir dans l’immobilier si l’on n’est pas Geoffrey Palmer ou Harry Macklowe ? Voici quelques pistes...
Conseil n°1 : se poser les bonnes questions avant d’investir
Mais au fait, pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier ? Veillez bien à cibler vos objectifs avant de vous lancer. S'il n’existe pas de moment idéal pour investir, le bon timing reste néanmoins partiellement déterminé par votre profil.
Si vous hésitez entre plusieurs perspectives, notez que chacune propose son lot d’avantages :
Acheter sa résidence principale
- Ne plus payer de loyer : Vos mensualités concernent un bien qui vous appartient. Vous vous versez en quelque sorte un loyer à vous-même.
- Ne pas payer d’impôts sur la plus-value en cas de revente, quel que soit le montant de la plus-value et la durée de détention du bien.
- Bénéficier d’aides à l’achat, notamment dans l’immobilier neuf à Bordeaux comme le prêt à taux zéro, la TVA réduite ou encore l’accession à prix maîtrisé.
Investir dans l'immobilier locatif
- Bénéficier d’avantages fiscaux par le biais de dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel ou le statut LMNP.
- Financer votre bien grâce aux rentes locatives.
- Louer le bien à sa famille (certains dispositifs, à l’instar de la loi Pinel le permettent).
- Faciliter la transmission du patrimoine à sa famille, en créant une SCI familiale par exemple.
- Préparer sa retraite grâce aux loyers perçus.
Acheter sa résidence secondaire
- Se constituer son patrimoine supplémentaire.
- Profiter d’un lieu villégiature.
- Transmettre son patrimoine de façon simplifiée (le bien est légué ou donné dans les mêmes modalités qu’une résidence principale).
- Pouvoir louer le bien sur des périodes plus ou moins longues et de percevoir un revenu supplémentaire.
Conseil n°2 : sélectionner un secteur adéquat
Il existe quelques règles pour bien sélectionner l’emplacement de votre bien. Dans le cadre d’un investissement locatif, ce choix est d’autant plus important qu’il déterminera sa rentabilité. Il ne s’agit pas uniquement de choisir un bien proche des transports et des commerces, mais de bien étudier le marché dans lequel vous vous apprêtez à investir. Il peut être judicieux de faire appel à un expert du marché.
Pour ce faire, n’hésitez pas à regarder :
- Les perspectives de plus-value entre les quartiers ou les villes.
- Le taux de logements vacants dans le secteur et les tarifs pratiqués à la location. L’objectif : sélectionner un emplacement où la demande locative est forte.
- Les bassins d’emploi, les écoles, universités, transports à proximité, surtout dans une grande ville !
- L’ambiance du quartier : plutôt animée, résidentielle ? Tout dépend de votre locataire ! Pensez toutefois à privilégier le calme, un bien de qualité situé dans une zone bruyante a de grandes chances de subir la vacance locative.
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Conseil n°3 : miser sur la rentabilité
La rentabilité de votre investissement dépend de plusieurs paramètres :
- L’emplacement
- Le prix du bien
- La typologie
- Le loyer
L’emplacement. Le secteur de votre investissement détermine le prix du bien mais aussi le risque de vacance locative. Attention, ce n’est pas parce qu'un quartier est recherché que votre rentabilité est assurée. N’oubliez pas de regarder quels sont les prix des loyers pratiqués par secteur. Pour démarrer, il peut être judicieux d’investir dans un logement près de chez vous, la bonne adresse, c’est d’abord celle que vous connaissez le mieux. Attention, les secteurs les plus cotés peuvent avoir une rentabilité moindre puisque les prix sont plus élevés.
La typologie. La rentabilité dépend également de la typologie du bien. Les petites surfaces telles que les studios et T1 pourront rapporter davantage au mètre carré, seul risque : le roulement locatif peut être plus important. Plus le turn-over est important, plus vous devrez remettre en état le bien régulièrement, ce qui influe directement sur le rendement locatif. Si vous projetez d’investir dans un grand appartement ou une maison, la rentabilité sera plus faible, toutefois, les locataires resteront plus longtemps et pourront l’entretenir sur la durée, puisqu’ils se l’approprieront davantage. L’idéal ? Un T2 ou un T3, alliant un turn-over plutôt raisonnable et une vacance locative limitée. Ils ont aussi l’avantage d’attirer une clientèle plus large sur le marché.
Le prix et frais d’acquisition. Pour bien déterminer la rentabilité de votre bien, il faut prendre en compte la totalité des frais engagés. Ces frais comprennent entre autres :
- Les frais de financement (intérêts, assurance emprunteur, garanties)
- La taxe foncière
- L’assurance propriétaire non-occupant
- L’assurance loyers impayés
- Les charges non récupérables
- Les vacances locatives
- Les frais de gestion locative
- Les frais d’entretien
(liste non exhaustive)
Pour calculer votre rentabilité nette, voici comment procéder :
((Loyer mensuel x 12) - taxe foncière - charges non récupérables - frais divers et de gestion) / Prix d’acquisition du bien) x 100 = Rentabilité locative nette avant impôts
Conseil n°4 : optimiser la fiscalité de votre investissement
Si à première vue la fiscalité n’apparaît pas comme un critère essentiel lors d’un investissement dans l’immobilier, elle peut pourtant permettre de réaliser des économies et d’optimiser votre rendement.
Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont possibles pour réaliser un investissement locatif. Parmi les plus connus, la loi Pinel, le Censi Bouvard ou encore la location en meublée non professionnelle.
Avant de choisir avec quel dispositif louer, il est nécessaire de bien s’interroger sur ses objectifs à long terme, notamment en ce qui concerne la sortie du dispositif. Voici les avantages fiscaux proposés par certains dispositifs :
| Dispositif | Avantage fiscal |
|---|---|
| Loi Pinel | - 12% de réduction d'impôt sur 6 ans - 18% de réduction d'impôt sur 9 ans - 21% de réduction d'impôt sur 12 ans |
| Loi Censi Bouvard | - 11% de réduction d'impôt sur le prix HT du logement |
| Loi Malraux | - 22% ou 30% de réduction d'impôt sur le montant des travaux |
| Loi Denormandie | Même réduction que pour la loi Pinel pour un logement réhabilité |
| Loi Monuments Historiques | - 100% des travaux restauration déduits sur le revenu global |
| Statut LMNP | - En micro-BIC : abattement de 50% sur les revenus fonciers - En régime réel : amortissement du bien grâce à la réduction des charges au réel |
Conseil n°5 : faire gérer votre bien
Faire gérer un bien immobilier n’est pas à la portée de tous et nécessite d'avoir de solides connaissances juridiques. Si vous êtes un investisseur novice, en tant que bailleur, allier vie professionnelle et gestion locative, n’est pas de tout repos. Les prestations proposées par une agence de gestion locative vous feront gagner un temps précieux. L’agence gérera pour vous :
- La mise en ligne et publication de l’annonce
- L’étude et la recherche de locataires solvables
- Les visites, états des lieux entrant et sortant
- La rédaction du bail
- Le traitement du dépôt de garantie
- La gestion courante, administrative, technique et comptable
- La gestion des travaux et des dommages
- Le paiement et versement des loyers
- L’aide à la déclaration fiscale
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