Label Bâtiment Frugal à Bordeaux. Le point après un an...
Sophie Castella
le 22 juillet 2022
[ mis à jour le 22 juillet 2022 ]
SOMMAIRE
- Rappel sur les objectifs du label
- 22 critères
- Un label sans cadre juridique
- Un cabinet d’ingénierie privé bordelais mandaté
- Le label bientôt appliqué aux bâtiments municipaux
- Une hausse de prix d’au moins 10% sur les projets labellisés
- Quel avenir pour le label bâtiment frugal bordelais en 2023 ?
- Le label étendu à d’autres communes de la métropole ?
Imposé par Pierre Hurmic en novembre 2021, le label bâtiment frugal bordelais devait révolutionner les fondements qui régissent l’immobilier neuf à Bordeaux. Co-signé par le maire EELV et le président de la FPI Nouvelle-Aquitaine, Pierre Vital, le manifeste avait même été salué par les acteurs de la profession.
1 an après sa mise en place non-officielle (en tout cas sur le plan légal), quel bilan peut-on en tirer ? Éléments de réponse dans cet article.
Rappel sur les objectifs du label
Le label bâtiment frugal bordelais est le fruit de la collaboration entre l’ingénieur Alain Bornarel et les architectes Philippe Madec et Dominique Gauzin-Müller. Pensé pour lutter contre les bouleversements sociétaux et climatiques actuels, il a été adopté et co-signé le 2 novembre 2021.
Destiné à donner des directives plus exigeantes aux professionnels de l’immobilier neuf en vue de “construire mieux”, son objectif est de ”recourir à plus de simplicité en stoppant la surconsommation d’énergie et en intégrant le concept de frugalité dans toutes les étapes de la construction : matières utilisées, technicité, territoires...”.
22 critères
Sur les 42 critères du label bâtiment frugal bordelais, 22 sont requis pour qu’un programme immobilier soit labellisé “bâtiment frugal bordelais”. Les 20 autres sont optionnels. Des exigences appuyées sur la qualité d’usage des logements, et de l’adaptabilité aux nouvelles conditions climatiques. Ils reprennent d’ailleurs en grande partie les conditions d’éligibilité au nouveau Pinel+. Parmi les principaux critères requis :
- La nécessité pour toute construction neuve de devoir réaliser une analyse multicritères (site choisi, architecture, environnement urbain, connectivité...).
- L’implication systématique des usagers et riverains au cœur du projet par lequel ils sont concernés.
- L’obligation d’intégrer des espaces extérieurs d’au moins 10 m² aux logements.
- La lumière et l’exposition solaire devront être optimisées.
- La construction et l’agencement devront favoriser la ventilation naturelle, notamment pour assurer le confort de température en période estivale.
- ...etc.
Un label sans cadre juridique
Sans cadre légal, le label est attribué de manière provisoire à la délivrance du permis de construire et doit être confirmé à la livraison de l’immeuble, en réunion publique. Si la Fédération des promoteurs immobiliers d’Aquitaine fournit une note dédiée à la prise en compte du label, à ce jour, aucun service ne contrôle la conformité de cette note, comme l’explique son président Pierre Vital :
« En plus du permis de construire, nous fournissons une note dédiée à notre prise en compte du label BFB lors de la commission d'avant-projet. C'est exigé systématiquement par la mairie de Bordeaux. Mais, ensuite, les services ne contrôlent pas la conformité de ce qu'il y a dans la note... »
Si les promoteurs pensent être conformes à ce qu’exige le label, aucun service agréé ne le vérifie, comme le confirme Raphaël Lucas de Bar, directeur d’Aquipierre et co-président d’AMO. À ce jour, le label bâtiment frugal bordelais n’est pas encore intégré au plan local d’urbanisme intercommunal et ne détient donc aucune assise juridique. Cette intégration devrait se faire avant la fin de l’année 2023.
Cette fragilité juridique permet d’ailleurs aux promoteurs ne respectant pas l’ensemble des critères de pouvoir obtenir leur permis de construire, même si celui-ci est refusé par la mairie. 95 projets ont obtenu leur permis de construire déposés en 2021 et ont pris en compte tout ou une partie des critères du label. Depuis le début de l’année 2022, 43 autres ont été acceptés.
