M. & Mme Dubois étaient locataires d'un T3 en zone A à 1 000 €/mois
Avec leur revenu fiscal de référence de 35 000 € ils sont éligibles au Prêt à Taux Zéro
Leur nouvelle mensualité s'élève à 1 150 €/mois, ils sont devenus propriétaires de leur résidence principale pour 150 € de plus par mois*
Un jeune couple souhaite devenir propriétaire d’un T3 situé en zone A.
Ils possèdent 1 850 € de revenus chacun et un RFR de 35 000 €
T3
Frais de notaire
Apport de 10%
Cuisine| Coût total | 336 600 € |
| Emprunt | 307 600 € |
| PTZ | 112 500 € à 0% |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 271€/mois |
T3
Frais de notaire
Apport de 10%| Coût total | 280 800 € |
| Emprunt | 252 800 € |
| PTZ | Non éligible |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 278€/mois |
Malgré un prix d’acquisition plus bas pour un bien ancien, la mensualité reste identique à celle d’un logement neuf : alors pourquoi ne pas investir dans un bien neuf et profiter de ses nombreux atouts, tels que des frais de notaire réduits, de meilleures performances énergétiques et des garanties constructeur pour un investissement sécurisé et durable ?
Agence de Bordeaux
Cela dépend de votre stratégie. Pour un investissement étudiant, privilégiez Talence et Pessac (campus, forte demande, faible vacance). Pour la valorisation patrimoniale, Bordeaux Centre et Euratlantique offrent les meilleures perspectives. Mérignac offre un bon équilibre pour cibler les actifs grâce à l'Aéroparc. Pour un budget maîtrisé, Floirac et Lormont présentent des prix d'entrée attractifs avec un potentiel de plus-value.
Le rendement brut moyen se situe entre 3,3 % et 5,3 % selon le quartier et le type de bien. Les studios meublés en zones étudiantes (Talence, Pessac) offrent souvent les rendements les plus élevés. Un studio meublé à Bordeaux centre se loue environ 21 €/m² en médiane.
Avec 200 000 €, les meilleures options dans le neuf se situent surtout dans les communes périphériques les plus accessibles comme Lormont, Floirac ou Cenon, où les prix médians ressortent respectivement à 3 537 €/m², 3 559 €/m² et 3 753 €/m² en 2026. Ce budget permet aussi de viser un petit T2 à Villenave-d’Ornon, où le neuf atteint 3 897 €/m².
À l’inverse, des communes comme Talence ou Pessac, plus chères avec 4 646 €/m² et 4 467 €/m² dans le neuf, orientent davantage vers des studios ou petites surfaces. Le dispositif LLI, avec sa TVA à 10 %, peut permettre d’élargir encore le champ des possibles dans cette enveloppe.
Le neuf offre des frais de notaire réduits (~2,5 % vs 7-8 %), des garanties constructeur (décennale), des performances énergétiques supérieures (RE2020) et l'accès aux dispositifs Jeanbrun et LLI. L'ancien rénové peut être pertinent avec la loi Denormandie (hors métropole) ou la loi Malraux (centre historique).
Oui. Bordeaux combine une tension locative forte (66 % de locataires, 17 candidatures par annonce), une croissance démographique soutenue (+1,2 %/an), des projets urbains structurants (Euratlantique, Bastide Niel, RER métropolitain) et des dispositifs fiscaux attractifs (Jeanbrun, LMNP, LLI). La baisse des taux de crédit à ~3 % renforce encore l'intérêt d'investir.
Les studios et T1 meublés se louent le plus rapidement (34 % des locations), suivis des T2 (24 %). Les biens disposant d'un espace extérieur (balcon, terrasse) et d'un parking sont particulièrement recherchés depuis les confinements.
