2 possibilités d’investissement dans l’immobilier neuf s’offrent à vous avec la loi Pinel 2023
Dimitri Iatosti
le 14 septembre 2022
[ mis à jour le 02 mars 2023 ]
SOMMAIRE
- Pinel 2023 : Quels sont les critères de la loi ?
- Les critères énergétiques
- Les critères de confort
- Pourquoi choisir d’investir dans l’immobilier durable ?
- Un investissement rentable
- Des taux plus avantageux
- Exemple d’investissement en loi Pinel 2023
- Pourquoi investir dans les quartiers prioritaires ?
- Au cœur de projets d’aménagements
- Une plus-value à la revente
- Quelques exemples de quartiers prioritaires dans lesquels investir
- Quartier Bellevue à Nantes
- Quartier Mosson à Montpellier
L’année 2022 est la dernière année pour profiter des taux avantageux de la loi Pinel. Ses taux baisseront progressivement d’année en année avant de complètement disparaitre après le 31 décembre 2024.
A partir du 1er janvier 2023, la loi Pinel+ cohabitera avec la loi Pinel 2023 . Considéré comme un Pinel écolo et social, ce nouveau dispositif fiscal permettra aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers neufs dans des programmes répondant à des normes énergétiques plus exigeantes ou dans des quartiers prioritaires des politiques de la ville.
Pinel 2023 : Quels sont les critères de la loi ?
La Loi Pinel 2023 impose plusieurs critères : de consommation énergétique et de qualité des logements. Découvrez plus bas les détails des conditions d’éligibilité.
Les critères énergétiques
Afin de rentrer dans le cadre de la loi Pinel 2023, les logements doivent répondre aux jalons 2025 de la Réglementation Energétique 2020, qui répond à des critères plus exigeants que la RE2012 en faveur de l’environnement :
- décarboniser l’énergie,
- diminuer l’empreinte carbone des constructions de logements,
- faire preuve de sobriété énergétique,
- améliorer le confort d’été en introduisant un nouvel indicateur : les Degrés-heures d’inconfort (DH). Cela signifie qu'en journée, le seuil doit être entre 26° et 28° et la nuit, il ne doit pas dépasser 28°.
La RE2020 donnera des logements de meilleure qualité car les locataires vivront dans des appartements plus lumineux, plus confortables et mieux isolés. Ainsi, outre le fait de faire des économies d’énergie, cela aura des répercussions positives sur leur pouvoir d’achat.
Un logement en Pinel 2023, en plus de respecter les critères de la RE 2020, doit répondre à des critères de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui varieront jusqu’en 2025 (date d’entrée en vigueur de la RE2020 pour tous les biens neufs) :
- un logement construit entre 2023 et 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doit présenter le label E+C- et un DPE A.
- un logement dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022, doit répondre aux critères de la RE2020 + un DPE A en 2024 (le label E+C- disparait).
Les critères de confort
En outre, la loi Pinel 2023 ou Pinel+, prend en compte des critères d’usage préconisés par le rapport Girometti-Leclerq. Ce référentiel de qualité définit cinq grands critères :
- l'évolutivité,
- la luminosité,
- la sensation d’espace,
- l'espace de rangement,
- le rapport à l’extérieur.
Les rapporteurs ont ainsi défini une surface minimale pour chaque typologie :
- T1 : 28 m²,
- T2 : 45 m²,
- T3 : 62 m²,
- T4 : 79 m²,
- T5 : 96 m².
Pour le duo cuisine/séjour, le rapport Girometti-Leclerq recommande (non obligatoire donc) des surfaces minimales :
- T1 : 23 m²,
- T2 : 25 m²,
- T3 : 27 m²,
- T4 : 29 m²,
- T5 : 31 m².
Dans le cadre de la loi Pinel 2023, tous les logement devront être dotés d’un espace extérieur privatif. La surface annexe est calculé fonction de la surface habitable du logement :
- studio et T1 : 3m²,
- T2 : 3m²,
- T3 : 5m²,
- T4 : 7m²,
- T5 : 9m².
