Augmentation des prix de l'immobilier à Arcachon : quel avenir pour le Bassin ?

Gilles Vidotto

le 24 août 2020

[ mis à jour le 25 janvier 2023 ]

Offrant un cadre de vie extraordinaire, Arcachon profite toute l’année de la douceur des embruns et de panoramas uniques surplombés par la pinède. Sur la côte atlantique, le Bassin profite également de la proximité de La Belle Endormie et de son marché immobilier florissant qui propose notamment des appartements neufs à Bordeaux et en périphérie. D’après la Chambre des Notaires de la Gironde, le prix médian pour un bien immobilier à Arcachon est de 331.000 euros. Début 2019, les prix des maisons dans le secteur rencontraient déjà une augmentation de 5 % (+8,8 % pour les appartements, soit 4.210 € le mètre carré). Toutefois, certaines communes et quartiers de la,lagune offrent encore de belles alternatives à des prix tout à fait raisonnables. Zoom sur Biganos, une commune intéressante pour investir dans l’immobilier à Arcachon.

Des prix immobiliers en constante augmentation à Arcachon

Sur le Bassin d’Arcachon, les prix ont augmenté de 23 % pour les maisons et de 9 % pour les appartements, rien qu’au cours des trois dernières années. Si le Cap-Ferret et Pyla-sur-Mer attirent une clientèle bien spécifique et connaissent une constante hausse des prix (les prestations immobilières y avoisinent souvent le million d’euro), la ville d’Arcachon n’est pas non plus en reste : pour une maison, le budget médian a été évalué à 567.000 € au printemps 2019, soit 14 % de plus qu’en 2018 à la même période. Les ménages au budget plus modeste devront donc se tourner vers de nouveaux secteurs pour pouvoir investir dans cette zone.

L’immobilier à Arcachon : Biganos en vedette

Biganos est une commune faisant partie de l’arrondissement du Bassin d’Arcachon. La petite ville de quelques 10.000 habitants (les Boïens) possède deux ports : le port de Biganos, classé en zone protégée, et le port des Tuiles. Bien que les prix de l’immobilier à Arcachon soient galopants, la démographie de Biganos ne cesse, elle aussi, d’augmenter (+8,64 % en 2017 par rapport à 2012). Ceci atteste de l’attractivité de la commune, ainsi que de la qualité de son marché immobilier et de ses prix abordables.

De belles surprises immobilières à Biganos

Biganos rencontre ces derniers temps un fort succès auprès des investisseurs.

« Depuis trois ans environ, c’est devenu un marché dynamique et très demandé. Comme à Gujan-Mestras ou à La Teste, nous étions un marché de report, mais, depuis deux ans, nous avons une clientèle spécifique. »

Arnaud Scrite – Responsable d’agence immobilière à Biganos, près d’Arcachon

Pour une maison de 100 m² avec un beau terrain et des travaux, il faudra compter entre 300.000 € et 350.000 € (en gardant une belle enveloppe pour les rénovations). Toutefois, pour profiter d’une telle affaire, la réactivité des acquéreurs est de mise : ce type de bien ne reste jamais plus de deux semaines sur le marché immobilier de Biganos.

Accessible, Biganos bénéficie du réseau de transport ferroviaire régional Bordeaux-Arcachon. À moins d’une heure de celle que l’on surnomme la Belle Endormie, Biganos attire à la fois une clientèle bordelaise (en quête de maisons contemporaines à prix abordables), une clientèle locale (qui travaille sur la Métropole) , mais aussi une clientèle plus saisonnière (qui profite occasionnellement de séjours dans la région).

Biganos se caractérise par la présence de l’usine à papier Smurfit Kappa qui est un des leaders en Europe du papier kraft.

À Biganos, l’immobilier se porte plutôt bien, en témoigne les 110 nouveaux logements qui sortent de terre annuellement. En 2017, la ville boïenne comptait 4.880 logements, dont une majorité de résidences principales. Parmi eux, 84 % étaient des maisons, contre 16 % d’appartements. Depuis les années 1990, la construction d’habitations, et notamment d’appartements neufs, ne cesse d’augmenter. L’ immobilier neuf à Biganos se développe et se destine autant à la résidence principale qu’à l’investissement locatif.

À titre d’exemple, en 2022 sortira de terre un programme immobilier neuf de 150 logements neufs allant du studio au 5 pièces. À proximité de tous les commerces et services dont on peut avoir besoin, les résidences de ce programme sont dites “éco-responsables”. Construites selon la RT2012 (dernière Réglementation Thermique en vigueur), elles bénéficient de matériaux bio et géo-sourcés tels que le bois ou la terre crue.

Mickaël et Sarah ont réservé sur plan un appartement de 4 pièces au sein de ce programme éco-responsable. Pour cet appartement neuf de 81 m² habitables (+ 11 m² de balcon), le prix s’élève à 249.000 €. Avec un apport personnel de 50.000 €, le couple, primo-accédant, pourra déposer un dossier pour une Prêt à Taux Zéro (PTZ) auprès de sa banque.

D’ici la livraison du programme en 2022, Mickaël et Sarah ont le temps de demander au promoteur des Travaux Modificatifs Aquéreurs (TMA) pour personnaliser leur futur appartement selon leurs goûts.

