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Bordeaux torpille le marché du foncier : -40% sur le m² !

une place de Bordeaux au petit matin © ppl via Shutterstock, « rues et places dans le centre historique de la vieille ville au petit matin » / Date de l’image : mai 2014

C’est une annonce qui remonte au printemps dernier, mais que vient de confirmer Jacques Mangon, le vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière. En jeu : la reconquête de l’attractivité du foncier bordelais, à l’heure où le marché se trouve dans une tension inédite.

Bordeaux souhaite aujourd’hui reprendre la main sur son urbanisme, pour que les promesses faites par la Métropole à ses nouveaux habitants, comme aux anciens et aux futurs, continuent d’être tenues.

L’ambition « Bordeaux, métropole millionnaire » n’est plus une perspective qui fait rêver les bordelais. Les deux parrains du projet, Alain Juppé et Vincent Feltesse, en sont même venus à regretter une formulation malheureuse. Quand le premier évoque « la rançon du succès » essuyée cette dernière année, l’autre avance « une métropole en surchauffe qui doit renouer avec la proximité ».

Privilégier le qualitatif au quantitatif

Après plusieurs années d’euphorie et d’entraînement, qui ont suscité un rythme de construction intense, avec la mise en chantier de 9.613 logements en 2017, soit 131 % de plus qu'en 2007, les maires des 28 communes du territoire métropolitain ont désormais le pied sur le frein.

Les maires freinent la construction

Bruges, Bègles, Mérignac, Floirac, Pessac, Eysines et Saint-Médard-en-Jalles, témoignent, toutes couleurs politiques confondues, d’un ras-le-bol général face à une construction débridée, et assument leur volonté d’un urbanisme plus restrictif en la matière. Quand Alain Anziani, le maire de Mérignac, annonce : « Depuis février 2017, nous avons refusé les permis de construire pour l'équivalent de 3.000 logements », son homologue béglais, Clément Rossignol Puech, répond avoir « refusé de signer les permis de plus de 1.000 logements depuis juin 2017 », tandis qu’à Pessac, Franck Raynal se targue «d'avoir diminué de plus de moitié le nombre d'autorisations délivrées en 2016 par rapport à 2015 ».

Communes limitrophes de Bordeaux, ces municipalités sont pourtant toutes desservies par le tramway, et donc naturellement candidates à la densification nécessaire pour accueillir les nouveaux habitants de l’agglomération. Mais les perspectives des maires semblent bien loin de la densité. Préparation d’amont aux prochaines élections municipales ou pas, leurs politiques d’urbanisme se tournent quasi-unanimement vers un « urbanisme maîtrisé » et du « slow building » . Ce qui n’est pas sans nourrir une hausse des prix, un risque d’étalement urbain, de grignotage des milieux naturels, et donc de perte en qualité de vie.

Pour enrayer ce phénomène, la Métropole de Bordeaux annonce sa volonté de mieux réguler la production de logements neufs, pour permettre aux maires et aux habitants des communes bordelaises de participer à la quantité tout en bénéficiant de la qualité. Et elle compte bien se doter, pour cela, des outils les plus efficaces.

La métropole veut réguler et encadrer

Pour Jacques Mangon, le vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière, si beaucoup de communes ont mis le frein sur la construction, « dans la plupart des cas il s'agit d'une pause, qui intervient après beaucoup de constructions ».

Lui qui avait conquis en 2014 la mairie de Saint-Médard-en-Jalles, à l’Ouest de Bordeaux, grâce à une campagne contre un projet de lotissement, sait bien de quoi il parle. Interrogé par le journal La Tribune sur ces questions, il justifie la posture des maires : « N'oublions pas qu'après les constructions d'appartements et de maisons, les communes doivent pouvoir faire suivre les services publics. Qu'il puisse y avoir ici ou là des mises en scène politiques de la défense de l'habitat, ça fait partie du jeu. »

Si Bordeaux Métropole veut maintenant encadrer cette production, c’est pour qu’elle se déroule dans les meilleures conditions, et replace la qualité au cœur de ses projets.

