Immobilier neuf à Bordeaux : Pierre Hurmic signe le manifeste de la frugalité

Sophie Castella

le 17 décembre 2021

[ mis à jour le 29 mars 2022 ]

Pour améliorer la politique de logement de la ville, le maire de Bordeaux et le président de la FPI Nouvelle-Aquitaine, Pierre Vital, ont officiellement signé le manifeste pour un urbanisme des projets frugaux le 2 novembre dernier. Un acte inscrit dans la continuité du programme politique de Pierre Hurmic et de la création du Label Bâtiment Frugal Bordelais. Amélioration des logements, intégration des citoyens aux nouveaux projets urbains, réhabilitation et construction plus responsable... Telles sont les ambitions de ce manifeste, qui devrait une fois de plus faire évoluer le marché de l’ immobilier neuf à Bordeaux.

Que prévoit en détail le manifeste et comment sera-t-il appliqué à Bordeaux et dans les communes de la métropole et quels impacts sur l’immobilier neuf à Bordeaux ? Précisions.

Ce que dit le manifeste

Né de la collaboration des architectes Dominique Gauzin-Müller et Philippe Madec et de l’ingénieur Alain Bornarel en 2018, le Manifeste pour la frugalité heureuse et créative vise à, selon ses créateurs : “ouvrir les chemins de la frugalité, alternatifs aux visions technicistes et productivistes”.

Un manifeste directement adressé aux constructeurs de l’immobilier neuf à Bordeaux mais aussi aux personnalités politiques visant à remettre l’environnement au cœur des préoccupations. L’objectif, recourir à plus de simplicité et stopper la surconsommation d’énergie et intégrer le concept de frugalité dans toutes les étapes de la construction :

• Frugalité dans la consommation d’énergie ;
• dans les matières utilisées ;
• dans la technicité et les territoires.

Vers un urbanisme durable... bordelais

Nouvelle victoire pour la majorité écologique à Bordeaux. Alors que l’adjoint au maire, Bernard-Louis Blanc annonçait la création du label Bâtiment frugal bordelais à l’été 2020, le maire de Bordeaux vient à nouveau appuyer la volonté de donner vie à une ville plus résiliente.

Symbole des années Jupé, l’hyper-construction serait-elle définitivement terminée à Bordeaux ? Non. Surtout lorsqu’on sait que la pénurie de logements neufs n’a jamais été aussi importante à Bordeaux.

Pourtant, les promoteurs devront désormais s’adapter aux 42 critères dont 22 prérequis édictés par le label, aussi bien adressés aux particuliers qu’aux professionnels. Entre autres, plus d’analyses multicritères sur les sites et les bâtis existants, plus d’implications des habitants sur les divers projets urbains, espaces extérieurs obligatoires pour les habitations, utilisation de matériaux biosourcés... Des normes déjà citées dans la nouvelle règlementation RE2020, obligatoire dès janvier 2022 pour tous les bâtiments neufs.

Du côté des promoteurs, la réforme n’est pas une surprise d’autant plus que le sujet de la transition écologique dans l’immobilier neuf ne date pas d’hier :

« Notre fédération partage pour l’essentiel ce qui a conduit à la mise en place du label du bâtiment frugal, car il est désormais très clair qu’il faut intégrer la transition écologique dans l’immobilier. Nous voyons cette réforme d’un bon œil, d’autant que nous y réfléchissons depuis un bon moment. » indique Arnaud Roussel-Prouvost, ancien président de la FPI Nouvelle-Aquitaine.

Bordeaux salué par l’État pour sa réforme

En accord avec le plan de relance, la démarche a été reconnue au plus haut niveau de l’État. Une enveloppe de 813 140 € a d’ailleurs été accordée à la ville pour la création de ce label. On sait que 13 projets immobiliers ont déjà été édifiés et labelisés à Bordeaux.

Bernard Blanc a précisé que les prochains projets immobiliers de la ville seraient systématiquement analysés avant d’être édifiés par le biais par ce label. Un process corroboré par la signature du manifeste. Cette généralisation devrait débuter dès 2022.

22 critères prérequis pour l’immobilier neuf à Bordeaux

Les futurs programmes neufs à Bordeaux devront obligatoirement intégrer 22 critères pour être labelisé :

