Loc’Avantages : quelles nouveautés par rapport au “louer abordable” ?

Pierre Ferreiro

le 23 février 2022

[ mis à jour le 23 février 2022 ]

La nouvelle mouture du dispositif “Louer abordable” a été dévoilée ce lundi 24 janvier, sous le nom “Loc’Avantages”. Basé sur les mêmes principes que le dispositif créé en 2017 par Emmanuelle Cosse, permet encore aux propriétaires de bénéficier de réductions d’impôts en mettant leurs biens en location sous les prix du marché.

Ce dispositif s’adresse aussi bien à l’immobilier neuf à Bordeaux qu’à l’immobilier ancien. Nous vous présentons les nouveautés qui y ont été apportées. Nous verrons ensuite si ce dispositif est réellement avantageux, comparé à celui de la loi Pinel.

“Loc'Avantages” versus “Louer abordable” : les améliorations

Pourquoi a-t-on renforcé le dispositif Louer Abordable ?

Le dispositif Louer Abordable tel qu’il a été conçu en 2017 par Emmanuelle Cosse est en perte de vitesse. En effet, les propriétaires le trouvaient difficilement lisible, notamment par rapport au système de zones. De même, des critiques avaient été formulées au regard des politiques régionales de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), qui exigeait des plafonds de loyer jugés trop bas pour réaliser des bénéfices sérieux.

De moins en moins de propriétaires ont ainsi fait appel à ce dispositif, qui a un intérêt non négligeable pour l’État. Celui-ci permet en effet d’apporter une offre complémentaire au logement social pour les personnes à revenus modestes qui ne peuvent pas y prétendre. L’objectif du nouveau Loc’Avantages est donc d'inciter les propriétaires à baisser leurs loyers en leur accordant plus d’avantages. Cela pourrait notamment inciter certains à remettre des logements vacants sur le marché, leur nombre étant estimé par l’INSEE à plus de trois millions en France.

Quelles nouveautés pour Loc’Avantages ?

Tout d’abord, contrairement à son prédécesseur, Loc’Avantages va prendre la forme d’une réduction d’impôt en lieu et place de la déduction fiscale qui était en place jusqu’à présent. Cette révision, davantage compréhensible, pourrait inciter un plus grand nombre de bailleurs à faire usage du dispositif. Le système de fonctionnement est en effet assez simple : plus le loyer est bas en regard des prix du marché, plus la réduction d’impôt sera importante.

Autre nouveauté de taille : tous les bailleurs pourront disposer de la même réduction d’impôts, peu importe leur adresse ou leur taux d’imposition. La mouture précédente était en effet plus complexe, et prenait en compte le revenu locatif, le taux marginal d’imposition, le taux d’abattement, la contribution sociale généralisée et la contribution au remboursement de la dette sociale du bailleur. “Louer abordable” pouvait ainsi s’avérer peu avantageux pour certains propriétaires.

De même, Loc’Avantages ne prendra plus en compte le zonage A, B et C qui était associé à Louer abordable ainsi qu’à la loi Pinel. Ainsi, les plafonds de loyers seront maintenant liés à un loyer de référence établi par chaque commune, afin d’être au plus près des réalités du marché immobilier. Le système de zonage avait en effet porté préjudice au “louer abordable”, qui était paradoxalement devenu plus incitatif dans les zones “détendues” que dans les zones “tendues”, en manque de logements.

Désormais, seule la réduction de loyer envisagée par le propriétaire et le plafond de loyer du secteur social de sa ville impactera le taux de réduction d’impôt. Le gouvernement avance, à travers des exemples chiffrés, que ce nouvel avantage fiscal est plus rentable. Cette révision Loc’Avantages pourrait, à terme, redynamiser le dispositif imaginé par Emmanuelle Cosse en 2017.

Comment bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?

Afin de bénéficier de Loc’Avantages, le propriétaire devra signer une convention avec l’Anah en effectuant une demande sur sa plateforme en ligne. Cette convention engage le propriétaire à louer son bien sur une durée minimale de 6 ans, selon certains critères que nous élaborerons plus après. Ces demandes de convention ne peuvent être faites que pour les logements mis en location à partir du 01 janvier 2022. Ceux loués avant cette date sont encore placés sous le dispositif “Louer abordable”.