Un autre critère est à prendre en compte : à partir du T3, tous les logements doivent être traversants.
Pourquoi choisir d’investir dans l’immobilier durable ?
Tout d’abord, il est judicieux d’investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel 2023 car les avantages sont écologiques et économiques. Un logement dans l’ancien présente l’inconvénient de couter cher à cause d’une mauvaise isolation.
De plus, l’Etat veut interdire les passoires thermiques dès 2025. Emmanuel Macron en a même fait un cheval de bataille :
Nous viserons la rénovation de la moitié des logements passoires des propriétaires les plus modestes dès 2022, afin de diminuer les émissions et de faire baisser les charges (électricité, fioul, gaz).
Un appartement neuf au sein d’un programme durable répond à des normes plus exigeantes que celles actuellement en vigueur.
Un investissement rentable
Un bien d’un programme durable est plus attractif. Un investisseur risque moins de connaitre de la vacance locative car vivre dans un logement plus respectueux de l’environnement attire de plus en plus de monde.
Prenons l’exemple des écoquartiers. Crée par le ministère de l’écologie en 2012, le label écoquartier désigne un type d’aménagement autour du développement durable. Ainsi, ce type de quartier fait la part belle à la végétation et à la biodiversité.
Les écoquartiers ont de plus en plus de succès et les communes suivent la tendance. A Bordeaux, ont été construits les écoquartiers Ginko, Brazza et Bastide-Niel. Avec une croissance démographique de 8 %, Bordeaux ne s’arrêtera pas en si bon chemin et l’immobilier doit accompagner la population grandissante.
Un bien durable a moins de chance de voir son prix déprécié qu’un bien dans l’ancien, notamment parce qu'il présente un meilleur DPE. Les futurs locataires sont de plus en plus attentifs au DPE car ils souhaitent éviter les logements énergivores qui peuvent affecter leur pouvoir d’achat.
Selon un sondage BVA pour le compte de Foncia, on estime que 9 personnes sur 10 prêtent attention au DPE lors d’un achat ou d’une location de bien immobilier.
De plus, toujours selon Foncia, 91 % des habitants font attention à leurs consommations d’énergie, dont 39 % de manière systématique.
Des taux plus avantageux
La loi Pinel classique prendra fin après le 31 décembre 2024. D’ici là, ses taux seront revus à la baisse progressivement :
| Durée d'engagement | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
Il sera alors très intéressant d’investir en loi Pinel 2023 car les taux de ce nouveau dispositif fiscal seront les mêmes que la loi Pinel actuelle.
Exemple d’investissement en loi Pinel 2023
Jean et Marie sont un couple d’une quarantaine d’années. Ils souhaitent investir dans un quartier prioritaire en espérant faire une plus-value à la revente. Après avoir été conseillé par un courtier Immo9, ils ont décidé d’investir dans un T3 à Montpellier. La surface habitable est de 65 m² (dont 29 m² de séjour/cuisine) avec un balcon de 9 m².
En plafonnant le loyer, le couple percevra 713.7 € de revenus locatifs. La rentabilité de leur appartement sera de 4.08 %. S’ils louent leur bien pendant 6ans, ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 25 200 €.
Pourquoi investir dans les quartiers prioritaires ?
Un quartier prioritaire des politiques de la ville fait l’objet d’actions de réaménagement de la part des pouvoirs publics. Depuis quelques années des quartiers prioritaires ont participé à la transformation des villes, comme le quartier Bacalan à Bordeaux, dans lequel on trouve le siège de Cdiscount ou la Cité du Vin.
Au cœur de projets d’aménagements
Un Nouveau Programme de renouvellement urbain (NPNRU) avait été lancé en 2015 par les pouvoirs publics. L’objectif était de faire des quartiers prioritaires des exemples en matière environnementale.
Le renouvellement urbain ne doit en aucun cas se cantonner à transformer les quartiers prioritaires en des quartiers ordinaires. Grâce au renouveau de la politique de la ville, ce seront demain des quartiers exceptionnels et exemplaires, notamment en matière environnementale.
