Où investir à Bordeaux ?

SOMMAIRE

Entre 2010 et 2021, la Métropole de Bordeaux a enregistré prés de 23 000 habitants supplémentaires, soit une hausse de 8,65%. Le département de la Gironde concentre plus du quart de la population régionale, avec une augmentation du nombre de ses habitants proche de 1% par an.

Une évolution démographique propice à l'investissement locatif. Avec de nombreux programmes neufs à Bordeaux centre et périphérie, la capitale du vin est une cible de choix pour l'investissement immobilier dans toute son agglomération.

Bordeaux centrePériphérie de Bordeaux
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Dans le centre de Bordeaux, 65,8 % des ménages sont locataires. Un chiffre significatif qui s’explique par l’attractivité universitaire de la ville. Investir à Bordeaux intra-murosAu dernier recensement, la métropole bordelaise comptait 814 049 habitants. Ce chiffre positionne la périphérie de Bordeaux comme une zone d’investissement fiable. Investir en périphérie de Bordeaux

Où investir à Bordeaux centre en 2025 ?

Parce que Bordeaux est une grande agglomération constituée de nombreux quartiers riches en patrimoine historique et de certains en plein développement économique, les prix de l’immobilier varient selon les secteurs.

Les programmes neufs se multiplient et peuvent désormais être investis en LLI ou encore en meublé avec le statut de Loueur en Meublé Non professionnel. Ce dispositif fiscal d’incitation à l’achat d’un logement neuf convainc les acquéreurs d’investir à Bordeaux.

Au centre-ville, zone dense en commerces et lieux de vie, les acheteurs souhaitant investir dans l'immobilier neuf à Bordeaux ont la garantie de pouvoir louer aisément leur bien. Environ 65 % des habitants sont locataires, contre 32 % de propriétaires, et 78% des logements à Bordeaux sont des appartements. Un constat qui s’explique notamment par la forte population étudiante dans l’agglomération girondine. La présence d’universités dans le centre de Bordeaux attire également les étudiants, de plus en plus nombreux chaque année à s’y installer.

Dans quel quartier investir à Bordeaux ?

Ville moderne et dynamique, Bordeaux présente de nombreux avantages pour investir dans le neuf au centre-ville. Qu’il s’agisse de réaliser un investissement locatif à Bordeaux en immobilier neuf ou d’acheter un appartement neuf pour habiter, le centre de la ville séduit par son attractivité :

Dans toute son agglomération, la ville de Bordeaux possède de nombreux atouts susceptibles d’attirer les investisseurs en immobilier neuf:

L’arrivée de la Ligne Grande Vitesse a aussi boosté l’investissement immobilier à Bordeaux et le tourisme de la ville. Lancée en 2017, la LGV permet de rejoindre la capitale en 2 heures. Une aubaine pour les Parisiens qui sont plus de 4 000 à utiliser cette ligne chaque année pour découvrir Bordeaux.

Le grand projet urbain “Bordeaux 2030” dont le dossier Euratlantique comprend l’aménagement de quelques 738 hectares, et le 1er Ecoquartier Ginko sont à l’image de la ville, portés vers l’avenir et la croissance verte.

Autant d’éléments qui participent au rayonnement de la ville à l’échelle européenne et qui incitent à investir à Bordeaux dans l’immobilier.

Investir à Bordeaux Euratlantique

Euratlantique est un méga projet urbain pour la capitale girondine. Dans le cœur de la Perle de l’Aquitaine se développent 48 programmes immobiliers neufs de logement. Nommée Opération d’Intérêt National (OIN), Euratlantique recense des projets immobiliers à la fois novateurs et écologiques, et qui viennent combler la forte demande locative de Bordeaux.

Dans le quartier de Saint-Jean Belcier, des immeubles de bureaux et de logements ont été conçus par divers promoteurs locaux et nationaux. De nouveaux quartiers ont aussi été créés du fait de ce projet :

L’EPA (Établissement Public d’Aménagement) de Bordeaux Euratlantique a orchestré en partenariat avec les promoteurs des projets où les logements seraient accessibles à travers des prix plafonnés. 35 % des logements neufs de ce projet urbain d’envergure sont des logements sociaux.

