Taxe foncière 2025 : Les exonérations décryptées

Morgane Caillière

le 28 août 2025

[ mis à jour le 28 août 2025 ]

La taxe foncière 2025 peut être totalement ou partiellement effacée dans plusieurs situations prévues par le Code général des impôts (CGI). Trois leviers dominent :

• votre situation personnelle (âge, allocations),
• la nature de votre bien (construction neuve, location-accession, logement social)
• et les travaux réalisés (rénovation énergétique).

À défaut d’exonération, un plafonnement à 50 % des revenus existe pour l’habitation principale. Voici les règles à connaître, avec les démarches et délais.

1. Les exonérations liées à votre situation

ASPA, ASI, AAH (habitation principale)

Les personnes percevant l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées), l’ASI (allocation supplémentaire d'invalidité) ou l’AAH (allocation aux adultes handicapés) bénéficient d’une exonération de taxe foncière pour leur résidence principale, sous conditions de ressources pour l’AAH.

En cas de perte du droit, un maintien de deux ans s’applique, puis un abattement transitoire (2/3 puis 1/3 de la valeur locative sur deux années).

*Les plafonds du revenu fiscal de référence (RFR)

Les exonérations dues à l'âge

75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition

L’exonération de l’habitation principale s’applique si le revenu fiscal de référence (RFR) n’excède pas les plafonds* prévus par l’article 1417 du CGI (barèmes actualisés chaque année).

De 65 à 74 ans

Les personnes âgées de 65 à 74 ans au 1er janvier 2025 peuvent bénéficier d’un dégrèvement forfaitaire automatique de 100 € sur la TFPB, sous condition de ressources*.

Résidence secondaire

Les plus de 75 ans peuvent, dans de rares cas, bénéficier d’une exonération de TFPB sur leur résidence secondaire inoccupée, sous conditions de ressources* et de jouissance exclusive (article 1417 du CGI, jurisprudence du 20/10/2000). Une réclamation motivée est nécessaire.

Entrée en EHPAD ou maison de retraite

Lorsqu’un propriétaire quitte sa résidence principale pour s’installer durablement en EHPAD ou en maison de retraite, il peut continuer à bénéficier de l’exonération de taxe foncière sur son ancien logement à deux conditions :

• Le logement doit rester librement à sa disposition : il ne doit pas être mis en location ni occupé par un tiers.
• Le contribuable doit percevoir l’ASPA, l’ASI, l’AAH ou avoir 75 ans ou plus au 1er janvier de l’année d’imposition et un revenu fiscal de référence (RFR) inférieur aux plafonds*.

⚠️ En cas de dépassement ultérieur des plafonds ou de perte de l’allocation, le contribuable conserve l’exonération pendant deux ans, puis bénéficie d’un abattement transitoire sur la valeur locative :

• réduction des 2/3 la première année,
• réduction d’1/3 la deuxième année, avant extinction du dispositif.

2. Les constructions neuves : l’exonération de 2 ans

Les logements neufs, reconstructions ou agrandissements à usage d’habitation ouvrent droit à une exonération de taxe foncière sur la propriété bâtie pendant 2 ans (article 1383 du CGI). L’exonération court à partir du 1ᵉʳ janvier de l’année qui suit l’achèvement. Si votre logement a été achevé en N−1 et que votre exonération débute en N, un vote pris pour l’année N ne remet pas en cause le niveau d’exonération déjà acquis pour votre bien.

La commune peut, par délibération, limiter l’exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de sa part ; l’EPCI (établissement public de coopération intercommunal) à fiscalité propre peut supprimer l’exonération pour sa part. Ces décisions ne sont pas rétroactives.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit déposer une déclaration foncière dans un délai de 90 jours après l’achèvement des travaux. Cette démarche peut être effectuée en ligne, dans l’espace « Biens immobiliers » du site impots.gouv.fr, ou via les formulaires papier : H1 n° 6650 pour une maison et H2 n° 6652 pour un appartement.

L’exonération ne couvre pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui reste due par le propriétaire.