Le Jeanbrun convient si vous souhaitez de la location nue avec un amortissement imputable sur votre revenu global. Le LMNP est idéal pour la location meublée avec une fiscalité quasi nulle grâce aux amortissements. Le LLI est avantageux si vous visez un prix d'achat réduit (TVA à 10 %) avec une exonération de taxe foncière longue durée. Contactez IMMO9 pour une simulation personnalisée.
Loi Jeanbrun à Bordeaux : jusqu'à 12 000 €/an d'amortissement, 60 000 € d'économies d'impôts sur 9 ans. Le déficit s'impute directement sur votre revenu global.
Choisir la location meublée en LMNP vous permet de défiscaliser toutes vos charges, y compris les intérêts du crédit. Réduisez ou éliminez votre impôt pendant plusieurs années tout en constituant votre patrimoine immobilier.
Le logement locatif Intermédiaire (LLI) s'ouvre aux particuliers. Achetez neuf avec une TVA réduite à 10% et profitez de l'exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans.
Investissement et Défiscalisation Pinel à Bordeaux, économisez jusqu'à 63 000 € d'impôt avec la loi Pinel Plus et 42 000 € avec la loi Pinel classique.
À Bordeaux, 65,8 % des ménages sont locataires (INSEE, 2021). Ce taux, l'un des plus élevés des grandes métropoles françaises, s'explique par la forte proportion d'étudiants et de jeunes actifs. 78 % des logements bordelais sont des appartements ; un parc structurellement orienté vers la location. Malgré une diminution récente des candidatures locatives, le marché reste tendu avec une moyenne de 17 candidatures par annonce et un délai médian de location de seulement 6 jours.
Entre 2010 et 2021, la Métropole de Bordeaux a gagné près de 23 000 habitants, soit une hausse de 8,65 %. En 2023, Bordeaux Métropole accueillait 831 500 habitants avec un taux de croissance annuel de 1,2 %. D'ici 2030, la population de l'unité urbaine devrait atteindre le million d'habitants selon les prévisions de l'INSEE. Le département de la Gironde concentre plus du quart de la population régionale. Cette évolution démographique est un puissant moteur pour l'investissement locatif, garantissant une demande constante et pérenne.
Bordeaux Métropole conserve une économie dynamique. En 2024, le territoire a enregistré 22 008 créations d’entreprises, contre 18 856 en 2023, selon les données relayées par Sud Ouest à partir de l’Insee. La métropole continue par ailleurs de s’appuyer sur des filières solides, notamment l’aéronautique, la défense et le numérique. La French Tech Bordeaux, dont le label de Capitale French Tech a été renouvelé jusqu’en 2025, fédérait déjà 800 entreprises adhérentes.
Citée chaque année au palmarès des meilleures villes étudiantes de France, Bordeaux comptait plus de 130 000 étudiants à la rentrée 2024. Chaque rentrée, la presse régionale relaye la pénurie de logements étudiants qui sévit dans la métropole : selon La Tribune, la durée de vie d'une annonce de logement étudiant est d'à peine une heure.
Début 2026, le prix moyen au m² à Bordeaux s'établit à 4 455 € pour les appartements et 4 961 € pour les maisons selon MeilleursAgents, en légère reprise après deux années de correction. Les taux de crédit immobilier se situent autour de 3,3 % sur 20 ans (source CAFPI, avril 2026), et les projets urbains en cours (Euratlantique, RER métropolitain, prolongement du tramway) continuent d'attirer investisseurs et nouveaux résidents.
Avec une rentabilité estimée entre 3,3 et 5,3 % de rendement brut selon les quartiers et le type de bien (LMNP, location nue, résidence étudiante ou senior), investir dans l'immobilier locatif à Bordeaux en 2026 s'impose comme une stratégie pertinente.
66 % de locataires, +23 000 habitants en 10 ans, 488 000 emplois, 130 000 étudiants, un rendement brut jusqu'à 5,3 %, Bordeaux coche toutes les cases de l'investissement locatif réussi.
Nos conseillers en investissement sont là pour vous accompagner dans votre projet et faire le meilleur choix.
