Appartements invendus en programmes neufs : Le principe du déstockage immobilier
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Appartements invendus dans les programmes neufs : Définition et contexte
- Les avantages d'acheter un appartement en déstockage immobilier
- Avantages financiers
- Avantages pratiques
- Avantages pour les investisseurs
- Les inconvénients et précautions à prendre
- Inconvénients potentiels
- Précautions à prendre
- Négociation et finalisation de l'achat
- Comment trouver et négocier un appartement invendu
- Trouver des appartements invendus
- Négocier l'achat
- Finalisation de l'achat
- Les appartements neufs invendus à Bordeaux
Dans le paysage dynamique de l'immobilier neuf, une tendance particulière attire l'attention des acheteurs et des investisseurs : le déstockage d'appartements invendus dans les programmes neufs. Ces opportunités, souvent désignées sous le terme de "queues de programmes", représentent une facette intrigante du marché immobilier. Elles soulèvent une question intéressante pour les potentiels acquéreurs : est-ce réellement un bon plan pour acheter ?
L'achat d'un appartement invendu dans un programme neuf peut survenir pour diverses raisons. Parfois, ces biens restent disponibles à cause de leur emplacement moins privilégié, d'une orientation moins favorable, ou simplement en raison de retours de lots suite à des annulations de transactions.
Ces situations créent des occasions uniques pour les acheteurs, qui peuvent bénéficier de conditions avantageuses avec l’acquisition d’un logement neuf, telles que des prix réduits ou des offres promotionnelles attractives.
Nous verrons ici les multiples facettes du déstockage immobilier dans les programmes neufs. Avantages, inconvénients, conseils pratiques... Que vous soyez un futur résident ou un investisseur, dénicher ces invendus peut s’avérer profitable.
Appartements invendus dans les programmes neufs : Définition et contexte
Avant de plonger dans les détails de l'achat d'appartements invendus, il est essentiel de comprendre ce que signifie exactement une "queue de programme immobilier". Ce terme désigne les derniers lots disponibles dans un projet immobilier neuf, souvent en phase de finalisation ou déjà achevés. Ces appartements peuvent rester invendus pour diverses raisons, allant de leur emplacement moins favorable à des caractéristiques moins attrayantes par rapport aux autres biens du même programme.
Les invendus ont toujours été là, souvent dus à des surévaluations initiales ou à des caractéristiques moins prisées par les acheteurs. Ces invendus représentent alors des opportunités pour les acheteurs et investisseurs avertis, prêts à explorer des options moins conventionnelles.
Le contexte actuel du marché immobilier neuf en France est marqué par une dynamique complexe. Hausse des coûts des matériaux, hausse des prix, guerre en Ukraine, inflation et envolée des taux de crédit, la succession de crises depuis le COVID a impacté sévèrement le marché immobilier.
En effet, malgré les incitations fiscales attractives comme la loi Pinel, le neuf a été particulièrement touché par l’impossibilité pour les acquéreurs d’obtenir leur crédit au vu du resserrement des règlementations. Conséquence directe de cette demande qui faiblit : les projets immobiliers se retrouvent avec plus d’invendus. Cependant, comme expliqué plus haut, ce n’est pas un phénomène exclusif à la situation économique.
Dans ce contexte, les promoteurs immobiliers sont parfois contraints de proposer des conditions plus avantageuses pour écouler ces derniers lots. Cela peut se traduire par des réductions de prix, des offres spéciales ou des aménagements supplémentaires sans coût additionnel pour l'acheteur. Ces mesures visent à attirer des acheteurs potentiels qui, autrement, auraient peut-être ignoré ces biens.
Bien entendu, les promoteurs peuvent également mettre en place des offres limitées pour communiquer sur le lancement de certains programmes. Ainsi, il sera possible d’obtenir des réductions à l’achat sur tous les lots et non seulement les queues de programmes.