1. Pour toute construction neuve, les promoteurs devront réaliser une analyse multicritères du site concerné en fonction de son histoire, de son architecture, de son environnement urbain, des eaux pluviales, des mobilités et des ressources locales).
2. Pour une réhabilitation, le bâti existant devra subir un diagnostic multicritères.
3. Les usagers et les riverains devront directement être impliqués aux projets par lesquels ils sont concernés.
4. Chaque logement neuf, quel que soit son type devra avoir un espace extérieur d’au moins 10 m².
5. Dans les programmes neufs, l’exposition solaire devra être optimisée : 35 % des surfaces de baies vitrées devront être orientées de sud-est à sud-ouest.
6. La lumière naturelle devra être favorisée par l’ouverture du bâtiment. Celle-ci doit se situer autour de 20 %.
7. Pour les baies orientées sud, celles-ci devront être dotées de protections solaires extérieures.
8. Les façades et les toitures devront être protégées du soleil par des revêtements clairs.
9. Les logements devront être construits de manière à être traversant pour bénéficier d’une ventilation naturelle.
10. La ventilation devra être perméable et les protections solaires doivent laisser passer l’air même en position fermée.
11. Le confort estival devra être assuré sans rafraîchissement actif ni climatisation.
12. La ventilation devra assurer des débits supérieurs ou égaux à 0,5 vol/h en moyenne pour améliorer la qualité de l’air intérieur.
13. L’enveloppe thermique devra être adaptée de façon à arbitrer les préoccupations des périodes hivernales et estivales grâce à un indice d’isolation dans l’immobilier neuf. Pour une réhabilitation, le bâti existant devra être préservé le mieux possible.
14. Comme pour la RE2020, les constructeurs devront recourir à des matériaux réemployés biosourcés ou géosourcés pour au moins 2 catégories d’ouvrages dans chacune des 3 familles définies (structure, traitement d’enveloppe et second œuvre) dans l’immobilier neuf et pour au moins 1 ouvrage dans les 3 catégories en cas de réhabilitation.
15. Les besoins de chauffage devront être réduits à moins de 15 kWh/m² par an dans le neuf et à moins de 20 de kWh/m² dans un bâti réhabilité.
16. Limiter les surfaces imperméables au strict minimum (le coefficient ne pourra pas être en-dessous de 25 %).
17. Une construction neuve ne pourra être autorisée uniquement si la piste de la réhabilitation a été envisagée et explorée.
18. Les espaces de biodiversité devront être préservés ou créés sur chaque parcelle. Les vieux arbres, par exemple, devront être préservés. Le coefficient sera d’un biotope d’au moins 0,2.
19. Les eaux pluviales devront être gérées de manière adaptée et même aller au-delà des exigences locales.
20. Des îlots de fraicheur devront être créées sur chaque parcelle grâce à la végétalisation aux abords du bâti. Le coefficient ne pourra pas être inférieur à 0,2 %.
21. Les circuits courts et les producteurs locaux devront être privilégiés pour les matériaux utilisés : ces derniers devront provenir de moins de 200 km de Bordeaux.
22. Les bâtiments et les logements devront être évolutifs et modulables.

Faut-il craindre une hausse des prix des logements à Bordeaux ?

Alors que les prix de l’immobilier à Bordeaux n’ont cessé d’augmenter, le label devrait encore accroître le montant des logements. Toujours selon l’adjoint au maire, la généralisation du label frugal bordelais pourrait entraîner un surcout de 15 % pour un programme atteignant les 12 prérequis. Pour ceux ayant plus d’une ou deux étoiles, le surcoût pourrait atteindre les 40 %. Un surcoût expliqué par l’utilisation des matériaux biosourcés, plus chers que le béton coulé, la végétalisation des espaces.

« Tout ne se répercutera pas sur l’acheteur final. Les promoteurs devront grignoter leur marge, qui peut atteindre des niveaux extravagants. »

La municipalité doit quant à elle s’engager à baisser les prix du foncier pour limiter l’inflation et la surenchère des promoteurs.

Un surcoût assumé pour sortir du béton

C’est un surcoût assumé par l’équipe municipale, justifié par “l’inertie” des années précédentes où la construction battait son plein, en utilisant toujours le même matériau.

Quelles conséquences sur les permis de construire qui n’intègrent pas le label ?

Prochainement annexé au PLU, le label frugal pourra faire l’objet d’oppositions dès 2023. Actuellement, les permis de construire ne peuvent pas concrètement être refusés assure Bernard Blanc. Et si l’objectif de la municipalité n’est pas de s’opposer à tous les projets qui n’entreraient pas dans les critères, le label est désormais obligatoire à Bordeaux.

« On constate une émulation entre les promoteurs immobiliers pour innover avec l’ambition d’aller décrocher me label et les deux ou trois étoiles. »

Les premiers programmes labelisés à Bordeaux

13 programmes immobiliers neufs à Bordeaux ont fait l’objet de tests pour le label bâtiment frugal. 1 200 logements dont 40 % de logements sociaux sont concernés sur plus de 80 000 m². Les grands noms de la promotion immobilière et de l’architecture ne sont pas faits attendre pour candidater. Entre autres, Crédit Agricole Immobilier, Kaufman & Broad, Pitch Promotion ou encore le cabinet Legendre et Winy Maas.

Nové.ha à Bastide-Niel

Imaginé par les promoteurs Legendre Immobilier, Aire Nouvelle et Aquipierre, le projet Nové.ha a remporté l’appel d’offre pour 2 nouveaux bâtiments. Ils seront situé au cœur de l’écoquartier Bastide-Niel, en rive droite de Bordeaux. Vertueux sur le plan énergétique, Nové.ha arborera des matériaux biosourcés et proposera de larges espaces extérieurs pour ses futurs résidents. Le projet se veut être un “démonstrateur” du label frugal bordelais et faire ainsi figure de proue dans l’immobilier neuf à Bordeaux 3.0. Parmi ses innovations :

• 3 bâtiments en structure bois ;
• façades en enduit à la chaux et en tuiles de terre cuite émaillées ;
• raccordement au chauffage urbain à 80 % renouvelable et à une centrale solaire photovoltaïque ;

Le programme Nové.ha en quelques chiffres

• 9 bâtiments sur 2 îlots
• 16 000 m² de logements neufs
• 2 400 m² de commerces de proximité
• 1 résidence étudiante de 5 100 m²

Nouvel’Air dans le quartier Saint-Augustin

Présenté comme le “1^er programme éligible au Label frugal bordelais”, Nouvel’Air a été conçu par Ideal Groupe. Il répond aux 42 critères énoncés par le label et compte privilégier les espaces de nature et réduire les impacts climatiques. Le projet a d’ailleurs obtenu le prix de la conduite responsable au grand prix régional de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

L’immobilier neuf au cœur des écoquartiers Bordelais

Charlotte Costa

le 15-12-2021

Comment trouver le meilleur fournisseur d’électricité à Bordeaux avec un comparateur d’électricité ?

Groupe IMMO9

le 21-12-2021