« Nous assistons à une prise de conscience assez générale qu'il est nécessaire que la croissance de Bordeaux Métropole se fasse de façon qualitative. Il faut s'extraire de la vision quantitative. Cet état d'esprit se généralise et c'est plutôt positif. »
Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière

En revanche, la Métropole ne pliera pas sur les objectifs de construction de logements, de toute façon nécessaires à maintenir ce cadre de qualité qui lui est cher. « Vous savez, en urbanisme il n'y a pas de point mort : soit on avance soit on recule. (...) Ceux qui croient qu'ils peuvent arrêter le mouvement en cours se trompent » a ainsi affirmé Jacques Mangon. Mais ce mouvement doit, d’urgence, se voir encadrer. Car « une ville qui se reconstruit, comme aujourd'hui Bordeaux Métropole, exige un haut niveau de qualité de vie et des outils de régulation adaptés », a résumé le vice-président chargé de l’urbanisme et de la stratégie foncière.

Bdx vue aerienne cathedrale

Reconquérir l’attractivité du foncier bordelais

Pour Jacques Mangon, la régulation des prix du foncier devient indispensable, sous peine d’une « éviction sociale » des ménages les plus modestes. Pour Alain Juppé, elle est également nécessaire à la bonne santé de l’attractivité du territoire.

« La surenchère sur le prix du foncier risque de casser la mécanique de l'attractivité de Bordeaux. L'attractivité c'est facile à casser. Et il faut que ceux qui veulent habiter Bordeaux puissent le faire sans avoir à subir des prix immobiliers de 6.000 à 8.000 € le mètre carré ».
Alain Juppé, Maire de Bordeaux et Président de Bordeaux Métropole

Quand les prix s’envolent, le foncier change de statut

Bordeaux est devenue la 2e ville la plus chère de France, et alors que la perspective d'une bulle immobilière était sur toutes les lèvres fin 2017 (avec un prix moyen frôlant déjà les 4.500 €/m2), le baromètre Seloger.com annonce à la fin octobre 2018 que sur 81 villes françaises et sur un an, les trois plus fortes hausses concernent des communes de Bordeaux Métropole. Bordeaux (+12,7 %), Mérignac (+13,6 %) et Pessac (+16,4 %) ont ainsi vu leurs prix exploser sur la dernière année.

Et pourtant, l’année 2018 marque le début d’une stabilisation des prix après deux années de hausse fulgurante. Et il était temps, car si le marché semble donc s'assagir et se réajuster mécaniquement, la hausse des prix a été telle à Bordeaux qu'elle n'a pu être compensée par le niveau historiquement bas des taux d'emprunt, et les prix sont venus se heurter à la réalité économique des ménages bordelais.

« Le pouvoir d'achat immobilier y a beaucoup diminué depuis deux ans et, surtout, les Bordelais décrochent et ne peuvent plus acheter à Bordeaux, notamment les primo-accédants », estime Thomas Lefebvre, le directeur scientifique du réseau MeilleursAgents.

La surface qu'un ménage de deux personnes aux revenus médians peut acheter à Bordeaux n'est ainsi que de 32 m2 en septembre 2018, contre plus de 45 m2 à Toulouse, Lille, Nantes ou Strasbourg.

Cette envolée bordelaise est évidemment due, d’abord, à un certain nombre de fondamentaux solides qui nourrissent la croissance démographique et donc la demande. Plusieurs facteurs structurels sont venus nourrir cette demande, tels que la rénovation et l'embellissement de la ville, le label Unesco, le déploiement du tramway et, depuis 2017, l'arrivée de la LGV qui place Bordeaux à 2h05 de Paris. Mais ces mêmes fondamentaux ont aussi fait connaître à la ville ses limites. « Les gens ont anticipé l'arrivée d'emplois qui tardent à se concrétiser. La ruée vers l'or de ces derniers mois marque donc le pas et ça participe au tassement du marché immobilier », estime le notaire Thibault Sudre.

