Investissement immobilier à Bordeaux : quelles options s’offrent aux investisseurs ?
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
Que l’on souhaite se constituer une source de revenus complémentaires, élargir son patrimoine ou préparer son avenir, un investissement immobilier à Bordeaux est une excellente idée. Attractive, agréable à vivre et portée par une économie bien-portante, Bordeaux fait partie des villes les plus recherchées par les locataires, et connaît une forte tension locative.
Mais avant d’investir, il est nécessaire de se familiariser avec les différents dispositifs de défiscalisation qui s’offrent à un investisseur. Et ces dispositifs changent avec le temps. Ce début d’année 2023 a par exemple été marqué par la fin du dispositif Censi-Bouvard, et par l’arrivée d’un nouveau dispositif : la loi Pinel Plus. Voici une brève présentation des différentes options permettant de réaliser un investissement dans l’immobilier neuf à Bordeaux.
Défiscaliser grâce à la loi Pinel
Le dispositif préféré des investisseurs dans l’immobilier neuf est sans aucun doute celui de la loi Pinel. Ce dispositif très avantageux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente en achetant un appartement neuf dans le but de le mettre en location. Depuis le 1er janvier 2023, cette réduction peut s’élever jusqu’à 52 500€.
Plusieurs critères doivent être observés afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel :
- Il est nécessaire d’acheter un appartement neuf, qui peut être déjà livré ou bien acquis en VEFA, communément appelée “Vente sur Plan”;
- Cet appartement neuf doit se situer dans une zone éligible à la loi Pinel. Les zones éligibles sont les zones A, A bis et B1. Bordeaux et les villes de sa Métropole se trouvent en zone B1;
- Ce logement doit faire l’objet d’une location nue, c’est-à-dire non meublée;
- Il doit être mis en location pour une durée qui peut être de 6, 9 ou bien 12 ans;
- Les locataires doivent être choisis en fonction de leurs ressources, qui doivent respecter les plafonds de ressources Pinel en vigueur dans la zone où se trouve l’appartement. Vous pouvez consulter ici les plafonds de ressources Pinel de Bordeaux et de l’ensemble de la zone B1;
- Le loyer demandé aux locataires doit respecter les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où se trouve l’appartement. À Bordeaux et dans la zone B1, ce plafond de loyer est de 11.68€/m²;
- Un investisseur ne doit pas réaliser plus de deux investissements en loi Pinel par an. Il faut également faire attention au prix du logement acquis, car les bénéfices à tirer de la loi Pinel sont soumis à des plafonds. Ils sont de 5 500€/m2 et de 300 000€ de prix d’achat du logement.
En respectant ces critères, un investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt, dont le montant va varier en fonction de deux principaux facteurs : le prix du logement, et sa période d’engagement locative. En vue de bénéficier pleinement du dispositif, il est néanmoins avisé d’investir le plus tôt possible, car les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel vont diminuer progressivement au cours des prochaines années.
Voici les taux de réduction d’impôt associés à la loi Pinel en 2023 et au cours des années suivantes :
|
Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
Investir dans un programme durable avec la loi Pinel Plus
Le début de l’année 2023 a été marqué par l’arrivée d’un nouveau dispositif de défiscalisation : celui de la loi Pinel Plus. Celle-ci permet de prétendre à une réduction d’impôts pouvant s’élever jusqu’à 63 000€, en investissant dans un logement neuf plus confortable et éco-responsable. Ce dispositif reprend la totalité des critères d’éligibilité de la loi Pinel, et en rajoute de nouveaux.
Voici les critères spécifiques à la loi Pinel Plus :
- Il est nécessaire de respecter des critères de performance énergétique stricts. Deux options sont possibles pour les logements neufs acquis en 2023, qui doivent soit :
- respecter le jalon 2025 de la RE2020;
- avoir le label E+C- si leur permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022.
- Chaque logement, toutes typologies confondues, doit obligatoirement posséder un espace extérieur privatif;
- Tous les logements à partir du T3 doivent bénéficier d’une double exposition;
- Des surfaces minimales sont à respecter selon la typologie de l’appartement.
Voici les surfaces minimales à respecter :
| Typologie | Surface minimale habitable | Surface minimale de l'espace extérieur |
|---|---|---|
| Studio (T1) | 28 m² | 3 m² |
| 2 pièces (T2) | 45 m² | 3 m² |
| 3 pièces (T3) | 62 m² | 5 m² |
| 4 pièces (T4) | 79 m² | 7 m² |
| 5 pièces (T5) | 96 m² | 9 m² |
En respectant les critères de la loi Pinel Plus, un investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de :
- 12% du prix d’achat du logement pour une période d’engagement locatif de 6 ans;
- 18% du prix d’achat du logement pour une période d’engagement locatif de 9 ans;
- 21% du prix d’achat du logement pour une période d’engagement locatif de 12 ans.
Tout savoir sur la loi Pinel PlusSi vous souhaitez bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus sans investir dans un logement respectant tous ces critères, vous pouvez investir dans un appartement neuf situé dans un quartier prioritaire. En effet, en achetant un logement dans un quartier prioritaire, un investisseur peut bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus en respectant les seuls critères de la loi Pinel “classique”.
Investir en LMNP
Une dernière option s’offre à vous si vous souhaitez réaliser un investissement dans l’immobilier neuf à Bordeaux : celle d’investir sous le statut de LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel. Cette option sera intéressante si vous avez pour projet d’investir dans une résidence de services, comme une résidence sénior ou bien une résidence étudiante. En effet, investir en LMNP dans une résidence de services permet de récupérer la TVA de son logement, qui est de 20% dans le neuf.
Pour obtenir le statut LMNP, un propriétaire doit louer son appartement neuf meublé en tant que résidence principale. Il doit également justifier que ses revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ et qu’ils représentent moins de 50% de ses revenus locatifs annuels. En contrepartie, il bénéficie d’une fiscalité avantageuse, et peut choisir d’être imposé au régime micro-Bic ou sous le régime réel.
- Le régime micro-Bic peut permettre à un investisseur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs;
- Le régime réel permet au propriétaire de déduire certaines charges de ses revenus locatifs et d’amortir son logement et son mobilier afin de réduire sa base imposable.
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