Patrick Kanner, ancien ministre de la ville, de la jeunesse et des sports
Beaucoup de ville ont pris à cœur de transformer leurs quartiers prioritaires à travers de grosses opérations de réaménagement. Ces opérations passent par de la réhabilitation de logements, des constructions d’équipements culturels, une meilleure accessibilité et une meilleure offre commerciale.
Face à la population grandissante des villes, ces quartiers prioritaires sont des lieux d’accueil de nouveaux habitants. Il est alors intéressant d’y investir car les prix peuvent s’envoler une fois les transformations terminées.
Une plus-value à la revente
Les prix des logements dans les quartiers prioritaires sont moins élevés que ceux des centres-villes, ce qui est intéressant pour les investisseurs. De plus, après avoir fait l’objet de renouvellement urbain, les quartiers prioritaires peuvent attirer de nouveaux profils. Un investisseur qui aura acheté au bon moment pourra faire une bonne plus-value à la revente.
Quelques exemples de quartiers prioritaires dans lesquels investir
La France compte 1514 quartier prioritaires. Des villes ont lancé de vastes projets de rénovation, en collaboration avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Voici le tableau de répartition des quartiers prioritaires français. Parmi eux, un investissement en loi Pinel 2023 peut être efficace et rentable :
| Région de france |
Nombre de quartiers prioritaires |
|---|---|
| Île-de-France | 272 |
| Hauts-de-France | 199 |
| Auvergne Rhône-Alpes | 140 |
| Provence-Alpes Côte d'Azur | 128 |
| Grand Est | 116 |
| Occitanie | 105 |
| Nouvelle-Aquitaine | 81 |
| Normandie | 62 |
| Bourgogne Franche-Comté | 58 |
| Centre Val de Loire | 52 |
| Pays de la Loire | 46 |
| Bretagne | 32 |
| Corse | 5 |
Quartier Bellevue à Nantes
Parmi les quartiers actuels qui ont fait l’objet de grands aménagements, on peut penser au quartier Bellevue à Nantes. Des actions ont été faites pour le rendre attractif et vivant :
- construction de logements neufs,
- destruction et rénovation de logements,
- amélioration de l’offre commerciale,
- aménagement d'espaces végétalisés.
Concernant les espaces verts, un square a été réaménagé et un autre verra le jour en 2023.
Autre atout : à Bellevue, on trouve l’Eco-appart’, un lieu d’accueil qui apprend aux habitants comment économiser l’énergie. Des ateliers sont organisés pour informer les habitants sur les éco-gestes.
Par cette action, les élus locaux affichent l’ambition de lutter contre la précarité énergétique dans le quartier.
Quartier Mosson à Montpellier
Le quartier de la Mosson entrera dès cette année dans un chantier de rénovation urbaine qui durera jusqu’en 2023. D’un montant de 540 millions d’euros, le chantier est destiné à redessiner complètement le visage et l’image du quartier.
Les grandes étapes du chantier seront :
- la démolition de 858 logements et la reconstruction de 1168 logements;
- l’installation du siège d’Altémed, la société d’aménagement et d’équipements de l’agglomération montpelliéraine. Pour la petite anecdote, le siège fera partie des 12 Folies architecturales du 21ème siècle, un projet qui consiste à faire rayonner Montpellier en construisant des bâtiments à l’architecture innovante;
- aménagement des berges de la Mosson (Des espaces ludiques et sportifs ont déjà été installés aux abord du lac des Garrigues).
De plus, Montpellier compte inclure le quartier Mosson dans son projet d’être Capitale Européenne de la Culture en 2028 en y organisant des actions culturelles.
Enfin, d’autres établissements s’installeront dans le quartier afin de proposer des services aux habitants, comme un FABLAB à vocation solidaire, un tiers-lieu culinaire, une antenne du CCAS ou encore un espace Conseil Citoyens Mosson.