Si le climat recouvre donc un peu de sérénité, les prix n'ont pas vraiment diminué sur un an, et ils demeurent à un niveau toujours élevé. Côté secteurs, même constat : aucun n’est ouvertement privilégié, la demande étant en train de s’harmoniser sur le territoire. Pour qui veut investir sur la Métropole, « C'est objectivement de plus en plus compliqué puisqu'il n'y a plus de secteurs délaissés. Saint-Augustin et les Chartrons sont particulièrement dynamiques mais le quartier de la gare Saint-Jean et la rive droite se sont transformés aussi. Les quartiers de la Victoire et de Caudéran sont un peu moins demandés », détaille Daniel Seignat, de l'Unis.

Forte demande bien répartie pour une attractivité en voie d'homogénéisation donc. Mais ces facteurs ne sont pas suffisants à comprendre l’emballement récent ni, conséquemment, à le maîtriser. C’est qu’avec la surchauffe du marché, le foncier est passé du rôle de support du bâti à celui de moteur de la hausse des prix. En cause? Les opérateurs ne tiennent plus compte de la valeur vénale du foncier, mais de ce qu'il pourrait valoir dans le meilleur des cas.

« Ce qui compte désormais, c'est la valeur projet. Les promoteurs qui achètent une maison avec 2.000 mètres carrés de terrain autour se moquent d'un bâti qu'ils vont raser. Ce qui les intéresse c'est le terrain, c'est ce qu'ils vont pouvoir construire sur les 2.000 m2 et ce que ça va rapporter »
Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière

Pour cette raison, l’élu a appelé les collectivités à se montrer exemplaires et à ne pas entrer dans ce jeu en vendant leur foncier au prix le plus fort.

« Si l'on ne fait rien, si l'on ne régule pas les prix du foncier, nous allons vers une Métropolisation qui va provoquer de l'éviction sociale. Nous en sommes arrivés au point où les maires commencent à avoir une demande de régulation des prix sur leurs territoires. C'est une demande à intégrer dans les accords sur les permis de construire. Il n'est pas exclu que cette demande de régulation foncière puisse provoquer un léger attentisme chez les élus. Mais tant que la Métropole reste attractive, il n'y a aucun risque de trou d'air. »
Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière
Alain Juppé © Patrice Calatayu via Flickr, « Alain Juppé maire de Bordeaux, Inauguration média du Belem » [CC BY 2.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/2.0)] / Date de l’image : mars 2017

Bordeaux métropole veut réguler pour développer une offre plus accessible en neuf

Bordeaux souhaite travailler à cette régulation foncière, afin de développer une offre plus accessible en neuf, à 3.000 €/m2 (hors opération des 50.000 logements), comme l’a souligné Jacques Mangon. Pour ce faire, la métropole entend encadrer l’action des promoteurs immobiliers, et c’est donc à la demande d’Alain Juppé et de Jacques Mangon que la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine s'est engagée à réduire de 40 % le prix du foncier à Bordeaux Métropole. Pour outil de contrôle et de régulation, le chargé à l’urbanisme a prôné la généralisation des fiches de lots, une pratique qui a déjà cours à Bruges.

« Nous faisons des fiches de lots, qui sont plus contraignantes que le PLU. Ces fiches sont renseignées pour chaque lot, avec les contraintes de surface constructible, de hauteur maximale, etc. C'est un outil pour les promoteurs. Le PLU est un outil de planification à moyen et long terme. À Bruges la pression immobilière est tellement forte que si l'on se contentait du PLU nous perdrions le contrôle. »
Bernadette Cendrès-Barbe, adjointe déléguée à l'urbanisme et au logement pour la ville de Bruges

Cette pratique devrait donc se voir prochainement étendue à toutes les opérations de plus de 1.000 m2 de plancher se faisant sur le territoire métropolitain. Ces fiches devront indiquer l'optimum souhaité en termes de prix mais aussi de type de construction.

Les promoteurs aquitains sont-ils prêts à suivre ?

Alain Ferrasse, le président de la Fédération aquitaine des promoteurs immobiliers, s’est déjà engagé dans un processus d’abaissement des prix du foncier, conformément aux vœux formés à Bordeaux métropole. Mais la baisse de 40% annoncée semble encore lointaine.

