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L'immobilier à Bordeaux et en Gironde

État de l'immobilier à Bordeaux et en Gironde

Le 7 février dernier, un bilan annuel concernant les tendances de l’immobilier à Bordeaux et en Gironde a été publié par la Chambre des Notaires, relevant différentes inclinaisons. Tout d’abord, la hausse des prix se maintient sur Bordeaux, mais semble plus mesurée, ce qui se répercute sur les communes alentours et la périphérie, notamment le Médoc.

Bordeaux demeure néanmoins parmi les villes les plus chères de l’Hexagone, avec un prix au mètre carré de 4.880 € (juste derrière Lyon et ses 4.300 €/m²). Sur un marché immobilier aussi saturé, l’offre foncière doit tendre à se développer, par la mise en place de nouveaux types d’habitations. Petit état des lieux de l’immobilier à Bordeaux et en Gironde.

immobilier bordeaux - place de la bourse à bordeaux L’immobilier à Bordeaux : place de la Bourse @Alexander Demyanenko - Shutterstock

Immobilier à Bordeaux : démographie et migration vers la périphérie

Une forte augmentation des prix de l’immobilier à Bordeaux et en périphérie

Chaque année, ce sont près de 23.000 nouveaux ménages qui arrivent en à Bordeaux et en Nouvelle-Aquitaine à la recherche d’un logement, dont 20.000 rien qu’en Gironde. Le plus souvent, les investisseurs sont influencés par l’attractivité de Bordeaux métropole. Mais certains acquéreurs décident, faute de moyens financiers suffisants et face aux prix du marché immobilier bordelais, de se tourner vers la périphérie. Dans le Médoc par exemple, le prix des maisons anciennes affiché en agence a augmenté de 6,2 %. Plus significatif encore : Castelnau de Médoc, Saint-Laurent-de-Médoc et Arsac, qui rencontraient des évolutions négatives, enregistrent aujourd’hui une hausse des prix de 11,7 %, 17,1 % et 15,3 %. À Libourne, les appartements anciens connaissent aussi une très forte hausse des tarifs au mètre carré depuis un an (+16,3 %). Quant aux prix des appartements neufs et des terrains à construire, ils rencontrent une augmentation de 6,2 % et 9,8 % dans le Médoc.

Des zones de plus en plus attractives en raison des prix de l’immobilier autour de Bordeaux

Par sa proximité avec la ligne à grande vitesse Bordeaux-Paris, Libourne attire de plus en plus d’investisseurs. En outre, les personnes intéressées par l’investissement locatif peuvent y bénéficier du dispositif De Normandie, qui permet de profiter d’un avantage fiscal après travaux, en plus des revenus tirés de la location de leur appartement. Cette attractivité se constate au sein même de l’agglomération : les communes de Mérignac et Lormont devraient ainsi voir leurs prix augmenter dans les années à venir, quand dans le centre de Bordeaux les prix auront plutôt tendance à se stabiliser.

Parmi les investisseurs, 12,9 % ont moins de 30 ans en Gironde (15,1 % à Bordeaux). La ville attire en effet beaucoup de jeunes cadres et couples. Les plus de 60 ans, eux, représentent 16,7 % des investisseurs en Gironde (32,2 % sur Bordeaux).

immobilier bordeaux - le village de saint-émilion L’immobilier à Bordeaux : le village de Saint-Émilion @Martin M303 - Shutterstock

Des prix immobiliers à Bordeaux qui fluctuent avec sa périphérie

Prix immobiliers à Bordeaux : des disparités à l’échelle régionale

Selon le bilan annuel établi par la Chambre des Notaires de la Gironde, bien que l’évolution des prix ralentisse à Bordeaux, le prix au mètre carré médian atteint tout de même les 4.500 € en moyenne pour un appartement neuf (contre 4.100 € en Gironde pour la même prestation et 3.430 €/m² pour les appartements anciens).

Bien qu’en Gironde, les prix ne suivent pas l’évolution de Bordeaux Métropole, le département reste le plus attractif de Nouvelle-Aquitaine. Pourtant, les appartements neufs connaissent un recul de 37 %, les maisons anciennes de 0,4 % et les terrains à bâtir de 17 %. Mais les prix, eux, continuent d’augmenter dans le département : +2,7 % pour les appartements neufs, + 5,2 % pour les maisons anciennes et +5,3 % pour les appartements anciens. À l’échelle régionale, les prix sont en baisse de 0,3 % pour les appartements neufs et en très légère hausse pour les terrains à bâtir (+1 %) et les maisons anciennes (+0,6 %). Seuls les appartements anciens connaissent une hausse de 4,6 %.

Les communes « accessibles » de Bordeaux en passe de connaître une hausse des prix de l’immobilier

À Bordeaux Métropole, certaines communes dont les prix demeuraient abordables pour les investisseurs les plus modestes, commencent à voir leur prix augmenter nettement. Comme l’indique l’étude de la Chambre des Notaires de Gironde : « À l'exception des communes de Mérignac et Lormont, les communes les plus abordables de la métropole ont vu le prix au mètre carré médian des appartements anciens augmenter de plus de 11 % sur un an ». À Blanquefort, les prix ont ainsi enregistré une hausse de 17,8 %, et à Cenon 11,2 %.

Une hausse des prix encore plus impressionnante pour l’immobilier neuf à Bordeaux : +9,9 % dans la commune de Pessac. Mais tout dépend des villes : au Bouscat par exemple, les prix ont baissé de 8,8 %. Il est ainsi important de bien choisir où investir pour un meilleur rendement à long terme. Les maisons anciennes à Lormont, Parempuyre et Villenave d’Ornon sont par exemple très prisées, et ont de forte chance de voir leurs prix continuer à augmenter. De plus en plus rares, les terrains à bâtir enregistrent de leur côté une hausse de 18,8 %. Pour exemple, un terrain à 95.000 € au nord de la Gironde coûtera 52.000 € en Charente-Maritime, 55.000 € dans les Landes et 23.600 € en Dordogne.

immobilier bordeaux- le vignoble Margaux L’immobilier à Bordeaux et en Gironde : Le vignoble de Margaux @javarman - Shutterstock
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Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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