Zoom sur le quartier Belvédère à Bordeaux

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le mercredi 27 juillet 2022

[ mis à jour le jeudi 04 juin 2026 ]

SOMMAIRE

Inauguré officiellement le 29 novembre 2024 par Nexity et Altarea, le quartier Belvédère à Bordeaux est l'une des opérations urbaines les plus visibles de la rive droite. Situé au pied du pont Saint-Jean, face au cœur historique de Bordeaux, il fait partie de la ZAC Garonne Eiffel pilotée par l'EPA Bordeaux Euratlantique. Son nom officiel complet est "Deschamps-Belvédère", en référence au quai et au secteur dans lesquels il s'inscrit. En 2026, le quartier accueille déjà près de 3 500 habitants, un groupe scolaire, une école d'ingénieurs, plusieurs immeubles de bureaux livrés, des commerces et un lieu culturel emblématique : le Bien Public.

Belvédère en chiffres

D'un nœud routier à un écoquartier labellisé

Le périmètre de Belvédère correspondait jusque dans les années 2010 à un nœud routier d'entrée de ville, peu lisible et largement minéral. Sa reconversion s'inscrit dans la ZAC Garonne Eiffel, créée par l'EPA Bordeaux Euratlantique pour aménager la rive droite face au centre historique. Le projet a été porté en co-promotion par Nexity et Altarea (via ses marques Cogedim, Woodeum x Pitch Immo et Altarea Commerce), avec une maîtrise d'œuvre confiée aux agences Guller Guller, Hondelatte Laporte Architectes et au paysagiste Gross.Max.

L'objectif affiché : créer une nouvelle centralité métropolitaine sur la rive droite, qui prolonge l'hypercentre et le quartier d'affaires Euratlantique de l'autre côté de la Garonne. Le quartier a obtenu le label ÉcoQuartier stade 2, avec des engagements forts sur la conception biosourcée des bâtiments, la conservation des trames vertes existantes et l'installation de toitures végétalisées sur plusieurs immeubles. L'inauguration officielle du quartier a eu lieu le 29 novembre 2024.

Place Marie-de-Gournay et l'œuvre de Leandro Erlich

Le cœur battant du quartier est la place Marie-de-Gournay, conçue comme un espace événementiel modulable. Sa signature visuelle : "La Carte à l'ombre de la ville", une œuvre monumentale de 400 m² réalisée par l'artiste argentin Leandro Erlich. L'ombrière, suspendue au-dessus de la place, projette au sol une ombre portée qui dessine le plan de Bordeaux : une mise en abyme de la ville historique observée depuis la rive droite. La place rassemble commerces de proximité en rez-de-chaussée, terrasses et espaces de rencontre, et accueille régulièrement des événements culturels.

Elle agit comme l'agora du quartier : c'est là que se croisent les habitants, les employés des bureaux, les étudiants de l'ESTACA et les visiteurs venus pour le Bien Public ou les commerces.

Le Bien Public, scène culturelle de plus de 2 000 m²

Voisin direct de la place Marie-de-Gournay, le Bien Public est devenu l'un des nouveaux lieux culturels incontournables de Bordeaux. Il combine sur plus de 2 000 m² un restaurant à base de produits locaux, un bar, une grande salle de spectacles et un rooftop avec vue panoramique sur la Garonne et la façade XVIIIe de Bordeaux.

La programmation est volontairement éclectique : concerts, expositions, afterworks, projections, marchés thématiques, locations événementielles pour entreprises et associations. Le lieu sert aussi de point d'ancrage pour la vie sociale du quartier et attire un public bien au-delà des seuls riverains.

1 400 logements, du studio au T5

Le programme de logements couvre toute la palette résidentielle : studios et T2 pour étudiants et jeunes actifs, T3 et T4 pour les familles, résidence services seniors, résidence étudiante, et logements en coliving prévus dans la phase à venir (îlot Cazenave).

La mixité sociale est l'une des marques de fabrique du projet : 55 % de logements abordables, qui se répartissent entre locatif social et accession à prix maîtrisés. Les opérateurs présents incluent Nexity, Cogedim, Pitch Immo, Woodeum et plusieurs bailleurs sociaux. Plusieurs résidences emblématiques structurent le quartier : Bordoscena, Bordoriva, Bordonova, ainsi que des programmes à façades bois biosourcées qui rappellent l'orientation environnementale du label ÉcoQuartier.