Les logements financés par des prêts à taux zéro (PTZ) mentionnés à l'article L. 31-10-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation peuvent bénéficier de l’exonération de 2 ans des constructions neuves prévue à l’article 1383 du CGI même si une délibération communale et/ou intercommunale a été prise pour réduire ou supprimer l'exonération.

3. Travaux de rénovation énergétique : exonérations votées localement

Les propriétaires qui engagent des travaux de rénovation énergétique dans un logement existant peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière si leur commune ou intercommunalité a voté en ce sens pour sa part d’imposition.

Depuis la loi de finances pour 2024, le dispositif (article 1383-0 B du Code Général des Impots) a été élargi. À partir de 2025, il concerne désormais tous les logements achevés depuis plus de dix ans (et non plus seulement ceux construits avant 1989).

Pour être éligibles, les travaux doivent représenter un investissement d’au moins :

• 10 000 € TTC sur une année, ou
• 15 000 € TTC sur trois années consécutives.

La demande doit être déposée auprès du service des impôts fonciers avant le 1er janvier de la première année d’exonération, avec les justificatifs de dépenses (factures détaillées, attestations d’entreprises, etc.). La durée maximale de l’allègement est fixée à trois ans.

4. Logements neufs très performants

Les logements achevés après le 1ᵉʳ janvier 2009 dont le niveau de performance énergétique et environnementale est supérieur à la réglementation en vigueur (article 1383-0 B bis du CGI) bénéficient d’un régime spécifique. Les communes ou EPCI déterminent la quotité (en pratique 50 % ou 100 % pour la part concernée) et la durée, qui ne peut être inférieure à cinq ans.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit déclarer son logement dans les 90 jours suivant l’achèvement (article 1406 du CGI ) et joindre les justificatifs attestant du niveau de performance énergétique (certificat ou attestation de conformité). L’exonération peut porter sur tout ou partie de la taxe, selon la décision de la commune et de l’intercommunalité.

5. Cas spécifiques

Location-accession (PSLA) et logements sociaux

Certaines opérations bénéficient d’exonérations de longue durée (jusqu’à 15, 20 ou 25 ans selon les financements/conventions). Pour un logement en location-accession, l’exonération de taxe foncière peut aller jusqu’à 15 ans après achèvement, si les conditions réglementaires et l’agrément préfectoral sont réunis.

Vacance involontaire d’un logement destiné à la location

La taxe foncière reste due, mais un dégrèvement est possible (article 1389 du CGI) si la vacance est indépendante de votre volonté, dure au moins 3 mois et touche la totalité du logement ou une partie louable séparément. Les réclamations doivent être émises au plus tard le 31 décembre de l’année suivante ; calcul « par douzième » entre le mois suivant, le début et le mois de fin de vacance.

Logements proches d’installations à risques (PPRT / Seveso)

Dans le périmètre d’un PPRT (plan de prévention des risques technologique), la commune ou l’EPCI peut voter une exonération partielle de 15 % ou 30 % de TFPB, avec majorations possibles selon le zonage du plan (art. 1383 G).

Hors PPRT, mais pour des habitations situées à moins de 3 km d’un établissement Seveso, une exonération de 25 % ou 50 % peut être instituée par délibération locale (art. 1383 G bis).

Conversion de bureaux en logements

La transformation de bureaux en logements peut ouvrir droit à une exonération de TFPB de 5 ans, sur délibération de la commune ou de l’EPCI compétent. Une demande avec justificatifs doit être déposée avant le 1ᵉʳ janvier de la première année d’exonération.

Meublés de tourisme en zones FRR/FRR+ (ex-ZRR)

Selon l'Article 1383 E bis du CGI, les meublés de tourisme classés, hôtels et chambres d’hôtes peuvent bénéficier d’une exonération permanente de TFPB sur délibération de la collectivité. Il ne s’agit pas d’une quotité « 50 % à 100 % » modulable : l’exonération s’applique intégralement sur la part votée.