Aussi, Biganos se trouvant en zone B1, les logements neufs de la ville sont éligibles au dispositif Pinel. La commune possédant 31 % de locataires, la location d’un appartement à Biganos est tout à fait envisageable.

Pour un appartement neuf de 56 m² avec 2 chambres, le loyer Pinel s’élève à 651 €/mois.

Pour habiter ou investir, à proximité du Cap Ferret, du Pyla ou encore de la Test-de-Buch, Biganos est une ville toute indiquée pour placer ses économies dans la pierre.

L’immobilier à Arcachon et Biganos : une alternative pour les primo-accédants

Pour un premier achat immobilier, les primo-accédant peuvent bénéficier du prêt à taux zéro à Bordeaux. Ce crédit finance 40 % du coût total de l’opération immobilière, sans intérêts.

L’immobilier neuf à l’avantage d’offrir une TVA réduite par rapport à l’immobilier ancien. En effet, pour peu que l’on se situe dans une zone “ANRU”, la TVA est abaissée à 5,5 %, au lieu de 20 % habituellement.

Aussi, le marché immobilier neuf présente une réduction des frais de notaire, du fait de la TVA réduite. Ainsi, l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve offre de nombreux avantages financiers. À termes, le coût du neuf est largement amorti par les nouvelles normes de construction qui aboutissent à des factures énergétiques divisées de moitié par rapport à un logement plus ancien.

Pour les ménages disposant d’un budget de 250.000 € sur le marché de l’ancien, il sera possible de trouver une petite maison à rénover à Biganos, à condition une fois encore d’être réactifs. Pour les budgets en deçà de 200.000 €, il faudra en revanche s’éloigner vers Belin-Béliet ou Salles. Pour une maison contemporaine d’une belle surface sur le port de Biganos ou à Vigneau, il faudra plutôt compter un investissement autour de 500.000 €.

En résumé, Biganos et ses alentours offrent des possibilités pour tous les profils d’investisseurs et d’acquéreurs et tous les types de projets.

L’immobilier à Arcachon : la Gironde, 3^e département le plus prisé des locataires

Le marché immobilier d’Arcachon de plus en plus attractif

Attirant toujours plus de nouveaux habitants, la Gironde présente ces dernières années un marché immobilier de plus en plus tendu : les offres immobilières se font plus rares, les prix ne cessent d’augmenter et les étudiants et ménages modestes en sont les premières victimes. En cause, le géant Airbnb, qui monopolise de nombreux appartements et contribue à la flambée des prix.

Classée au patrimoine mondial de l’Unesco, la ville de Bordeaux bénéficie depuis peu de la LGV : Paris n’est plus qu’à deux heures en train. Outre ce facteur, le dynamisme économique de la métropole bordelaise a largement contribué à accroître l’attractivité du département. À l’échelle nationale, la Gironde comptabilise 5,3 % des locataires, se plaçant dans le top 5 des départements les plus prisés de France (derrière Paris, le Rhône et juste devant les Hauts-de-Seine et la Haute-Garonne).

En 2017, Arcachon accueillait 35 % de locataires. En 2020, la lagune comptait 16 programmes immobiliers neufs commercialisés, dont 3 à La-Teste-de-Buch et 4 à Gujan-Mestras. Ces résidences neuves mises en vente sont destinées à la résidence principale ou bien à l’investissement locatif. Éligibles au dispositif Pinel, les appartements neufs d’Arcachon jouissent alors de loyers encadrés, attirant ainsi les candidats locataires fuyant les prix du marché traditionnel bordelais.

Proche de l’océan atlantique, de Bordeaux, mais également du Cap Ferret, de la dune du Pyla et de Biscarosse, Arcachon attire autant les touristes que les acquéreurs, investisseurs et locataires ayant pour projet de s’installer en région. Son emplacement stratégique fait de cette ville un endroit idéal où s’établir.

L’immobilier à Arcachon et en Gironde : des prix en constante augmentation sur le locatif

Le loyer mensuel moyen en France tourne autour de 646 € (équivalent d’un 34 m² carré à Lyon et d’un 14 m² à Paris), contre 735 € à Bordeaux (pour un 38 m²). Pour un T2 de 45 m² (parfois moins) dans la capitale girondine, il faudra compter 760 € de loyer mensuel. Des tarifs qui mettent en grande difficulté les foyers les plus modestes.

Les prix à l’achat eux, peuvent grimper jusqu’à près de 5 000 € le mètre carré dans les quartiers les plus prisés. Là encore, pour tirer leur épingle du jeu, les petits budgets devront s’orienter vers la périphérie.

À Arcachon, il faut compter en moyenne 6.077 € le mètre carré pour un appartement et 6.682 € pour une maison. En ce qui concerne le loyer moyen, il s’élève à 12,6 €/m². En Pinel, le loyer en 2023 est fixé à 10,55 €/m²/mois.

À Biganos, le marché immobilier global est plus clément pour les acquéreurs, avec 2.726 € le mètre carré pour un appartement et 2.819 € pour une maison. En ce qui concerne les prix locatifs, ils sont estimés à 9,10 €/m².

Bibliographie

• Immobilier : les bons plans du Bassin d’Arcachon - Sud-ouest
• Bordeaux : la ville où les loyers ont le plus augmenté en France – France 3 Nouvelle-Aquitaine
• Les dossiers complets de l’Insee - Biganos (33051)
• Les dossiers complets de l’Insee - Arcachon (33009)

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