Comment négocier l'achat de son appartement neuf ?
Dimitri Iatosti
le 19 décembre 2022
[ mis à jour le 19 décembre 2022 ]
SOMMAIRE
- Être le premier arrivé … ou le dernier pour négocier l’achat de son appartement neuf
- Connaitre le marché de l’immobilier peut aider l’acheteur
- Faire la chasse aux promotions
- Cas particulier : le paiement d’un bien VEFA
- Les aides de l’État pour faire baisser l’achat de son appartement neuf
- La loi Pinel
- La loi Pinel+ :
Nous notons dans plusieurs grandes villes françaises que les prix de l’immobilier sont restés stables. Il peut être alors temps de mettre à profit cette situation favorable du marché pour essayer de négocier l’achat de son appartement neuf. Découvrez nos conseils pour tenter la négociation.
Être le premier arrivé … ou le dernier pour négocier l’achat de son appartement neuf
Les travaux d’un programme neuf ne peuvent débuter que si le promoteur a un taux de réservation compris entre 30 et 50 %. Voulant atteindre ces chiffres rapidement, le promoteur veut commercialiser très rapidement. Les premiers acquéreurs peuvent être alors dans une position de force. Il peut être alors intéressant de profiter de ce moment pour essayer d’obtenir des rabais sur le logement neuf.
L’acheteur peut aussi en profiter pour négocier la gratuité des frais de notaire, l’installation supplémentaire d’équipements (salle de bains, etc.) ou encore des options comme la cuisine offerte.
Être le premier est avantageux, tout comme être le dernier. En effet, il est intéressant de regarder du côté des “queues de programmes”, c’est à dire les logements qui ne sont pas encore vendus. Juste avant la livraison, le promoteur peut être tenté de faire baisser les prix.
Ces logements encore invendus peuvent présenter quelques défauts mineurs (logements près d’un garage, manque d’ensoleillement, etc.) mais l’acquéreur peut obtenir une remise entre 5 et 15% du prix. Il peut s’agir également de biens retournés sur le marché suite à la rétractation d’un acheteur ou d’un prêt immobilier qui n’a pas pu se concrétiser.
Connaitre le marché de l’immobilier peut aider l’acheteur
Si un acquéreur fait appel à un courtier pour trouver un logement, il est judicieux de bien connaitre la situation du marché immobilier. En effet, si l'offre de logements est inférieure à la demande ou si l’on observe une tension immobilière, il se peut que la remise soit assez faible, voire inexistante.
Lorsqu’un acquéreur est intéressé par une offre commerciale de prime abord alléchante, il doit comparer avec d’autres programmes similaires. En effet, en ne faisant pas la comparaison, il risque d’acheter un logement à un prix plus élevé qu'un autre situé dans le même secteur.
Si le choix de l’acheteur se confirme, il doit prêter attention aux détails du logement (prestations, luminosité, etc.). Les défauts éventuels peuvent alors influer sur le prix du bien.
Une bonne connaissance du secteur peut avoir du poids lors des négociations. Pour cela, l’acheteur peut se renseigner sur les points forts ou les points faibles du quartier. Il faut être vigilant sur les projets urbains en cours, se renseigner sur les dessertes des transports en commun, etc.
Faire la chasse aux promotions
Lorsqu’un potentiel acheteur est en pleine recherche d’un bien, il peut tomber sur des programmes annonçant des offres promotionnelles alléchantes. Parmi ces dernières, on peut noter la TVA offerte, des offres spéciales pour investisseur, etc.
Elles permettent de faire réaliser de belles économies. Seulement, il y a quelques points pour lesquels il faut se montrer vigilant.
Par exemple, les avantages suivants :
- frais de notaire réduits,
- prêt à taux zéro,
- exonération de la taxe foncière, etc.
Ce sont des avantages inhérents à l’immobilier neuf. Ils ne sont alors pas à considérer comme des remises ou des offres spéciales.
Les offres promotionnelles sont proposées par les promoteurs, en début ou fin de programme afin d’attirer les acheteurs. Il est alors conseillé de s’armer de patience car les elles surviennent en fonction des situations et sont fluctuantes (tension du marché, programmes avec peu d’acquéreurs etc.).
