Réussir l’achat de son studio à Bordeaux

Charlotte Costa

le 20 mai 2022

[ mis à jour le 20 mai 2022 ]

Ville agréable à vivre et souvent nommée le Petit Paris, Bordeaux est le terrain de jeu préféré des investisseurs pour de nombreuses raisons. Appréciée par tous les profils d’habitants, elle l’est plus spécifiquement par les étudiants. Dans le classement des meilleures villes étudiantes de l’hexagone, Bordeaux se positionne dans le top 10 avec plus 100 000 jeunes gens qui arpentent les couloirs des universités.

Pour se loger, ces profils visent en priorité les studios et les petites surfaces. Pratiques pour y rester le temps de son cursus universitaire, les studios sont également synonymes de bonne rentabilité locative pour les investisseurs. D’autant plus que nombreux sont les dispositifs pour percevoir des revenus locatifs, défiscaliser ou bien même se créer un patrimoine immobilier durable et solide.

En tant qu’expert de l’immobilier neuf à Bordeaux et sa métropole, IMMO9 vous donne tous ses conseils et astuces pour réussir l’achat de son studio à Bordeaux. Décryptage.

Studio neuf à Bordeaux : nos programmes en vente

Bastide : 2 programmes neufs en cours de commercialisation dont la livraison est prévue pour le début de l’année 2023. Prix de départ pour un studio : 180 000 €

Caudéran : 2 résidences proposent des studios à partir de 174 000 €

Les Chartrons : des studios neufs sont disponibles près des écoles supérieures à partir de 184 000 €

Saint-Bruno : 1 résidence avec des studios neufs à côté du Stade Chaban-Delmas à 190 000 €

Saint-Jean : 5 programmes neufs avec des studios à proximité des berges de la Garonne et de la gare de Bordeaux.

Saint-Seurin : 2 programmes neufs avec des studios en vente dont un situé à quelques pas de la place des Quinconces.

Découvrez quelques-uns de nos programmes

Réaliser un investissement locatif, surtout dans une ville comme Bordeaux ne s’improvise pas. Avant de vous lancer, il vous faut analyser avec minutie le marché immobilier. Les 2 principaux critères qui auront un fort impact sur la réussite de votre projet sont l’emplacement et le prix auquel vous achetez le studio. Parce que nous savons qu’un tel projet peut être une véritable source de stress, nos experts peuvent vous aider.

Possédant une vision à 360 degrés sur le marché de l’immobilier neuf à Bordeaux et sa métropole, nos conseillers vous aident à trouver le programme qui corresponde à vos attentes. Partenaires avec plus de 180 promoteurs sur la région bordelaise, IMMO9 est le courtier en immobilier neuf à vous proposer des prix identiques à ceux des promoteurs. Pour couronner le tout, notre prestation de service est sans frais d’agence ni de dossier.

Achat d’un studio à Bordeaux : 3 conseils pour investir

Bordeaux intra-muros compte près de 260 000 habitants et est la 9^ème ville de France en terme de population. Parmi ses habitants, plus de 30 % sont des jeunes, âgés de 15 à 29 ans (selon l’Insee). Située à seulement 3h de Paris en TGV et 1h des plages de l’Océan Atlantique, celle que l’on surnomme la Belle Endormie possède de nombreux atouts. Surtout en matière d’économie et d’opportunités d’emploi ce qui amène les néo-diplômés à s’y installer.

Autre avantage à faire l’achat d’un studio à Bordeaux est le rendement locatif qu’il peut offrir. Il est estimé entre 3 et 5 %. Pour en avoir la garantie, il vous impérativement prendre en compte 3 paramètres : l’emplacement, le type de location (nue ou meublée) et le type de résidence (classique ou de services). En fonction de vos choix et de vos attentes, votre projet sera totalement différent. Voyons tout cela ensemble.

Choisir un emplacement stratégique

L’emplacement est le critère n°1 pour réussir son projet d’investissement locatif à Bordeaux. C’est d’autant plus vrai pour les petites surfaces comme les studios ou les deux pièces qui sont plus sujets aux risques de vacance locative. S’adressant à un public plutôt mobile comme les étudiants et les jeunes actifs, le turn-over est plus fréquent.

Pour s’en prémunir au maximum, il est vivement conseillé de choisir un quartier animé, vivant et surtout bien pourvu en commodités. Avant d’acheter, rendez-vous sur les lieux et observez. Observez s’il y a une bonne offre commerciale, des transports à proximité, des services de santé ou tout autre chose qui pourrait être pertinent pour attirer des locataires comme des lieux culturels ou les universités par exemple.

Pour investir à Bordeaux, nous vous conseillons en priorité les quartiers des Chartrons ou bien encore celui de La Bastide.

Choisir la location nue ou meublée ?

Chacune de ces deux solutions ont leur lot d’avantages et d’inconvénients.