SOMMAIRE
Classée deuxième « ville où il fait bon vivre » (sondage Vinci Immobilier), élue ville favorite des millennials, prisée des cadres supérieurs et des étudiants épicuriens… Bordeaux s'impose comme l'une des métropoles les plus attractives de France pour l'investissement locatif. Avec 66 % de locataires, une croissance démographique soutenue et des projets urbains d'envergure, la Perle d'Aquitaine réunit toutes les conditions pour un investissement immobilier réussi en 2026.
Ce guide complet vous dévoile pourquoi investir à Bordeaux, où placer votre capital quartier par quartier, quels dispositifs fiscaux mobiliser et à quels prix au m² vous attendre ; avec des cas concrets et l'avis de nos experts.
Bordeaux intra-muros est une valeur sûre pour l'investissement locatif. Au centre-ville, zone dense en commerces et lieux de vie, les acheteurs souhaitant investir dans l'immobilier neuf à Bordeaux ont la garantie de pouvoir louer aisément leur bien. Les programmes neufs se multiplient et peuvent désormais être investis en LLI ou en meublé avec le statut LMNP. Voici les secteurs les plus porteurs :
Euratlantique est la plus vaste Opération d'Intérêt National (OIN) de la métropole. Ses 738 hectares sont répartis entre Bordeaux (386 ha), Bègles (217 ha) et Floirac (135 ha). D'ici 2040, ce quartier d'affaires stratégiquement connecté à la gare Saint-Jean ambitionne la création de 30 000 emplois.
À terme, pas moins de 2,5 millions de m² de constructions verront le jour, dont près de la moitié consacrée à l'habitat, avec 15 000 à 16 000 logements neufs. Le projet intègre également 400 000 m² de bureaux, 150 000 m² de locaux d'activités, 40 000 m² de commerces et 50 000 m² hôteliers.
Dans le quartier de Saint-Jean Belcier, des immeubles de bureaux et de logements ont été conçus par divers promoteurs. De nouveaux quartiers ont émergé :
L'EPA (Établissement Public d'Aménagement) de Bordeaux Euratlantique a orchestré des projets où les logements sont accessibles à travers des prix plafonnés. 35 % des logements neufs sont des logements sociaux. Du studio au 5 pièces, les typologies sont variées, destinées aussi bien aux étudiants qu'aux actifs, aux seniors et aux personnes à mobilité réduite.
Le quartier Armagnac
Desservi par 2 stations de tramway de la ligne C (Belcier et Carle Vernet), Armagnac est aussi accessible à pied depuis la gare Saint-Jean. Modes doux privilégiés (voies piétonnes, pistes cyclables), commerces, bureaux et logements se mêlent aux équipements sportifs et scolaires. Conçu sur un ancien site ferroviaire, le quartier intègre un parc public d'1 hectare, et le square Modiano et la promenade des Forges comptent plus de 160 arbres.
Équipements : supérette, pharmacie, cabinet médical, restaurants, groupe scolaire Simone Veil, collège (ouvert en 2022), nouveau groupe scolaire et gymnase à Armagnac Sud (2024), résidence étudiante de 125 places, siège de l'agence européenne ERASMUS.
Porte d'entrée de Bordeaux, Saint-Jean Belcier bénéficie d'une connexion privilégiée avec Paris grâce à la LGV (2h depuis 2017). En pleine transformation dans le cadre d'Euratlantique, le quartier compte 12 122 habitants dont l'âge moyen est de 37 ans. Il regroupe des acteurs économiques de premier plan comme le siège de la Caisse d'Épargne.
L'essor économique repose sur la création de 90 000 m² de bureaux et l'arrivée de plus de 15 000 nouveaux salariés, faisant de Saint-Jean l'un des moteurs du développement bordelais.
