Investir à Biscarrosse : L’attrait de la côte Landaise ne faiblit pas

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 08 mars 2023

[ mis à jour le 13 mars 2023 ]

SOMMAIRE

Charmante commune littorale sur la côte atlantique, Biscarrosse offre un cadre de vie exceptionnel au milieu des pins et proche des plages. C’est également une ville qui fait montre d’un fort dynamisme et où se multiplient les opportunités d’achat de logements neufs, et donc d’ investissement locatif à Biscarrosse.

Tour d’horizon de Biscarrosse

Située sur la côte landaise à une quarantaine de minutes d’Arcachon, Biscarrosse jouit d’un emplacement idéal entre deux lacs, dont l’étang de Cazaux au nord marquant la frontière avec la Gironde. Peuplée d’environ 15 000 habitants, Biscarrosse se divise en 3 secteurs :

À seulement 30 minutes au nord se trouve la Dune du Pilat, la plus grande d’Europe et un site naturel touristique réputé de la région.

La commune est également la capitale de l’hydraviation, grâce à la création en 1930 de l'hydrobase Latécoère sur le lac au sud de la ville. Plusieurs compagnies aériennes anglo-saxonnes avaient même ouvert des lignes de transport transatlantiques par hydravion, jusqu’à l’obsolescence de ceux-ci.

Biscarrosse n’est pas qu’une ville de tourisme estival, il est tout à fait possible d’y vivre confortablement à l’année puisqu’elle dispose de tous les commerces et services nécessaires au bon déroulement du quotidien : équipements publics ou encore groupes scolaires (4 écoles primaires, deux collèges et même une annexe de l’ENAC).

Le dynamisme à la Landaise

Majoritairement composée de retraités (environ un tiers des habitants) écoulant leurs vieux jours sous le soleil des Landes entre plages et pinèdes, Biscarrosse démontre tout de même son dynamisme avec un marché de l’emploi assez fourni regroupant environ 1600 entreprises pour 5000 emplois salariés. En outre, la commune se trouve à une trentaine de minutes au sud de l’important bassin d’emploi de La Teste-de-Buch sur le Bassin d’Arcachon. On y recense environ 3500 entreprises et plus de 12 400 emplois.

De manière générale, la Côte d’Argent est très attractive, que ce soit pour vivre dans un cadre naturel et océanique, ou pour investir dans l’immobilier locatif et ainsi profiter de la saisonnalité de cette zone extrêmement touristique. Les Landes et le Bassin d’Arcachon sont des destinations de vacances très prisées par les Français et même les touristes étrangers.

De plus, Biscarrosse dispose de quelques arguments en sa faveur pour séduire les éventuels nouveaux résidents. Avec ses plages de sables fin et nombreuses activités nautiques (aquapark etc.), son patrimoine naturel de forêts et de lacs donnant lieu à des balades bucoliques à pied ou en arpentant les nombreuses pistes cyclables landaises, il fait bon vivre à Biscarrosse. La commune dispose également d’un golf, d’un parc d’accrobranche ou encore d’un karting pour diversifier les loisirs proposés. Et pourquoi pas un baptême de l’air en ULM pour les amateurs de sensations fortes ?

© Ludovic Farine- shutterstock
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Investir dans l’immobilier neuf à Biscarrosse

L’économie du secteur étant principalement basé sur le tourisme et les commerces qui gravitent autour, il est compréhensible que seulement 58,2% des logements à Biscarrosse soient des résidences principales, et plus de 38,5% des résidences secondaires (Chiffres INSEE). Une partie non négligeable des habitants viennent profiter quelques semaines du soleil et de l’océan et sous-louent leur logement le reste de l’année.

Le parc immobilier est composé en grande partie de maisons (72%) et les typologies les plus répandues sont donc sans surprise les surfaces plus grandes de type 5 pièces et plus (37,1%) ou 4 pièces (30,4%). Celles-ci sont cependant en baisse depuis quelques années au profit du nombre croissant d’appartements engendré par la recrudescence de programmes immobiliers neufs. En effet, avec l’attractivité grandissante de la commune, la promotion immobilière s’est fortement développée à Biscarrosse ces dernières années.

Les dernières données de l’INSEE affichaient 33,2% de locataires parmi les résidents biscarrossais, avec un nombre total croissant d’année en année. Un argument supplémentaire en faveur de l’investissement locatif à Biscarrosse.

