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Les effets du prolongement du Pinel à Bordeaux

Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des Territoires Crédit photo : AFP

Le Ministère de la Cohésion des territoires a dévoilé, Mercredi 20 septembre 2017, sa nouvelle réforme appelée “habitat, mobilité, logement”, qui doit entrer en application dès le 1er janvier 2018.

Le gouvernement, qui a tenu compte d’un rapport établi par la Cour des Comptes, estime que les politiques liées au logement doivent faire l’objet d’économies budgétaires. Depuis, les dispositifs de défiscalisation se sont retrouvés dans la ligne de mire des ministres, au motif qu’ils coûtent 3 à 4 milliards d’euros tous les ans à l’État.

Toutefois, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, mesure les avantages des dispositifs d’incitation fiscale et s’oppose à la suppression de certains d’entre eux. Il avait notamment reconnu l’utilité de la loi Pinel et avait laissé sous-entendre sa possible reconduite.

Depuis ce 20 septembre 2017, ce qui n’était qu’hypothétique est désormais officiel : la loi Pinel est maintenue jusqu’en 2021, et certaines modifications seront apportées. En Gironde, département qui concentre à lui seul ¼ de la population de la Nouvelle-Aquitaine, le Pinel est essentiel pour diversifier l’offre de logements. Quels changements la loi Pinel va-t-elle subir et quels impacts auront-ils sur l’immobilier à Bordeaux ?

Sur les territoires

Sur les territoires, la loi Pinel du gouvernement Macron pourrait créer des inégalités sur l’évolution du parc locatif.

En outre, le Pinel sera, dès le 1er janvier prochain, recentré sur les zones dites “tendues”. Il s’agit des aires urbaines où la demande locative est bien supérieure à l’offre de logements. C’est la région Île-de-France qui illustre le mieux cette situation.

Selon les récentes informations parues dans les médias français, ce sont près de 42 communes qui pourraient disparaître du zonage Pinel. La plupart se situent, d’ailleurs, sur la côte atlantique. Il s’agirait, de fait, de Brest, Dax, La Roche-sur-Yon, Laval, et Quimper. Belfort, Calais, Draguignan, Dreux ou encore Dunkerque ont, également, été mentionné.

À Bordeaux

Dans la capitale girondine, Alain Juppé a commenté les nouvelles mesures du gouvernement. Toutefois, les propos du maire se sont limités à la baisse annoncées des loyers, qui va, selon lui, engendrer une diminution des capacités d’investissement des bailleurs sociaux.

Le centre-ville de Bordeaux Crédit photo : Alvaro German Vilela / Shutterstock.com

En matière d’aide à l’investissement locatif, la focalisation du Pinel sur les zones A, Abis et B1 n’est pas défavorable à la ville de Bordeaux. En effet, en Gironde, 22 villes jusque là classées en zone B2 seront évincées de l’éligibilité Pinel alors que 70 communes situées en zone B1 demeurent aptes à recevoir le soutien du dispositif.

En Nouvelle-Aquitaine notamment, le gouvernement veut construire plus de logements en accélérant les cessions de terrains. Pour ce faire, il va mettre en place un “abattement significatif” à destination des communes girondines afin qu’elle soient motivées pour libérer du foncier. Les collectivités locales bénéficieront, alors, d’une exonération fiscale sur la plus-value réalisée pour la vente de leurs terrains à bâtir.

Sur les investisseurs

Pour les investisseurs, la poursuite du dispositif Pinel, et des avantages fiscaux qui en découlent, est une bonne nouvelle. Et pour cause, le contribuable pourra conserver le bénéfice de la défiscalisation obtenu grâce à l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve. En effet, la loi Pinel offre, respectivement, une déduction fiscale de 12, 18 ou 21% du montant de l’opération immobilière pour une mise en location sur 6, 9 ou 12 ans. D’ailleurs, selon les dernières annonces, ces taux seraient maintenus à l’identique.

