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Fiscalité immobilière, les niches fiscales en vogue

Fiscalité immobilière : les niches fiscales en 2020

Le lundi 14 octobre 2019 était voté à l’Assemblée Nationale le projet de loi de finances pour 2020. Au programme : une baisse importante des niches fiscales, du moins en apparence. Nous vous présentons ces nouvelles mesures en matière de fiscalité immobilière et vous en expliquons les enjeux.

Les avantages fiscaux mis en difficulté ?

Les niches fiscales dans la ligne de mire du Gouvernement

Bercy annonçait dernièrement vouloir engager 1,3 milliard d’euros d’économies avec une réduction de 615 millions d’euros des niches fiscales des entreprises. Mais cela va-t-il effectivement se traduire dans les faits ?

Joël Giraud (LREM), rapporteur général de la Commission des Finances, affirmait d’autre part vouloir débusquer les éventuels bénéficiaires des « trous noirs fiscaux » - ces 58 dispositifs dont les montants et l’utilité sont indéterminés, bien qu’ils figurent dans le code des impôts. Il déclarait ainsi :

«Nous verrons [après la suppression] si ces niches mystère hébergeaient des chiens, et si ces-derniers se mettent à aboyer ». - Joël Giraud (LREM), rapporteur général de la Commission des Finances

Niches fiscales : l’État peut-il vraiment s’y attaquer ?

Lorsque le gouvernement décide de s’attaquer aux niches fiscales, l’action est plutôt délicate. En effet, ce que l’Etat ne collecte pas, il espère le voir réinvesti par les entreprises et les ménages dans l’économie, ce qui aurait pour effet de stimuler la croissance nationale. Une augmentation des prélèvements serait par ailleurs contradictoire avec la volonté d’une baisse d’impôts engagée par le Gouvernement. L’exercice se révèle donc périlleux, notamment face aux acteurs économiques qui en bénéficient.

juristes et justice travaillant sur une loi© Jirapong Manustrong on Shutterstock

Les niches fiscales immobilières : indétrônables

Le coût des niches fiscales et leurs principaux objectifs

Si le Gouvernement a exprimé son souhait de faire des économies en réduisant les niches fiscales, c’est que celles-ci représentent un coût de 100 milliards d’euros sur les recettes fiscales que l’Etat perçoit.

En contrepartie, chaque niche doit respecter plusieurs objectifs établis par le Gouvernement :

  • Stimuler l’investissement des particuliers,
  • Favoriser les économies d’énergie,
  • Soutenir le développement durable (comme l’encourage la RE2020 ou encore le crédit d’impôts pour la transition énergétique),
  • Créer des emplois.

Les différentes niches fiscales

résidence neuve avec des balcons en verre© Grand Warszawski on Shutterstock

Parmi les niches fiscales intéressantes les plus prisées par les Français :

La loi Pinel : ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenus après l’ achat d’un bien immobilier neuf. La condition ? S’engager à louer le bien pour une période de 6 à 12 ans. Cette loi a permis à près de 120.000 ménages français d’économiser pas moins de 400 millions d’euros d’impôts.

La loi monuments historiques : il s’agit d’acquérir un bien immobilier classé monument historique (ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques) nécessitant d’être restauré. Le montant des rénovations, de l’entretien et des différentes charges liées aux travaux sera entièrement déductible des revenus fonciers du propriétaire.

La loi Malraux : elle permet la protection du patrimoine historique national en favorisant la restauration des bâtiments anciens. Ce dispositif permet à l’acquéreur d’un bien immobilier localisé dans une zone urbaine sauvegardée de disposer d’une réduction d’impôts, s’il s’engage à restaurer ce bien dans sa totalité.

La LMNP : la « location meublée non professionnelle » permet de ne pas être imposé sur les revenus locatifs perçus après l’acquisition d’un bien meublé. Cela n’est possible qu’à condition que les revenus locatifs ne dépassent pas le plafond de 23.000 euros par an (ou la moitié du revenu total du propriétaire à l’année). Si le logement est acheté neuf, le propriétaire pourra en outre récupérer la TVA. Il s’agit là d’une des niches fiscales les plus anciennes, restée intouchée par l’Etat depuis sa mise en place.

Le déficit foncier : si le logement que vous louez présente des charges dont le montant est supérieur au loyer perçu, le déficit foncier vous permet de réduire votre fiscalité. Ce procédé relève du droit commun, par conséquent, il n’est pas soumis au même plafonnement que les niches fiscales. Le déficit a une limite de déduction fixée à 10.700 euros pour un an. Au-delà de ce seuil, le surplus pourra être reporté durant 10 ans, dans les mêmes limites annuelles.

La loi Girardin : ce dispositif a été mis en place pour redynamiser l’investissement dans les DOM-TOM et pour favoriser le développement économique de l’Outremer. L’acquéreur qui y achète un bien immobilier neuf pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts de 25 % voire 30 %. Grâce à cette loi, 160 millions d’euros d’impôts sur le revenu ont déjà été économisés par les contribuables.

Le crédit d’impôt au titre de l’emploi d’un salarié à domicile : lorsque l’on engage des dépenses pour services rendus à domicile (soutien scolaire, travaux d’entretien, garde d’enfants, etc.), il est possible de bénéficier d’un crédit d’impôt. Ce dispositif fonctionne que l’on soit propriétaire ou locataire de son logement, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Un déménagement en préparation avec des cartons remplis© Andrey_Popov on Shutterstock
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Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
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Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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