En revanche, l’attractivité de la commune se ressent non seulement par le nombre de programmes neufs qui sortent de terre, mais également par l’augmentation des prix. Le prix moyen au mètre carré est actuellement de 4430€, soit un fulgurant 57% de plus qu’il y a 5 ans, et 13% de plus que l’année passée. Alors certes, l’inflation joue dans la balance, mais Biscarrosse apparaît tout de même comme une candidate sérieuse pour investir dans l’immobilier neuf sur la Côte d’Argent .

Au niveau des prix du neuf, ils tournent autour de 4531€/m² en moyenne actuellement, ce qui est d’autant plus intéressant puisque c’est très proche des prix de l’ancien, qui a pris 14% en un an contre 7% pour le neuf.

Il y a 11 programmes neufs actuellement en cours de commercialisation à Biscarrosse. Les typologies proposées dans ces résidences varient de 1 à 4 pièces. Des surfaces et d’emplacements variés, on y trouve notamment des T1 à partir de 170 000€, des T3 à partir de 268 000€, idéal pour des locations saisonnières pour les familles, ou encore des T4 pour des budgets au-dessus de 300 000€. Au total, ce sont plus de 350 logements neufs qui sont à la vente à Biscarrosse. Quelques-uns de ces programmes neufs se situent dans un tout nouveau quartier en construction à l’est de la commune, à l’orée de la forêt.

©Ludovic Farine - Shutterstock

Investir en Pinel à Biscarrosse

La plupart des logements neufs sont éligibles à la loi Pinel à Biscarrosse. Quitte à investir dans l’immobilier locatif, autant profiter du dispositif de défiscalisation le plus sollicité en France et bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 52 500€ avec le Pinel classique et 63 000€ avec le Pinel+.

Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel sont simples :

Si les conditions sont réunies, l’investisseur pourra alors bénéficier de la réduction d’impôt accordée par le dispositif. Celle-ci est indexée sur le prix d’achat du bien et la durée de location. Plus l’investissement et la durée de mise en location sont importants, plus le montant défiscalisé le sera aussi.

Année de
signature
de l'acte
Taux de réduction d'impôts
par durée d'engagement
Montant maximal de la réduction
par durée d'engagement
6 ans 9 ans 12 ans 6 ans 9 ans 12 ans
2022 12% 18% 21% 36 000€ 54 000€ 63 000€
2023 10.5% 15% 17,5% 31 500€ 45 000€ 52 500€
2024 9% 12% 14% 27 000€ 36 000€ 42 000€
Évolution du taux de réduction d'impôts Pinel par rapport à la date de signature de l'acte entre 2022 et 2024.

Exemple d’investissement Pinel à Biscarrosse

Leïla et Arnaud sont deux quarantenaires bordelais qui viennent de décider d’investir dans l’immobilier locatif en bord de mer. Après quelques recherches, Biscarrosse ressort comme la solution la plus adaptée à leur projet. Leur choix se porte sur un lumineux T3 de 68m² avec double exposition et deux terrasses, totalisant 30m² de surface annexe. L’appartement neuf est affiché à 275 000€ et le couple bénéficie d’un apport personnel de 110 000€. Ils contractent donc un prêt immobilier de 155 000€.

*Mensualités de 844 €/mois dont 12,92 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,10 %
Coût total du crédit : 47 560 € dont 3 100,80 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Biscarrosse
Résidence Fictif
Prestations T3 de 68 m² habitable + 30 m² annexe
  • Deux terrasses
  • RT2012
  • Cuisine & salle de bain aménagées
  • volets roulants motorisés
  • Parquet stratifié dans les chambres
  • Parking souterrain
Prix d'achat 275 000 €
Mensualités pour un prêt de
155 000 €
à un taux de 2,63 % :
- 844 €/mois*
sur 20. ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 24 750 € 33 000 € 38 500 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 344 € + 306 € + 267 €
Loyer Pinel + 762 €/mois
Effort d'épargne mensuel -112 € -74 € -35 €

La loi Pinel Plus

Les conditions pour bénéficier du nouveau dispositif Pinel Plus, qui à terme remplacera la loi Pinel classique, sont les mêmes que cette dernière, avec toutefois quelques critères supplémentaires à respecter :

Actuellement, il n’y a pas d’opération immobilière avec des logements éligibles au Pinel+ en cours de développement à Biscarrosse, mais il convient tout de même de rappeler les conditions d’accès à ce nouveau dispositif.

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