Il est important de noter que le marché des appartements invendus dans les programmes neufs n'est pas homogène et varie considérablement d'une région à l'autre. Dans certaines zones, comme les grandes métropoles ou les villes en plein essor, les invendus peuvent être rares et très recherchés. Dans d'autres régions, ils peuvent être plus courants, offrant ainsi plus d'options et de possibilités de négociation pour les acheteurs.
Les avantages d'acheter un appartement en déstockage immobilier
L'achat d'un appartement invendu dans un programme neuf offre plusieurs avantages majeurs, qui peuvent séduire tant les acheteurs résidentiels que les investisseurs immobiliers.
Avantages financiers
Prix réduit : L'un des principaux attraits des appartements invendus est leur prix potentiellement inférieur à celui du marché. Les promoteurs, désireux de vendre ces derniers lots, sont souvent prêts à offrir des réductions attractives. Ces rabais peuvent représenter une économie substantielle pour l'acheteur, rendant l'acquisition d'un bien neuf plus accessible.
Offres promotionnelles : En plus des réductions de prix, les promoteurs peuvent inclure des avantages supplémentaires tels que la prise en charge des frais de notaire, des équipements offerts (comme une cuisine équipée), ou d'autres incitations pour rendre l'offre plus attrayante.
Avantages pratiques
Livraison immédiate : Contrairement aux achats sur plan où les délais de construction peuvent s'étendre sur plusieurs mois ou années, les appartements invendus sont souvent prêts à être habités. Cela représente un avantage considérable pour les acheteurs désireux de s'installer rapidement.
Moins de risques de construction : Acheter un appartement déjà construit élimine les incertitudes et les risques associés à la construction, comme les retards de chantier ou les malfaçons potentielles.
Avantages pour les investisseurs
Rentabilité locative : Pour les investisseurs, les appartements invendus peuvent offrir une meilleure rentabilité locative. Le prix d'achat inférieur, combiné à des loyers comparables à ceux des autres appartements du même programme, peut se traduire par un rendement locatif plus élevé.
Défiscalisation rapide : Dans le cadre de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, l'achat d'un appartement neuf invendu permet une mise en location et donc une défiscalisation plus rapide, étant donné que le bien est déjà construit et disponible.
Les inconvénients et précautions à prendre
Bien que l'achat d'un appartement invendu dans un programme neuf présente des avantages indéniables, il est également accompagné de certains inconvénients et nécessite une vigilance accrue.
Inconvénients potentiels
Emplacement et qualités moins désirables : Souvent, les appartements invendus peuvent avoir des caractéristiques moins attrayantes, comme une mauvaise orientation, une vue moins plaisante, ou un emplacement moins privilégié au sein du bâtiment (par exemple, un rez-de-chaussée donnant sur la rue).
Difficultés de location : Il peut arriver que certaines des caractéristiques des queues de programmes (RDC, orientation...) refroidissent certains potentiels locataires.
Précautions à prendre
Évaluation rigoureuse du bien : Avant de s'engager dans un achat, il est bien évidemment important d'évaluer minutieusement l'appartement. Cela inclut la vérification de la qualité de la construction, l'examen de l'emplacement et de l'orientation, et la considération de tout élément qui pourrait affecter la valeur du bien à long terme.
Recherche sur le quartier et les infrastructures: Comprendre le contexte local est essentiel. Cela implique d'examiner les commodités environnantes, les projets d'urbanisme futurs, et les tendances du marché immobilier dans la zone concernée.
Vérification de la santé financière du promoteur : S'assurer de la fiabilité et de la réputation du promoteur immobilier est un autre aspect essentiel. Cela inclut la vérification de ses antécédents, de sa situation financière, et des garanties offertes.
Négociation et finalisation de l'achat
Négociation du prix et des conditions : Étant donné que les promoteurs sont souvent désireux de vendre ces lots, les acheteurs peuvent se trouver en position de force pour négocier. Il est envisageable de négocier non seulement le prix mais aussi les termes et conditions de la vente.