« Nous avons la conviction qu'il faut faire baisser les prix des logements et depuis six mois nous travaillons pour arriver à 3.850 €/m2, le prix d'il y a deux ans, au lieu des 4.450 €/m2 que nous connaissons. Mais nous n'y sommes pas parvenus.
Nous travaillons à livre ouvert devant les fonctionnaires mais il y a des éléments incompressibles, comme les honoraires des promoteurs (auxquels nous ne pouvons pas toucher, faute de quoi les banques pourraient refuser la garantie d'achèvement), les prix de la construction, les plus élevés depuis deux ans... »
Alain Ferrasse, président de la FPI Aquitaine

De bonne volonté et pragmatique, Alain Ferrasse a pour autant admis que si beaucoup de promoteurs de sa fédération s’engagent sur cette baisse de prix, ils seront un certain nombre à passer outre. Sans compter sur les promoteurs qui ne sont pas adhérents à la FPI. Pourtant ce sont eux qui, en définitive, fixent les prix de vente, et qui ont donc la main sur la cherté des biens.

L’incompressibilité des frais qu’Alain Ferrasse mentionne, et l’absence de volonté de certains promoteurs à honorer son engagement, ne sont pas pour dissuader la Métropole de suivre sa nouvelle ligne de reconquête d’attractivité. Bordeaux usera des moyens nécessaires à acter cette baisse du foncier, avec la participation voulue ou subie des promoteurs.

Bdx place de la bourse vue de côté © nbnserge via Shutterstock / Date de l’image : octobre 2015

L’Etablissement public foncier aquitain : le bras armé de la Métropole

Le 26 janvier 2017, Bordeaux Métropole annonçait son adhésion au futur Établissement Public Foncier Nouvelle Aquitaine, en la justifiant en ces termes : «Le contexte actuel de tension et de renchérissement du foncier, conjugué aux contraintes financières des collectivités, amène Bordeaux Métropole à repenser sa stratégie d’intervention. » D’après son directeur Philippe Grall, l’établissement est compétent depuis mars 2018.

La Métropole brandit l’arme dissuasive de la préemption

Si les promoteurs refusent de s’accorder à cette volonté de régulation des prix du foncier, Bordeaux Métropole annonce qu'elle n'hésitera pas, « en tant que de besoin », à avoir recours aux fonds de l'EPF de Nouvelle-Aquitaine, dont l’une des fonctions est d'acheter du foncier, d'en assurer le portage financier et de le libérer à la demande des collectivités. Si l’établissement n’intervient généralement qu’aux fins de construire des logements sociaux, l’EPF peut aussi intervenir sur le marché de façon autoritaire, par exemple en préemptant des terrains à la demande des élus.

« L'arme atomique que nous avons, c'est la préemption"
Alain Juppé, Maire de Bordeaux et Président de Bordeaux Métropole

Le nouvel établissement public foncier dont s’est doté la Métropole est donc opérationnel, et selon les dires de son directeur, prêt à entrer en action sans « aucun état d'âme » pour, en somme, doubler par préemption les promoteurs récalcitrants à appliquer la baisse demandée.

« Notre EPF est un EPF d'État, qui est compétent depuis mars sur la métropole. Il existait auparavant en Poitou-Charentes : nous disposons de moyens juridiques très éprouvés. Je travaille par exemple en relation avec l'EPF d'Ile-de-France. La mise en œuvre de la préemption à Bordeaux Métropole ne nous pose aucun problème.
Si Jacques Mangon nous le demande, nous le ferons avec des moyens financiers qui nous permettent d'intervenir.
»
Philippe Grall, Directeur Général de l’EPF Nouvelle-Aquitaine

Seulement un effet d’annonce ?

Le chargé à l’urbanisme réglementaire et à la stratégie foncière de la métropole relève bien l’aspect d’abord psychologique d’une telle annonce. L’essentiel est que les différents acteurs de la construction comprennent qu’a été acté un changement de cap. Mais cette régulation n’aura pas d’effet que psychologique, et Jacques Mangon insiste bien là-dessus. Avec l’EPF, la métropole se donne matériellement les moyens de réguler, de manière autoritaire s’il le faut.