Un cabinet d’ingénierie privé bordelais mandaté
La véracité du respect des critères du label n’est pour l’instant pas avérée selon Pierre Vital. Bordeaux Métropole a déclaré ne pas détenir les services compétents pour vérifier que toutes les cases sont cochées par les promoteurs.
Pour s’assurer de la conformité des programmes immobiliers édifiés à Bordeaux, la mairie a passé un marché de gré à gré avec le cabinet 180 degrés Ingénierie.
Au total, 25 dossiers de permis de construire doivent être instruits, dont des projets jugés problématiques. Bernard Blanc, adjoint au maire de Bordeaux a déclaré qu’un contrat cadre serait lancé dès la rentrée pour un marché public qui couvre tous les permis de construire pour environ 60 000 € par an.
Le label bientôt appliqué aux bâtiments municipaux
Initialement destiné au immeubles résidentiels, le label s’est progressivement emparé de l’immobilier tertiaire. Appliqué seulement à la ville de Bordeaux, hors quartier Euratlantique, le maire a précisé lors des Rencontres de la frugalité de juin, que les bâtiments municipaux seraient aussi bientôt concernés par le label.
Pierre Hurmic a insisté sur le fait que les principes édictés dans le manifeste doivent désormais se calquer sur les bâtiments municipaux :”ouvrir les cours d’écoles, que nous sommes en train de végétaliser, les soirs et les week-ends, utiliser les réfectoires pour des repas de quartier, mettre les gymnases scolaires à la disposition d’associations sportives...”
Une hausse de prix d’au moins 10% sur les projets labellisés
Certains critères du label ont été jugés redondants avec la nouvelle règlementation environnementale RE2020, entrée en vigueur en décembre 2022. Pour arrondir les angles, ils devraient être modifiés voire même supprimés du label. Si le label a été bien intégré par les promoteurs, les acquéreurs y semblent moins réceptifs, notamment à cause de la hausse des prix que celui-ci entraîne sur les biens.
Bernard Blanc espère que cette hausse de prix sera justifiée par un changement des mentalités : ”après les confinements et alors qu’on s’apprête à subir une nouvelle canicule, je suis persuadé que ça va changer les mentalités et que très rapidement les gens feront la différence entre un logement de qualité, bien isolé et doté d’un espace extérieur et le reste de la production.”
Alors que la hausse des coûts de construction a augmenté de 35% en quatre ans, le label bâtiment frugal bordelais devrait encore faire monter la courbe d’au moins 10%. Un surcoût que certains promoteurs ont choisi de pallier en ayant recours aux circuits courts, en utilisant des matériaux plus locaux comme le chanvre, le béton, la paille, ou encore le ciment cru déclare Bernard Blanc.
Quel avenir pour le label bâtiment frugal bordelais en 2023 ?
La certification au label BFB est belle et bien prévue pour fin 2022. Le premier projet immobilier à s’essayer à l’instruction réalisée par le cabinet 180 degrés Ingénierie, est porté par le promoteur Id&al Groupe et l’entreprise Pierre Vital. Ils espèrent valider l’ensemble des 42 critères du label et ainsi obtenir la meilleure note possible. Le verdict sera connu fin 2022, avant d’autres test horizon 2023.
Le label étendu à d’autres communes de la métropole ?
Des discussions sont en cours sur l’éventuelle application du label bâtiment frugal bordelais à d’autres communes de la métropole. En effet, le label BFB ne concerne actuellement que la ville de Bordeaux. Jean-Jacques Puyobrau, maire de Floirac se montre toutefois prudent quant à cette possibilité :
« Il faut évidemment se saisir de la révision du PLU pour faire bouger les lignes vers des logements plus durables mais je reste prudent sur un élargissement de ce label. Ce ne sera probablement pas avec ce nom ni avec autant de critères. Il faut aller vers un dispositif plus simple, dix critères maximum. La question posée par le bâtiment frugal bordelais est bonne, pas forcément la réponse... »