Assistance professionnelle : Considérer l'accompagnement par un agent immobilier ou un conseiller juridique peut être judicieux, surtout pour les acheteurs moins expérimentés. Ces professionnels peuvent aider à naviguer dans le processus d'achat et à éviter les pièges potentiels.
Comment trouver et négocier un appartement invendu
La recherche et la négociation d'un appartement en déstockage nécessitent une stratégie bien pensée. Voici quelques étapes et conseils pour guider les acheteurs potentiels dans ce processus.
Trouver des appartements invendus
Concrètement, il n’est pas très difficile de trouver des appartements invendus ou des queues de programmes, il faut juste savoir où chercher. De nombreux promoteurs immobiliers listent leurs appartements invendus sur leurs sites web. Il est également utile de consulter notre portail immobiliers spécialisé qui offre une vue d'ensemble des programmes neufs et des opportunités de déstockage.
S'inscrire aux newsletters des promoteurs ou mettre en place des alertes pour les nouvelles annonces peut aider à rester informé des dernières opportunités. De même, les salons et expositions de l’immobilier sont d'excellentes occasions pour rencontrer directement les promoteurs et découvrir les offres d'appartements invendus.
Enfin, les conseils de courtiers en immobilier sont aussi un bon moyen de dénicher des perles rares invendues. Ceux-ci sont généralement au courant des stocks restants sur les programmes et des promotions en cours, ils seront très certainement à même de vous aider à trouver un bon plan parmi les offres des promoteurs.
Négocier l'achat
Lorsque l’on souhaite conclure un achat aussi important, il est tout à fait normal de vouloir négocier le prix, cela fait partie de l’essence du commerce depuis toujours. Avant d'entamer les négociations de votre appartement neuf, il est essentiel de se renseigner sur le marché local, les prix des biens similaires et les détails du programme immobilier. Cette préparation permettra d'aborder la négociation avec une meilleure compréhension de la valeur du bien.
Outre le prix de vente, d'autres aspects peuvent être négociés, tels que les modifications ou améliorations du logement (cuisine équipée, ...), la prise en charge des frais annexes (frais de notaire, garanties supplémentaires, etc.).
Il est important d’adopter une approche de négociation respectueuse mais ferme. Il faut montrer son intérêt tout en étant prêt à marchander pour obtenir les meilleures conditions possibles.
Finalisation de l'achat
Avant de signer tout contrat, il est vital de vérifier minutieusement tous les documents, y compris le contrat de vente, les plans du logement, et les garanties offertes. Si possible, visitez l'appartement pour une inspection finale avant l'achat. Cela permet de s'assurer que tout est conforme aux attentes et aux descriptions fournies.
Pour ceux qui ne sont pas familiers avec le processus d'achat immobilier, consulter un agent immobilier, un notaire ou un conseiller juridique peut fournir une aide précieuse et une tranquillité d'esprit. Les professionnels sont là pour vous accompagner dans le processus d’achat et répondront à toutes vos questions pour apaiser vos doutes.
Les appartements neufs invendus à Bordeaux
Pour terminer sur une note locale, il convient de faire un point sur les appartements invendus dans les programmes neufs à Bordeaux Métropole. Bordeaux étant une des principales villes de France, le marché de l’immobilier y est très dynamique. Il y a actuellement plus de 80 programmes neufs à Bordeaux même qui sont en cours de commercialisation, et plus de 220 sur toute la métropole.
Parmi toutes ces opérations immobilières, plus de 40 programmes proposent des offres promotionnelles. On y trouve des frais de notaire offerts, des remises pour les premiers réservataires ou selon les typologies de logements, ou même des réductions sur le prix d’achat pouvant aller jusqu’à 30 000€.
Pour donner quelques exemples : Un programme neuf de standing à Caudéran livrable au 3ème trimestre 2024 propose des frais de notaire offerts, une résidence livrée début 2024 à Villenave d’Ornon propose une offre de 5000€ de remise par pièce (à partir de 3 pièces), ou encore un programme immobilier de 57 lots au Bouscat qui offre jusqu’à 24 000€ de remise pour toute réservation d’un logement.