À l'est de la Garonne, Bastide Niel est à mi-parcours de son aménagement. Accessible en train, bus et tramway, le quartier offre un cadre de vie connecté et recherché. Plusieurs îlots sont déjà achevés, avec l'émergence d'un écosystème urbain mêlant logements, commerces et entreprises. En 2024, les nouveaux locaux d'Ubisoft ont ouvert leurs portes, accueillant 400 employés.
À terme, Bastide Niel comptera 3 400 logements pour une population estimée à 10 000 habitants et 1 500 étudiants d'ici 2032. Le quartier est conçu pour être autosuffisant : crèches, écoles, commerces et services.
Caudéran incarne l'équilibre entre cadre de vie haut de gamme et dynamisme urbain. Quartier résidentiel prisé, jalonné de petits commerces, il offre un environnement verdoyant à seulement 10 minutes du centre-ville. L'arrivée du Bus à Haut Niveau de Service (BHNS) renforce l'attractivité d'un secteur où les prix restent inférieurs à ceux de l'hypercentre.
L'éducation est un autre atout majeur. Caudéran abrite les établissements scolaires les plus réputés de Bordeaux (Grand Lebrun, Tivoli) et affiche le taux de réussite au baccalauréat le plus élevé de la métropole (99 %). Ce pôle éducatif d'excellence attire les familles en quête d'un cadre de vie pérenne.
Ce secteur du nord de Bordeaux est en pleine transformation urbaine, avec un prix moyen au m² inférieur à la moyenne bordelaise, offrant des opportunités de valorisation. Le développement des Bassins à Flot, l'implantation de pôles culturels comme la Cité du Vin et l'amélioration des infrastructures contribuent à l'attractivité croissante du quartier.
Bordeaux-Lac est bien pourvu en transports en commun : le centre-ville est accessible en moins de 20 minutes (entre Parc des Expositions et Quinconces).
La périphérie bordelaise regroupe 28 communes formant Bordeaux Métropole (831 534 habitants, INSEE 2021). Certaines se sont démarquées par des projets économiques et culturels attractifs, captant plus de 75 000 nouveaux habitants péri-urbains entre 2013 et 2019. Elles offrent des prix plus accessibles que l'intra-muros tout en profitant de la dynamique métropolitaine :
Floirac (19 049 habitants, +10,4 % de croissance entre 2008 et 2018) est au cœur d'un important projet de rénovation urbaine. L'aménagement de la ZAC des Quais couvre plus de 40 hectares, avec 30 000 m² de locaux d'activités et 9 500 m² de bureaux.
Depuis juillet 2024, le pont Simone Veil traverse la Garonne et relie directement Floirac aux quais de Bordeaux. La commune accueille également l'Arkéa Arena, la plus grande salle de spectacle de la région (2 500 à 11 300 places). En 2024, Floirac compte plus de 2 800 entreprises.
Prix du m² neuf en 2026 : 3 621 €
Mérignac s'impose comme un pôle économique incontournable. L'aéroport international de Bordeaux-Mérignac, premier du Sud-Ouest, génère plus de 10 000 emplois directs et indirects. L'OIM Bordeaux Aéroparc doit accueillir 50 000 emplois d'ici 2030.
Le CHU de Bordeaux, l'un des plus grands centres hospitaliers d'Europe (plus de 7 000 employés), crée une demande constante en logements pour les actifs. La ville bénéficie d'une excellente desserte avec la ligne A du tramway et l'implantation de sièges sociaux (Cortix, Oxbow, Cofinoga, Mediatis).
L'Aéroparc : un bassin d'emplois prometteur
L'Aéroparc est une Opération d'Intérêt Métropolitain (OIM) de 400 hectares, étendu sur Mérignac, Le Haillan et Saint-Médard-en-Jalles. Il accueillera :
- 13 000 à 15 000 emplois
- 5 grands groupes : Dassault, Ariane, Thales, Sabena, Base aérienne 106
- +110 sous-traitants dans la filière Aéronautique-Spatial-Défense
- 1 000 étudiants (institut aéronautique)
Conseil IMMO9 : l'investissement locatif à l'Aéroparc cible principalement les foyers d'actifs. Les surfaces de 2 pièces et plus sont recommandées ici.