Voir les programmes neufs du secteur Bastide-Belvédère pour les opérations en commercialisation.

5 immeubles de bureaux dont le siège MSA

Belvédère renforce l'offre tertiaire de la rive droite, jusque-là limitée. Le quartier accueille 5 immeubles de bureaux conçus dans une typologie modulable de 5 000 à 15 000 m², soit environ 43 000 m² au total selon le communiqué d'inauguration. Les deux premiers livrés, ARK et FACETTE, totalisent 10 500 m² et ont obtenu la double certification HQE Excellent + BREEAM Very Good.

Le bâtiment MOKUZAI, 7 500 m² de structure bois biosourcée, sera livré en 2026 pour accueillir le nouveau siège social de la Mutualité Sociale Agricole (MSA). L'offre s'adresse aussi bien aux sièges sociaux qu'aux PME, aux start-ups et aux travailleurs indépendants, profitant de la proximité immédiate de la gare Saint-Jean et donc d'une liaison TGV directe avec Paris en 2 heures.

ESTACA et Médicina, deux pôles structurants

Au-delà des logements et bureaux, Belvédère se distingue par l'arrivée de deux équipements majeurs. L'école d'ingénieurs ESTACA, spécialisée dans les transports et les mobilités, a inauguré le 12 février 2026 son nouveau campus de 5 800 m² à 15 minutes à pied de la gare Saint-Jean. Le campus accueille 370 étudiants en 2025 et est dimensionné pour monter jusqu'à 700 futurs ingénieurs à l'horizon 2029, sur les filières aéronautique, automobile et spatiale.

Le pôle de santé Médicina, ouvert au printemps 2026, complète cet écosystème en regroupant cabinets médicaux, laboratoires et services de santé sur un même site. Combinés, ces deux équipements donnent au quartier une dimension qui dépasse largement le simple résidentiel.

Écoles, crèches et sport pour les familles

Le quartier a été conçu pour les familles dès sa phase 1. Le groupe scolaire Deschamps, ouvert à la rentrée 2022, propose 18 classes de maternelle et de primaire. Il est complété par trois crèches multi-accueil prévues au programme. Pour les adolescents, le lycée François-Mauriac se trouve à 700 mètres à pied.

Côté sport, le quartier dispose du jardin sportif Suzanne-Lenglen, vaste espace de 4,2 hectares ouvert depuis 2021 avec terrains de foot, tennis, hockey et pistes d'athlétisme. Pour les sports indoor, ON AIR Bordeaux Belvédère propose 1 200 m² de salle de sport dédiés au cardio, à la musculation, au cross training et à l'haltérophilie. Le parc aux Angéliques, qui longe la Garonne, et le futur parc Eiffel complètent l'offre d'espaces verts.

Carrefour Market, Hecto, Kalimera : le quotidien

L'EPA Bordeaux Euratlantique a fait du commerce un levier de mixité sociale, en favorisant l'installation d'enseignes indépendantes en complément des chaînes nationales. Le Carrefour Market Deschamps (3 300 m²) couvre les besoins quotidiens en alimentation, complété par Sud Primeur (fruits et légumes frais), la Robe des Moines (torréfacteur café et thé) et la Recyclerie Sportive (matériel de sport de seconde main et réparation).

Côté services, le quartier compte une pharmacie, le salon de coiffure Frank Provost, l'opticien Krys, un pressing et un laboratoire d'analyses. Pour la restauration, l'offre couvre tous les goûts : cuisine du marché au Bien Public, cuisine grecque chez Kalimera, brasserie française à Meet'In, japonais chez Sushi Kobbo, bières artisanales et plats inventifs à Hecto (400 m²), viennoiseries et formules déjeuner à la Boulangerie Ange.

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Tram A, pont Saint-Jean, BATO 3 : les accès

Belvédère a été dessiné autour des mobilités douces et des transports en commun. La ligne A du tramway est accessible à la station Stalingrad, à 750 mètres, et permet de rejoindre le centre historique en quelques minutes. Plusieurs lignes de bus TBM desservent le quartier et le relient au reste de la métropole.