Toutefois, le gouvernement souhaite limiter le dispositif Pinel aux zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C sont, de fait, supprimées. Pour les acquéreurs bordelais, l’investissement locatif est donc facilité, puisqu’ils trouveront sans difficulté des locataires dans ces secteurs. Sur la côte landaise, Bordeaux IMMO9 propose 25 programmes immobiliers neufs. Dans cette zone géographique, la croissance démographique approche justement les 20% dans certaines villes, c’est le cas d’Hendaye (chiffre Insee 2010-2015).

Le prêt à taux zéro (PTZ) est, également, concerné par la focalisation sur les zones immobilières tendues. Julien Denormandie, secrétaire d’État à la Cohésion des territoires avait, d’ailleurs, déclaré à RTL : “On le reconduira de manière plus ciblée, c’est-à-dire pas de la même manière partout sur le territoire (…), là où il est le plus nécessaire pour les Français”. Pour autant, La Fédération Française du Bâtiment (FFB) s'interroge sur la pertinence de ce nouveau ciblage puisque plus de la moitié des PTZ, accordés à des primo-accédants, concernent l’achat d’un bien immobilier neuf hors zones tendues.

Sur les locataires

Un jeune couple de locataires

Pour les locataires, la poursuite du Pinel laisse présager une diversification de l’offre locative. En effet, avec un dispositif Pinel qui dynamise le secteur du bâtiment, la rotation des ménages dans le parc locatif est assurée. Par ailleurs, le maintien du Pinel permet de construire des logements davantage adaptés aux conditions d’habitat de la population.

Dans ce cadre, les commissions d’attribution des logements HLM seront en charge d’ ”évaluer la situation des locataires tous les six ans”. Le but étant d’éviter les sous-effectifs dans les grands logements.

Avec 66% de ménages locataires à Bordeaux, les mesures visant à favoriser le marché locatif sont indispensables.

Sur les professionnels

Pour les professionnels de l’immobilier, la poursuite et modification du Pinel n’aura sans doute pas le même impact dans tous les secteurs. Dans le bâtiment, les entreprises qui travaillent à l’échelle nationale ne devraient pas connaître de lourdes conséquences quant au recentrage du dispositif. Toutefois, pour les sociétés locales, cela pourrait ralentir la promotion neuve et engendrer une chute des embauches.

Avec une zone B2 qui comprend 22 villes en Gironde, quelques effets pourraient se faire sentir dans le département en termes d’emplois. Dans ces zones, les investisseurs seront certainement moins nombreux du fait de l’arrêt du Pinel. Les maîtres d’ouvrages (promoteurs, et constructeurs) seront-ils refroidis par l’éviction de ces 22 villes du dispositif Pinel ?

Pour les métiers liés au Pinel, la reconduite du dispositif permettra de donner un nouvel élan aux projets immobiliers. En effet, il a été annoncé une pause concernant le développement des nouvelles normes de constructions et une simplification du code de la construction. Les réactions de la “Fédération des Promoteurs Immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes” devraient paraître prochainement dans un communiqué de presse. L’entité avait affiché une volonté manifeste de voir évoluer les procédures immobilières vers une plus grande sobriété.

Sources :

  • Le plan logement du gouvernement fait porter l'effort financier sur le secteur social - Le Monde
  • Dossier complet de la région de la Nouvelle-Aquitaine - INSEE
  • PTZ 2017 : plafonds de ressources - Droit-finances
  • Périmètre du CITE, Pinel, PTZ : Le Gouvernement détaille ses réformes - Batiactu
  • Prêt à taux zéro et Pinel prolongés - Le Figaro
  • Le gouvernement lève le suspense sur sa "stratégie" pour le logement - L'Obs
  • Optimiser son patrimoine sur le long terme - LesEchos.fr
  • Logement : Une "stratégie" complexe - Le Télégramme
  • Économies et incitations fiscales pour réformer le logement - Boursorama
  • Logement : la stratégie du gouvernement - Le Revenu
  • Dossier complet de la commune de Bordeaux - INSEE
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