Villenave-d'Ornon, située au sud de Bordeaux, attire par son offre commerciale complète (127 commerces aux Rives d'Arcin), son bassin d'emplois dynamique et son cadre de vie agréable. Les prix restent abordables comparés à ceux de Bordeaux intra-muros.
Plusieurs projets urbains d'envergure sont en cours : réaménagement du quartier Chambéry, création d'un nouveau « cœur de ville » avec cinq îlots de logements neufs, commerces et bureaux. La ZAC de la route de Toulouse, livrée d'ici 2030, comprendra 1 300 logements neufs et plus de 7 700 m² de commerces.
Prix du m² neuf en 2026 : 3 897 €
Le campus universitaire Talence-Pessac-Gradignan est le principal pôle académique de l'agglomération bordelaise et le 3e plus grand campus de France. S'étendant sur 235 hectares, il abrite près de 65 000 étudiants, 5 000 chercheurs et enseignants, et 3 000 membres du personnel. Il est parfaitement connecté grâce à la ligne B du tramway.
En complément, des campus sont situés au centre-ville (La Victoire, Pey-Berland). Au total, Bordeaux accueille environ 140 000 étudiants dans l'enseignement supérieur.
Talence, troisième ville de Gironde, séduit par son dynamisme et sa diversité. Son centre-ville animé profite du cadre verdoyant du parc Peixotto et d'une forte demande locative étudiante. Le quartier Saint-Genès offre un cadre résidentiel bourgeois recherché. À Thouars, les infrastructures sportives et les espaces verts apportent un vrai confort de vie.
La ville est aussi un pôle économique en expansion : environ 3 300 entreprises et près de 15 000 emplois salariés.
Prix du m² neuf en 2026 : 4 646 €
Située à seulement 20 minutes de Bordeaux, Pessac accueille l'Université de Bordeaux et l'Université Bordeaux Montaigne (droit, économie, gestion, sciences politiques, lettres, langues, histoire-géographie). En mars 2026, le parc immobilier neuf rassemblait 13 programmes, du collectif intimiste de 6 logements à la résidence étudiante de 126 appartements.
Le marché immobilier reste dynamique, avec une forte demande pour les studios, T1 et T2. Le risque de vacance locative est minime, du fait de la présence permanente des étudiants.
Hélène et Martin ont investi 215 000 € dans un T2 de 47 m² près du campus Montaigne. Ils le louent meublé 940 €/mois, soit 11 280 €/an de revenus locatifs.
- ✓ Charges déductibles (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts d'emprunt, comptabilité) : 6 400 €/an
- ✓ Amortissements (bien + mobilier) : 7 000 €/an
- ✓ Résultat fiscal : - 2 120 € (déficit comptable) → 0 € d'impôt sur les revenus locatifs
Grâce au régime réel LMNP, les amortissements et les charges permettent de neutraliser totalement l'imposition pendant plusieurs années.
Les studios et T1 sont particulièrement recommandés pour un premier investissement. Très prisés par les étudiants et les jeunes actifs, surtout dans les quartiers proches des universités et des centres d'affaires, ils assurent une rentabilité intéressante et un risque de vacance locative réduit. Selon une étude de LocService, les appartements d'une pièce représentaient 34 % des locations réalisées en France en 2024.
À Bordeaux intra-muros, un studio meublé se loue autour de 20 €/m² (Le Figaro Immobilier), soit une rentabilité brute autour de 4 %.
Les T3 et T4 trouvent facilement preneurs dans les communes périphériques desservies par le tramway. Ces zones offrent un cadre de vie calme et résidentiel, avec des commodités adaptées aux familles, tout en restant bien connectées au centre-ville.
La demande pour des logements adaptés à la colocation est en hausse. Les profils ne se limitent plus à l'étudiant : seniors et parents solos avec enfant sont désormais concernés.