Du studio à l’appartement de 5 pièces, les typologies des habitations sont variées. Celles-ci sont tout autant à destination des étudiants que des actifs, des seniors et des personnes à mobilité réduite.

Focus sur le quartier Armagnac

Armagnac possède de multiples points forts. Desservi par 2 stations de tramway de la ligne C (Belcier et Carle Vernet), le secteur est également accessible à pied depuis la gare de Bordeaux Saint-Jean.

Les modes de circulation doux ont été privilégiés dans ce quartier avec des voies piétonnes et des pistes cyclables.

Commerces, bureaux et logements se mêlent aux équipements sportifs et scolaires et animent ce secteur.

Conçu sur un ancien site ferroviaire, Armagnac envisage un environnement plus vert avec la création d’un parc public d’1 hectare et la plantation d’arbres le long des rues des Gamins et d’Armagnac. Le square Modiano et la promenade des Forges intègrent quant à eux plus de 160 arbres.

Les équipements du quartier Armagnac

  • Supérette
  • Pharmacie
  • Cabinet médical
  • Restaurants et saladerie
  • Groupe scolaire Simone Veil
  • Collège (ouvert en 2022)
  • Nouveau groupe scolaire et gymnase à Armagnac Sud (2024)
  • Résidence étudiante de 125 places
  • Siège de l’agence européenne ERASMUS

Où investir près de Bordeaux ?

En 2021, Bordeaux Métropole comptait 831 534 habitants selon l'INSEE, chiffre en constante augmentation. D'ici à 2030, la population de l'unité urbaine devrait atteindre le million d'habitants, selon les prévisions de l'INSEE.

Certaines communes de la métropole de Bordeaux ont réussi à se démarquer par le développement de projets économiques et culturels attractifs, attirant ainsi plus de 75 000 nouveaux habitants péri-urbains entre 2013 et 2019 (Source: INSEE). Une situation favorable pour investir près de Bordeaux.

Ces villes profitent de la vitalité de la capitale girondine et regroupent des atouts de taille pour investir à Bordeaux dans l’immobilier, parmi lesquels :

La périphérie bordelaise regroupe 28 communes qui forment l’agglomération “Bordeaux Métropole”. Parmi les villes périphériques de Bordeaux, l’on peut notamment citer :

Floirac : Relié aux quais depuis juillet

Floirac est au cœur d’un important projet de rénovation urbaine, grâce à son accès direct aux autoroutes vers Toulouse, Bayonne et Paris. La ville attire une nouvelle population active, surtout avec la construction du nouveau quartier d’affaires. Cet attrait est renforcé par l'aménagement de la ZAC des quais, qui couvre plus de 40 hectares.

Début juillet 2024, le pont Simone Veil qui traverse la Garonne relie directement Floirac aux quais de Bordeaux et facilitant l’accès à ce nouveau quartier d’affaires.

Par ailleurs, dans le cadre du projet Euratlantique, la commune a accueilli la nouvelle scène Arkéa Aréna, la plus grande salle de spectacle de la région, offrant entre 2 500 et 11 300 places selon les événements.

Prix du m² neuf en 2025 : 3 621€

Mérignac : LE bassin d’emplois

Mérignac est une ville au rayonnement économique incontournable. L'aéroport international de Bordeaux-Mérignac, le premier du Sud-Ouest, génére plus de 10 000 emplois directs et indirects. Dans son environnement direct, l’OIM Bordeaux Aéroparc doit accueillir 50 000 emplois d’ici 2030.

La présence du CHU de Bordeaux, l'un des plus grands centres hospitaliers d'Europe employant plus de 7 000 personnes crée une demande constante en logements pour les actifs.

La ville bénéficie d'une excellente desserte en transports en commun avec la ligne A du tramway. De plus, Mérignac est marquée par l'implantation de sièges sociaux de grands groupes tels que Cortix, Oxbow, Cofinoga, et Mediatis.