En outre, concernant l’exonération de la taxe foncière, sa durée varie en fonction des communes. Elle peut être d’une durée d’1 ou 2 ans. Il est conseillé de s’en informer avant afin d’éviter les déconvenues.
Cas particulier : le paiement d’un bien VEFA
Un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) est une acquisition d’un bien immobilier sur plan. Le VEFA offre de nombreux avantages comme :
- un logement personnalisé,
- un grand confort,
- une grande optimisation,
- les dernières normes énergétiques,
Le paiement d’un logement VEFA se fait de manière fractionnée. En effet, ce dernier s’effectue en fonction de l’avancée des travaux.
Voici l’échéancier que l’on trouve le plus souvent :
- dépôt de garantie de 5% à la signature du contrat de vente,
- 35% du prix lorsque les fondations sont achevées,
- 70% du prix lorsque le gros œuvre et la mise hors d’eau sont achevés,
- 95% du prix lorsque les travaux sont terminés,
- 5% du prix à la livraison du logement.
Il peut arriver qu’un logement VEFA accuse des retards, notamment à cause des conditions météorologiques. Selon les cas, il est possible de demander des indemnités compensatrices. Cela permet de ne pas rajouter de frais à d’autres déjà engagés (location d’un garde-meubles, double loyer, etc.).
Dans certains cas, il est possible de négocier avec un promoteur et de procéder à quelques modifications. Par exemple, il est possible de demander le changement d’un revêtement, la suppression d’une cloison ou encore le rajout de quelques installations (prises électriques, etc.).
Il est conseillé de négocier un prix ferme lors de la signature du contrat de vente. Ainsi, cela évite les mauvaises surprises car le prix du bien, les modalités de paiement et les engagements du promoteur sont écrits. Il est important de préciser que les promesses orales n’ont pas de valeur légale.
Les aides de l’État pour faire baisser l’achat de son appartement neuf
S’il n’est pas possible de négocier l’achat de son appartement neuf, l’acquéreur peut se tourner vers des aides qui vont lui permettre de réaliser de belles économies.
Parmi ces aides, on peut trouver :
La loi Pinel
La loi Pinel encourage l’investissement dans l’immobilier neuf. Les investisseurs bénéficient de réductions d’impôt s’ils font l’acquisition d’un bien neuf ou VEFA et s’ils le mettent en location pendant 6,9 ou 12 ans.
Le loyer est plafonné selon la zone Pinel dans laquelle le bien est situé. Le locataire doit habiter le logement à usage de résidence principale et ses revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond imposé par la loi Pinel.
La défiscalisation ne calcule qu’un investissement maximal de 300 000 € (ou 5500 €/m²). L’investisseur est en droit de choisir un bien d’un montant supérieur mais l’excédent ne sera pas comptabilisé.
La fin de la loi Pinel est prévue pour le 31 décembre 2024. Ses taux baisseront de manière progressive jusqu’à cette date.
Voici le tableau des taux jusqu’en 2024 :
|
Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
La loi Pinel+ :
La loi Pinel+ verra le jour le 1er janvier 2023. Elle garde les taux 2022 et les mêmes avantages que la loi Pinel. Ce qui différencie la loi Pinel+ de la loi Pinel classique est qu'elle est destinée à l’investissement dans les programmes durables ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Un logement d’un programme durable répond à des critères énergétiques plus poussés que les normes actuelles. Ils sont également caractérisés par des critères de confort selon un référentiel.
Par exemple, pour qu'un logement soit éligible à la loi Pinel+, il doit respecter des superficies en fonction de sa typologie. De plus, à partir du T3, tous les logements doivent être traversants.
Investir dans un quartier prioritaire peut être intéressant. Tout d’abord, les prix pratiqués sont inférieurs à ceux du marché. De plus, il est possible de réaliser une belle plus-value à la revente car les quartiers prioritaires sont souvent au cœur de grandes opérations d’aménagement. Ainsi, cela attire de nouveaux profils et fait monter les prix des logements.
