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Investissement immobilier et rentrée universitaire

Investissement immobilier et rentrée universitaire

Offre réduite, forte demande et loyers plutôt élevés ont souvent raison de la motivation des étudiants pour trouver un logement à chaque nouvelle rentrée universitaire. Investir dans l’immobilier locatif, en plus de profiter à une population étudiante en quête d’un appartement, pourra permettre aux investisseurs d’effectuer un placement sûr.

jeune etudiante fac universite recherche logementJeune étudiante bordelaise à la recherche d’un logement @ Masson on Shutterstock

Une aubaine pour les investisseurs ?

Investir dans une résidence avec services : de nombreux avantages

Quelles soient touristiques, pour seniors ou pour étudiants, les résidences avec services sont nombreuses et présentent différents atouts. Elles permettent tout d’abord de bénéficier d’avantages fiscaux. En outre, elles ciblent une clientèle suffisamment large pour s’assurer d’avoir toujours une forte demande locative et ainsi toucher des loyers réguliers. Leur gestion est quant à elle déléguée : un atout pratique lorsqu’on ne vit pas à proximité. Enfin, pour tout ce qui a trait à l’entretien du logement, c’est au gestionnaire, et non au propriétaire, de s’en occuper.

Tous les ans, ce sont ainsi de plus en plus d’investisseurs avertis qui sautent le pas et optent pour les résidences gérées, dont une grande partie est actuellement en construction. Comme le résume la responsable des acquisitions immobilières de Thesaurus (cabinet de gestion de patrimoine) Laurence Dechaux :

« C'est un produit demandé, qui plaît beaucoup aux investisseurs, et qui peut correspondre à une cible de clients assez large. ».

Un logement en résidence étudiante, un investissement accessible

À la rentrée 2019, la population étudiante a gagné 163.000 nouveaux individus, dont beaucoup étaient à la recherche d’un logement. Malheureusement pour eux, les habitations adaptées sont encore trop peu nombreuses.

Une situation qui s’avère une opportunité pour les investisseurs : là encore, la demande locative est importante. Investir dans un logement étudiant est donc une valeur sûre, et un moyen de s’assurer d’une rentabilité à long terme. En outre, les biens immobiliers en résidence étudiante sont mis sur le marché à des prix défiant toute concurrence (souvent moins de 100.000 euros pour un studio). Seule condition : opter pour une ville universitaire à fort potentiel.

jeunes etudiants colocation convivialite appartementUn moment de convivialité au sein d’une colocation étudiante @ Adriaticfoto on shutterstock

Des étudiants en difficulté : le cas de Bordeaux

Bordeaux est une ville où les étudiants souffrent tout particulièrement du marché immobilier tendu. Les logements disponibles sont fort peu nombreux, face à une population étudiante de plus en plus importante (+10.000 étudiants en seulement 10 ans). La plupart des logements vacants qui pourraient leur convenir sont mis à louer sur Airbnb, à des prix inaccessibles. En parallèle, les loyers à l’année ont fortement augmenté en septembre 2019 (+11,07 %, d’après le classement établi par l’UNEF). Pour faire face à ces problèmes, Bordeaux Métropole a engagé de vastes programmes de construction dédiés, et mis en place un comité de pilotage.

Des solutions alternatives émergent en Gironde

Les solutions existantes

Différentes solutions transverses ont vu le jour pour tenter d’enrayer la pénurie de logements rencontrée par les étudiants, comme les colocations solidaires, la cohabitation intergénérationnelle ou la plateforme « Undeuxtoit ». Cette-dernière consiste à mettre en relation les propriétaires d’un logement vacant et les étudiants en cours de formation. Les prix des loyers sont abordables car plafonnés (comptez en moyenne 300 € mensuels pour une chambre avec salle de bain en périphérie du centre). Malheureusement, les offres sur la plateforme sont encore relativement peu nombreuses et imposent parfois certaines contraintes qui rendent la location compliquée sur le plan pratique (devoir s’absenter en période de vacance et les week-ends, par exemple).

etudiants campus universite logement rechercheUne bande d’amis étudiants sortant de l’université @ Maksym Azovtsev on Shutterstock

La cohabitation intergénérationnelle permet de son côté à des seniors autonomes de bénéficier de la présence d’un étudiant à leur domicile, en échange du gîte et d’une potentielle participation aux charges. Si cette solution profite à chacun, là encore les offres sont peu nombreuses. Enfin, des colocations solidaires (dites « Kaps ») ont été mises en place par l’Association de Fondation étudiante (AFEV) en 2010. Les étudiants sont logés à bas prix dans une colocation située dans un quartier populaire et s’engagent en échange à s’investir dans des actions associatives (aide au soutien scolaire, jardinage, etc.). Mais seulement 37 places étaient disponibles pour faire face aux 120 demandes en 2019…

Différents projets sont encore en cours

Outre les initiatives déjà lancées, d’autres sont en cours d’expérimentation. C’est par exemple le cas des « tiny house », de petites maisons en bois mobiles, actuellement implantées à Pau (64) et à Bressuire (79). Selon Anne Gérard, conseillère régionale, il s’agit là d’une solution plutôt « adaptée au milieu rural », mais Matthieu Rouveyre, conseiller municipal, a d’ores et déjà proposé d’en implanter près de 200 sur le campus bordelais.

Autre option en passe d’être expérimentée depuis qu’elle a été validée : les logements sur l’eau, proposés par Philippe Dorthe, conseiller régional. Il s’agira d’amarrer de gros bateaux d’occasion sur le Bassin à flot, et de les réaménager afin qu’ils puissent héberger une cinquantaine d’étudiants et différents espaces communs.

jeune etudiante rue bordeaux centre villeJeune étudiante dans les rues du centre-ville de Bordeaux @ RossHelen on Shutterstock
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LOI PINEL 2020

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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