Quel que soit sa typologie, un appartement loué en location nue aura moins de turn-over. Cela implique que les locataires doivent eux-mêmes se fournir en meubles et en électroménagers. À contrario, les appartements meublés pourront être loués un peu plus chers du fait que les occupants auront juste à amener leurs effets personnels. En revanche, les risques de vacance locative sont plus élevés.

Choisir une résidence classique ou de services ?

Ville jeune, dynamique et étudiante, Bordeaux regorge de belles opportunités à saisir. Avant de choisir le programme immobilier dans lequel vous allez investir, vous devez faire le choix de la résidence classique ou bien de la résidence de services.

Une résidence de services se définit par “un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables”. Les services proposés peuvent être l’accès à une laverie, une salle de sport ou un restaurant.

En louant un appartement dans une résidence traditionnelle, en location nue, le bail est fixé pour une durée 1 an et de 3 ans en location meublée. Dans une résidence de services, la durée du contrat est de 9 ans minimum. Ce n’est d’ailleurs pas un bail d’habitation comme pour les résidences classiques mais un bail commercial. Les résidences de services sont pour la majeure partie gérée par un exploitant. Cet exploitant peut être une filiale du promoteur du programme ou bien un mandataire.

Pourquoi acheter un studio à Bordeaux ?

Acheter un studio à Bordeaux est un bon plan. Acheter un studio neuf à Bordeaux en est un encore meilleur. La pierre récente à tellement d’avantages : prestations dernier cri, logements optimisés, faible consommation d’énergie, etc... C’est autant de critères qui séduisent les candidats à la location à Bordeaux. D’autant plus que le propriétaire d’un appartement neuf à Bordeaux pourra rester serein. Il n’y aura pas de travaux à prévoir pendant les 10 années suivant l’achèvement du bien.

Que vous achetiez ou investissiez dans l’immobilier neuf à Bordeaux, vous profiterez des frais de notaire réduits à 2,5 %. Dans l’ancien, les frais notariés peuvent aller jusqu’à 8 % du prix de vente.

Les petites surfaces ont une meilleure rentabilité

Pour évaluer la faisabilité et le potentiel succès d’un investissement, les investisseurs se basent sur la rentabilité locative. Cette donnée essentielle tient compte du prix d’achat du studio et de son loyer mensuel. Toujours dans une optique de vous guider pour que vous preniez les meilleures décisions, nous vous proposons un tableau de rentabilité locative selon les quartiers les plus enclins à avoir des studios.

Pour calculer la rentabilité d’un appartement, IMMO9 vous met à disposition un simulateur.

Achat d’un studio à Bordeaux : défiscaliser dans l’immobilier neuf

Depuis un certain nombre d’années, l’État donne aux particuliers et investisseurs investissant dans le neuf des avantages fiscaux. Sous forme de réduction d’impôt, récupération de la TVA ou bien de déduction de charges, voyons les contours des 2 dispositifs phares : la loi Pinel et le Censi-Bouvard.

Défiscalisez jusqu’à 63 000 € avec la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Pour profiter de tous ses avantages, l’investisseur doit d’engager pendant une période locative d’au minimum 6 ans mais peut aussi s’engager sur 9 ou 12 ans au maximum. Il doit également louer l’appartement en location et à titre de résidence principale du locataire, le tout à un loyer plafonné selon le zonage Pinel. Bordeaux étant en zone B1, le loyer ne pourra pas dépasser 10,55 €/m² pour un bail signé en 2022.

À savoir que la Pinel autorise 2 investissements par an et que le montant d’achat maximal est fixé à 300 000 € et 5 500 €/m².

Voici les taux de réduction Pinel applicables en 2022 selon la durée d’engagement choisie :

• 12 %, soit 36 000 € pour 6 ans de mise en location
• 18 %, soit 54 000 € pour 9 ans de mise en location
• 21 %, soit 63 000 € pour 12 ans de mise en location

Défiscalisez jusqu’à 33 000 € et récupérez la TVA avec le Censi-Bouvard

Une autre option est envisageable et un peu plus différente. Le Censi-Bouvard est un dispositif uniquement applicable en location meublée et dans les résidences de services. Cela comprend, les résidences sénior, étudiante, affaire et les EPHAD.

L’investisseur qui investit sous ce dispositif est soumis au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il peut défiscaliser jusqu’à 11 % de 300 000 € au maximum, pendant 9 ans, soit 33 000 €. S’il s’engage à conserver son bien pendant 20 ans, il pourra récupérer l’intégralité de la TVA, soit 20 % ou 5,5 % si le programme est situé en zone A.N.R.U.

Les nouveaux plafonds Pinel à Bordeaux

Sophie Castella

le 18-05-2022

Artigues-près-Bordeaux : avis, prix et profil de l’immobilier

Morgane Caillière

le 25-05-2022