« C’est exactement comme les effets psychologiques sur le fonctionnement de la Bourse. Depuis quatre ans nous affichons un net changement de cap politique dans la construction et nous nous sommes dotés d'outils pour arriver à réguler. Les acteurs du marché doivent savoir que nous pouvons intervenir. S'il y a une vraie volonté politique, le marché devra en tenir compte.
Et puis il y a les préemptions. Ne vous leurrez pas nous en avons déjà faites, et des grosses. Mais je ne donnerai aucun détail à ce sujet. » Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière

S’il se positionne en incorruptible du marché immobilier, Philippe Grall tient à préciser que l'EPF est aussi un acteur qui achète parfois des terrains « pour recoudre le tissu foncier » et rendre des opérations immobilières possibles, ce qui lui donne un poids et une force de frappe somme toute indépassables.

D’autant que le récent établissement bordelais se trouve déjà bien doté, portant actuellement pour 120 millions d’euros de foncier au seul titre de l'ex-région Poitou-Charentes, à qui la métropole l’a racheté.

N’affichant pourtant « que » 15 millions d’euros de capacité d'intervention (capacité fléchée d'intervention sur Bordeaux Métropole), cet EPF est parfois montré comme n’étant pas crédible, comme l’a rappelé le journal La Tribune à Jacques Mangon. À quoi il s’est empressé de répondre avec un tranchant qui montre sans doute tout son sérieux et sa détermination à mener à bien cette régulation.

« Vous savez 15 M€ c'est une moyenne. Nous pouvons facilement monter à 40 ou 50 M€ et puis revendre.
L'important c'est d'être capable de mettre beaucoup d'argent au bon moment... Et ça, croyez-moi, nous avons les moyens de le faire. » Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière

Sources :

  • « Bordeaux Métropole : à Bruges, Brigitte Terraza veille à la qualité de l'immobilier », par Jean-Philippe Déjean - La Tribune.fr, 13/11/2018
  • « Logements neufs : à Bordeaux Métropole les maires ont le pied sur le frein », par Pierre Cheminade - Bordeaux-Métropole.fr, 12/11/2018
  • « Bordeaux Métropole : "Le marché immobilier doit faire une pause" selon Jacques Mangon », par Jean-Philippe Déjean - La Tribune.fr, 09/11/2018
  • « Bordeaux : pourquoi la flambée des prix de l'immobilier ne pouvait plus durer », par Pierre Cheminade - La Tribune.fr, 05/11/2018
  • « Immobilier : à Bordeaux les promoteurs annoncent 40 % de baisse sur le prix du foncier ! », par Jean-Philippe Déjean - La Tribune.fr, 15/05/2018
  • « L’adhésion au futur Établissement Public Foncier Nouvelle Aquitaine fait consensus » - Bordeaux-Métropole.fr, 26/01/2017

[ En Résumé ]

Après plusieurs années d’envolée anarchique et sans précédent, la métropole de Bordeaux voit enfin les prix de son foncier retrouver un peu de stabilité. Mais ils restent encore très élevés. Dans le même temps, de nombreuses communes limitrophes de Bordeaux ont commencé de mettre le frein sur la construction, prônant la qualité plutôt que la quantité. Impératif partagé par les élus métropolitains, mais qui ne doit pas empêcher la délivrance de nouveaux permis de construire, sous peine de participer au renchérissement.
Alors que les élus craignent de plus en plus une perte en qualité de vie et une éviction sociale des plus modestes, la président de la Métropole et maire de Bordeaux, Alain Juppé veut préserver l’attractivité du territoire, en passe de s’essouffler sous l’effet de cette dérégulation du marché. Il invite donc tous les vendeurs à rationaliser leurs pratiques en retrouvant la valeur vénale des biens, aujourd’hui « gonflée » par la « valeur projet ». Avec son Vice-Président chargé à l’urbanisme réglementaire et à la stratégie foncière, il a engagé les promoteurs à abaisser leurs prix de 40%.
Malgré les réserves émises par le directeur de la FPI régionale Alain Ferrasse quant à l’applicabilité d’un tel objectif, la métropole s’est voulue claire : « Depuis quatre ans nous affichons un net changement de cap politique dans la construction et nous nous sommes dotés d'outils pour arriver à réguler. Les acteurs du marché doivent savoir que nous pouvons intervenir », a avancé Jacques Mangon. Et Alain Juppé de clarifier : « L'arme atomique que nous avons, c'est la préemption ».

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