Depuis les confinements successifs, la présence d'un espace extérieur est devenue un critère décisif pour les locataires. Les logements dotés d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin sont particulièrement recherchés. À Bordeaux, comme dans toute métropole à urbanisation dense, une terrasse ou un jardinet est un atout de taille pour votre investissement.
Bordeaux est classée en zone A, ce qui ouvre l'accès à plusieurs dispositifs fiscaux particulièrement avantageux. Du neuf à l'ancien, de la location meublée à la location nue, chaque mécanisme répond à des objectifs patrimoniaux différents.
Le dispositif Jeanbrun cible la location nue avec un mécanisme d'amortissement fiscal imputable directement sur les revenus globaux. Il peut générer jusqu'à 60 000 € d'économies d'impôts sur 9 ans. En contrepartie, le propriétaire s'engage sur 9 ans minimum avec des loyers inférieurs au marché privé.
Le LMNP permet aux investisseurs louant un bien meublé de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. En régime micro-BIC, un abattement de 50 % s'applique sur les revenus locatifs. Le régime réel autorise la déduction de toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, comptabilité) et l'amortissement du bien et du mobilier, pouvant réduire l'imposition à zéro pendant plusieurs années.
Ce statut s'applique aux logements neufs comme anciens, y compris en résidences services (étudiantes, seniors).
Le LLI offre deux avantages majeurs pour l'achat d'un bien neuf : une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) et une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu'à 20 ans. En zone A, le plafond de loyer LLI est de 14,64 €/m², soit 10 à 15 % en dessous du marché, garantissant une forte demande locative et une vacance limitée.
La loi Malraux s'adresse aux investisseurs souhaitant réhabiliter un bien situé dans un secteur sauvegardé. Bordeaux, avec son centre historique classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, offre de nombreuses opportunités. La réduction d'impôt peut atteindre 30 % du montant des travaux, plafonnée à 120 000 €, en échange d'une location nue de 9 ans minimum.
La loi Denormandie encourage l'investissement dans l'ancien à rénover avec une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du montant investi. Attention : le dispositif n'est pas applicable dans Bordeaux Métropole, mais concerne plusieurs communes girondines éligibles au programme Action Cœur de Ville (Libourne, Langon, Blaye).
Fin de la loi Pinel : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les investisseurs ayant souscrit avant cette date continuent de bénéficier de leurs avantages, mais il n'est plus possible de réaliser de nouveaux investissements Pinel. Le dispositif Jeanbrun et le LLI prennent le relais pour le neuf en 2026.
Avis de l'expert"En 2025-2026, la détente progressive des taux de crédit, passés en douze mois d'environ 4,6 % à 3,1 %, a redonné de l'oxygène aux acquéreurs bordelais. Résultat ➡ la demande repart à la hausse alors que l'offre de logements neufs, déjà contrainte par la raréfaction du foncier en zone A, peine à suivre.
Le marché du neuf illustre ce déséquilibre. L'investissement locatif classique (ex-Pinel) recule, mais les primo-accédants profitent pleinement d'un Prêt à Taux Zéro (PTZ) musclé. À Bordeaux intra-muros, un couple avec un enfant peut désormais obtenir jusqu'à 150 000 € à 0 % pour un T2 ou T3 en VEFA.
Les investisseurs n'ont pas déserté pour autant. Ils ciblent les principaux bassins d'emplois de la métropole — Mérignac Aéroport, Pessac Bioparc, Bordeaux Euratlantique ou encore la rive droite en plein renouvellement.
Côté rentabilité, un studio meublé à Bordeaux intra muros se loue 21 €/m² en médiane, soit une rentabilité brute autour de 4 %, qui reste compétitive malgré la hausse des prix. En régime LMNP, la combinaison d'amortissements et d'abattements permet encore de neutraliser impôt sur le revenu et prélèvements sociaux pendant plusieurs années."
Maxime Petitcollin Courtier indépendant en immobilier neuf
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