Propriétés non bâties (agriculture bio, Natura 2000)

Les terres agricoles en production biologique ou sous contrat Natura 2000 bénéficient d’une exonération de taxe foncière non bâtie (TFPNB) pendant 5 ans (articles 1395 E, G, H du CGI). Une déclaration avec justificatifs (certificat bio, contrat) est requise. Légifrance impots.gouv.fr

Pas exonéré ? Le plafonnement à 50 % des revenus

Pour l’habitation principale, les contribuables dont le revenu n’excède pas la limite de l’article 1417 II peuvent obtenir un dégrèvement égal à la fraction de taxe foncière supérieure à 50 % de leurs revenus (article 1391 B ter). La demande s’effectue via le formulaire 2041-DPTF-SD (millésime 2025). Les seuils 2025 ont été actualisés au BOFiP le 10 juillet 2025.

Synthèse complète des dispositifs d’exonération et modalités (Taxe foncière 2025)

Dispositif	Modalité d’application	Taux / montant observé (si applicable)	Démarche & délai (pratique)	Durée / effet
ASPA / ASI (résidence principale)	Cadre national (sans vote local)	Exonération totale	Justificatifs à fournir sur demande	Jusqu’à la fin du droit
AAH (résidence principale)	Cadre national (sous conditions de ressources)	Exonération totale si RFR ≤ plafond	Fournir RFR / justificatifs	Maintien tant que conditions remplies ; sortie progressive si perte
Dégrèvement forfaitaire 65–74 ans	Cadre national	Montant forfaitaire (ex. 100 €)	Vérifier conditions / justificatifs	Annuel, selon conditions
Constructions neuves / reconstructions	Cadre national + modulation locale	Collectivité communale : 40–100 % de sa part possible ; EPCI peut supprimer sa part	Déclaration d’achèvement dans les 90 jours (H1/H2 ou en ligne)	Exonération 2 ans (à compter du 1ᵉʳ janv. suivant l’achèvement)
Logements neufs très performants	Sur délibération locale	Quotité souvent 50 % ou 100 % de la part votée	Joindre justificatifs de performance à la déclaration d’achèvement	Durée ≥ 5 ans (fixée par la délibération)
Rénovation énergétique (logements existants)	Sur délibération locale	Dépenses ≥ 10 000 € TTC (1 an) ou ≥ 15 000 € TTC (3 ans) ; quotité variable (souvent 50–100 %)	Demande au SDIF avant le 1ᵉʳ janvier de la 1ʳᵉ année d’exonération ; factures acquittées	Exonération locale jusqu’à 3 ans (si collectivité a voté)
Location-accession (PSLA) / logements sociaux	Cadre national (régime prévu par l’État / conventions)	Exonérations longues : fréquemment 15 ans (parfois 20–25)	Suivre conventions / agréments / opérateur	Durée fixée par le dispositif / convention
Vacance involontaire d’un logement loué	Décision administrative sur demande	Dégrèvement prorata (par mois de vacance)	Réclamation au SDIF ≤ 31/12 de l’année suivante ; preuves de vacance	Dégrèvement calculé mois par mois
Périmètre PPRT (zones à risque industriel)	Sur délibération locale selon périmètre	Exonération partielle : exemples 15 % ou 30 % (majorations possibles selon zonage)	Vérifier périmètre et décision locale	Application selon périmètre et délibération
Proximité Seveso hors PPRT	Sur délibération locale	Exonération possible : 25 % ou 50 %	Vérifier délibération locale	Application selon décision locale
Conversion bureaux → logements	Sur délibération locale	Quotité définie localement (ex. part votée exonérée)	Demande à déposer avant le 1ᵉʳ janvier suivant l’achèvement	Souvent 5 ans si la collectivité a voté
Meublés de tourisme en FRR (ex-ZRR)	Sur délibération locale	Exonération permanente possible sur la part votée	Déclaration éventuelle selon la délibération	Exonération continue si la collectivité l’a instituée
Propriétés non bâties (bio, Natura 2000)	Niveau national (dispositif légal)	Exonération TFPNB possible pendant 5 ans	Déclaration + justificatifs (certificat bio, contrat)	Exonération 5 ans si conditions réunies
Plafonnement « taxe > 50 % des revenus »	Décision administrative sur demande	Dégrèvement de la fraction de taxe excédant 50 % du revenu	Demande via formulaire 2041-DPTF-SD	Mécanisme de secours pour foyers fragiles
TEOM (taxe d’enlèvement ordures ménagères)	Indépendante des exonérations TFPB	Reste due ; montant variable selon collectivité	Visible sur l’avis ; récupérable sur le locataire si le bail le prévoit	Non supprimée par les exonérations TFPB
Friches industrielles réhabilitées	Pas de régime national uniforme (mesures locales possibles)	Variable : généralement aucun taux national standard	Vérifier délibérations locales ou dispositifs sectoriels	Cas par cas selon la collectivité et les programmes de reconversion
Résidence secondaire — cas exceptionnels (personnes âgées)	Décision administrative / jurisprudence (cas rare)	Exonération possible dans des situations très limitées	Réclamation motivée / justificatifs (jouissance exclusive, ressources)	Application exceptionnelle ; jugée au cas par cas
Baux réels solidaires (BRS) et dispositifs spécifiques	Peuvent relever de conventions nationales ou de mesures locales	Variable selon convention / dispositif	Se référer à l’organisme gestionnaire (collectivité / opérateur)	Effet dépend des conventions et des décisions locales