L’Aéroparc, un bassin d’emplois prometteur

Le projet d’aménagement Aéroparc est une Opération d’Intérêt Métropolitain (OIM). Organisé sur 400 hectares, le site devrait accueillir :

  • 1 000 étudiants à l’horizon 2025
  • +110 sous-traitants dans la filière Aéronautique-Spatial-Défense
  • 5 grands groupes : Dassault, Ariane, Thales, Sabena et la Base aérienne 106
  • 13 000 à 15 000 emplois

Étendu sur Mérignac, Le Haillan et Saint-Médard en Jalles, l’Aéroparc sera pourvoyeur d’emplois pour les actifs et les familles. Si l’institut aéronautique profitera aux étudiants, l’investissement locatif sera plutôt destiné aux foyers d’actifs. Pour une opération immobilière réussie dans les communes de l’Aéroparc, les surfaces de plus de 2 pièces sont donc recommandées ici.

Villenave-d'Ornon : De grands projets pour 2030

Villenave-d'Ornon, située au sud-ouest de Bordeaux, attire par son offre commerciale complète (127 commerces aux Rives d’Arcin), son bassin d'emplois dynamique et son cadre de vie agréable.

Les prix de l'immobilier restent abordables comparés à ceux de Bordeaux intra-muros. Plusieurs projets urbains d'envergure ont été réalisés ces dernières années, tels que le réaménagement du quartier Chambéry, la création d'un nouveau "cœur de ville" avec cinq îlots de logements neufs, commerces et bureaux, ainsi que le réaménagement de la ZAC de la route de Toulouse.

La livraison de ce dernier projet est prévue pour 2030 et comprendra 1300 logements neufs et plus de 7700 m² de commerces et activités.

Prix du m² neuf en 2025 : 4 026€

Talence : En zone A depuis 2023

Le campus universitaire de Talence Pessac Gradignan constitue le principal pôle académique de l'agglomération bordelaise. Il abrite près de 65 000 étudiants, 5 000 chercheurs et enseignants, ainsi que 3 000 membres du personnel administratif et technique.

S'étendant sur une superficie totale de 235 hectares, il est le troisième plus grand campus de France et se déploie sur les communes de Pessac, Talence et Gradignan.

Talence est aussi un pôle économique en expansion. La ville héberge une variété de secteurs d'activité, englobant la technologie, l'innovation, la santé et les services. On y recense environ 3 300 entreprises et près de 15 000 emplois salariés.

Prix du m² neuf en 2025 : 4 888€

Miser sur les campus étudiants

Bordeaux est une ville où la population étudiante est très présente. Sur l’année 2023 à 2024, on comptabilise près de 140 000 jeunes scolarisés dans l’enseignement supérieur.

La Belle Endormie propose en effet une offre de formation très variée avec des campus à la fois situé au centre-ville (La Victoire et Pey-Berland), mais surtout en périphérie à Talence et Pessac. Chaque année au moment de la rentrée, la presse se fait l'écho de la dramatique pénurie de logements étudiants qui fait rage dans la métropole.

Pessac : Un 1er investissement dans un studio étudiant

Le campus de Pessac présente des formations universitaires centrées sur le droit, l’économie, la gestion et les sciences politiques. L’université de Bordeaux Montaigne, elle, propose des domaines axés sur les lettres, les langues et l’histoire géographie.

À Pessac, le parc immobilier neuf rassemblait, en mars 2025, 13 programmes immobiliers. Du collectif intimiste de 6 logements à la résidence étudiante de 126 appartements, Pessac propose une large variété de programmes neufs, idéal pour tous les profils.

À Pessac, le risque de vacance locative est donc minime, du fait de la présence permanente des étudiants. Le logement neuf ayant des prestations plébiscitées de tous, l’investissement locatif en meublé ou en Logement locatif intermédiaire est largement propice.

Hélène et Martin ont investi 215 000 € dans un T2 de 47 m² près du campus Montaigne à Bordeaux. Ils le louent 940 €/mois, soit 11 280 €/an.

  • 🔹 Charges déductibles (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts d’emprunt, comptabilité) : 6 400 €/an
  • 🔹 Amortissements (bien + mobilier) : 7 000 €/an
  • ➡ Résultat fiscal : - 2 120 € (déficit comptable) → 0 € d’impôt

Investissement locatif à Bordeaux : Pourquoi et où investir ?