Le pont Saint-Jean, réhabilité avec des voies dédiées aux bus et des pistes cyclables sécurisées, relie Belvédère à la gare Saint-Jean en quelques minutes à pied ou à vélo. Depuis le 1er septembre 2025, le quartier dispose également d'un ponton fluvial : le ponton Belvédère est desservi par la ligne BATO 3 de Bordeaux Métropole, qui relie Benauge, Belvédère et le Port de Bègles, avec des correspondances bus notamment vers les lignes 25 et 28. La gare Bordeaux Saint-Jean est joignable en 7 minutes en transports en commun ou 15 minutes à pied, ce qui place Paris à 2 h 05 en TGV.

Investir à Belvédère en 2026

Belvédère se situe à Bordeaux, commune classée en zone A du zonage ABC depuis l'arrêté du 2 octobre 2023, soit le niveau de tension le plus élevé hors Paris et zone Abis. Le quartier coche les critères clés recherchés par les locataires : commerces et services à pied, proximité immédiate des transports, bassin d'emploi en développement (bureaux, ESTACA, Médicina), label environnemental, et 4 universités ou grandes écoles à moins de 30 minutes.

Depuis le 21 février 2026, le nouveau cadre fiscal applicable aux investisseurs locatifs est le dispositif Jeanbrun, intégré au plan "Relance Logement" de la loi de finances 2026. Il succède aux dispositifs Pinel (terminé fin 2024) et Censi-Bouvard (terminé fin 2022) et repose sur l'amortissement fiscal du bien (3,5 % à 5,5 % par an pour le neuf collectif, selon le niveau de loyer pratiqué) en échange d'un engagement de location nue de 9 ans minimum avec plafonds de loyers et de ressources. Il est applicable aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Le classement de Bordeaux en zone A détermine les plafonds applicables.

Vos questions sur Belvédère

Quelques questions reviennent souvent au sujet du quartier Belvédère. Voici l'essentiel à retenir.

Où se situe exactement le quartier Belvédère ?

Belvédère est situé sur la rive droite de Bordeaux, au pied du pont Saint-Jean, face au centre historique. Son adresse principale est le quai Deschamps. Il fait partie de la ZAC Garonne Eiffel pilotée par l'EPA Bordeaux Euratlantique. Son nom officiel complet est "Deschamps-Belvédère".

Combien d'habitants vivront à Belvédère ?

Le quartier compte environ 3 500 habitants en 2026 et vise autour de 4 500 habitants à terme, avec également 1 100 emplois déjà créés sur place.

Belvédère est-il un écoquartier labellisé ?

Oui. Belvédère a obtenu le label ÉcoQuartier stade 2 du ministère de la Transition écologique. Les logements sont labellisés HQE 9 étoiles et les bureaux disposent d'une double certification HQE Excellent et BREEAM Very Good.

Quels sont les équipements déjà ouverts à Belvédère ?

Le groupe scolaire Deschamps (18 classes, ouvert depuis 2022), le jardin sportif Suzanne-Lenglen, la salle ON AIR Bordeaux Belvédère, le Bien Public (lieu culturel), le Carrefour Market Deschamps, plusieurs commerces et restaurants, et depuis février 2026 le nouveau campus de l'ESTACA.

Quels transports desservent Belvédère ?

La ligne A du tramway (station Stalingrad à 750 m), plusieurs lignes de bus TBM, le pont Saint-Jean réhabilité pour les bus et vélos, et depuis le 1er septembre 2025 le ponton Belvédère sur la ligne fluviale BATO 3 (Benauge-Belvédère-Port de Bègles). La gare Bordeaux Saint-Jean est à 7 minutes en transports en commun.

Quel dispositif fiscal pour investir à Belvédère en 2026 ?

Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard ne sont plus accessibles depuis fin 2024 et fin 2022. Le nouveau cadre applicable depuis le 21 février 2026 est le dispositif Jeanbrun, qui repose sur l'amortissement fiscal du bien (3,5 % à 5,5 % par an pour le neuf collectif) en contrepartie d'un engagement de location nue de 9 ans avec plafonds de loyers et de ressources. Bordeaux est classée en zone A, ce qui détermine les plafonds applicables.

Quel est le prix au m² à Belvédère ?

Les prix varient selon les programmes, l'étage, la vue et la typologie. Consultez les programmes neufs de La Bastide pour les prix actualisés des opérations en cours.

Sources

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