FAQ

Vente en cours d’année : qui règle la taxe ?

Le propriétaire au 1er janvier est légalement redevable pour toute l’année. Un partage prorata peut être prévu au contrat, mais n’a pas d’effet vis-à-vis du fisc.

Indivision / démembrement : qui reçoit l’avis ?

En indivision, l’avis est établi au nom des indivisaires ; en démembrement, c’est l’usufruitier qui est imposé.

Local mixte (habitation + pro) : l’exonération “logement” s’applique-t-elle à tout ?

Non. Seule la part habitation peut bénéficier des exonérations “logement”. BoFiP

TEOM et REOM : peut-on avoir les deux ?

Non, TEOM (taxe) et REOM (redevance) ne sont pas cumulables (sauf cas particuliers locaux). Certaines collectivités appliquent une TEOM incitative (part variable).

La TEOM est-elle récupérable sur le locataire ?

Oui, c’est une charge récupérable au titre du décret du 26 août 1987.

Comment savoir si ma commune/EPCI a voté une exonération (travaux, performance, PPRT…) ?

Consultez les délibérations fiscales locales (catalogue et jeux de données officiels) et, selon les cas, le recueil des actes de la collectivité. Les votes interviennent dans un calendrier encadré (art. 1639 A/1639 A bis).

Quelles pièces joindre pour une exonération “travaux” votée localement ?

Factures acquittées TTC et descriptifs des travaux éligibles (pas les achats de matériaux seuls), attestations de l’entreprise, et dépôt avant le 1er janvier de la 1ʳᵉ année d’exonération. BoFiP

Travaux en copropriété : comment justifier ?

Par la quote-part de dépenses sur attestation du syndic + factures. BoFiP

Comment obtenir la “fiche d’évaluation” de mon bien (base de calcul) ?

Demandez-la au centre des impôts fonciers : elle détaille catégorie, surface pondérée, local de référence, tarif au m². Utile avant toute réclamation.

Réclamation : quel délai et quel canal ?

Jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement ; dépôt en ligne via l’espace particulier (Messagerie sécurisée → “Réclamation/Contestation”).

La mention “ZRR” figure encore parfois : que vaut-elle en 2025 ?

Depuis 2024, le zonage ZRR est remplacé par FRR/FRR+. Vérifiez le classement d’une commune via le simulateur public.

Je vends et je suis mensualisé : comment éviter un trop-perçu ?

Signalez la vente dans votre espace, vérifiez la mensualisation : elle ne s’applique plus si vous n’êtes pas propriétaire au 1er janvier de l’année considérée.

La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers (régime réel) ?

Oui, la TFPB fait partie des impositions déductibles (hors charges locatives récupérables). Les règles d’imputation du déficit foncier s’appliquent.

IFI : la taxe foncière peut-elle être déduite du passif ?

Oui, les impositions dues du fait de la détention (dont TFPB) sont déductibles du passif IFI (impôt sur la fortune immobilière) dans les conditions prévues.

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Morgane Caillière

le 21-08-2025

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