Les demandes de conventions pourront être déposés à partir du 01 avril 2022 sur la plateforme en ligne de l’Anah. Il faut noter qu’elles peuvent être formulées de manière rétroactive pour les biens mis en location à partir du 01 janvier 2022. Les propriétaires ayant mis leur bien en location avant le 01 mars 2022 doivent ainsi impérativement déposer leur demande avant le 01 mai 2022. Ceux qui ont mis leur bien en location après le 1er mars 2022 disposeront d’un délai de deux mois après la signature du bail pour déposer leur demande. Cette réduction n’est applicable qu’aux revenus 2022, qui seront à déclarer au printemps 2023.

Quelles sont les modalités du dispositif Loc’Avantages ?

Nous allons donc voir quelles sont les réductions d’impôt proposées par Loc’Avantages et les critères que le bailleur doit respecter pour profiter du dispositif. Le propriétaire doit en effet remplir certaines conditions pour louer son appartement et sélectionner son locataire selon certains critères spécifiques.

Quelles sont les réductions d’impôt proposées par Loc’Avantages ?

Loc’Avantages propose trois taux de réductions d’impôt différents, qui dépendent du niveau de loyer pratiqué par le bailleur. Pour simplifier, plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est importante pour le propriétaire. Trois niveaux de réduction existent : Loc’1, Loc’2 et Loc’3.

Voici en quoi consistent ces niveaux de réduction tels qu’ils sont présentés par le gouvernement :

• Loc’1 : Un loyer pratiqué de –15% en dessous du loyer de référence de la commune donne lieu à une réduction d’impôt de 15%, ou de 20% en passant par une intermédiation locative
• Loc’2 : Un loyer pratiqué de –35% en dessous du loyer de référence de la commune donne lieu à une réduction d’impôt de 35%, ou de 40% en passant par une intermédiation locative
• Loc’3 : Un loyer pratiqué de –45% en dessous du loyer de référence de la commune donne lieu à une réduction d’impôt de 60%, uniquement en passant par une intermédiation locative

Quelles sont les conditions à respecter pour la mise en location de son appartement ?

Plusieurs conditions sont à remplir par le bailleur pour la mise en location de son bien afin de profiter des avantages de ce dispositif. Pour cela, il doit :

• Louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans. Cette durée reste la même, quel que soit le niveau de réduction visé. À l'issue de cette période de 6 ans, le bailleur pourra remettre son bien en location après avoir réévalué son loyer au niveau des prix du marché.
• Louer un logement récent ou ancien, avec ou sans travaux. Il est donc possible de profiter de ce dispositif avec un logement neuf. Les propriétaires de logements anciens peuvent décider, ou non, d’effectuer des travaux de rénovation.
• Louer son logement en tant qu’habitation principale du locataire. Il n’est donc pas possible de bénéficier du dispositif pour un autre type de location, comme une location touristique par exemple.
• Louer un logement respectant un niveau de performance énergétique fixé par arrêté. Les logements de classe énergétiques F et G sont exclus. Certains bailleurs se verront donc dans l’obligation de procéder à des travaux de rénovation. À cette fin, il faut relever que Loc’Avantages permet de profiter d’aides financières à hauteur de 28 000 euros pour une rénovation lourde, ou de 15 000 euros pour une rénovation énergétique.
• Établir le loyer de son logement selon un plafond arrêté par décret. Ici, au lieu de parler de zones A, B, ou C, les plafonds de loyers seront élaborés à partir d’un loyer de référence établi par chaque commune.
• Passer une convention avec l’Anah,, selon les modalités énoncées précédemment.
• Louer son logement durant la totalité de la durée de la convention (6 ans). Si votre locataire quitte votre logement, vous devrez le remettre en location aussi vite que possible.

Quel profil de locataire est visé par le dispositif ?

Plusieurs critères ont été édictés par le gouvernement concernant le profil des locataires visés par ce dispositif. Les voici :

• Il n’est pas possible de louer à un membre de sa famille.
• Le dispositif ne se met pas en place automatiquement si un locataire occupe déjà le logement. En effet, si vous souhaitez profiter du dispositif et qu’un locataire occupe déjà votre logement, vous devrez effectuer votre demande de convention avec l’Anah à l’occasion du renouvellement du bail, ou bien trouver un autre locataire.
• Vous devez choisir votre locataire selon un plafond de ressources. Comme pour les plafonds de loyer, les plafonds de ressources sont établis par chaque commune. Les revenus de votre locataire ou de son foyer fiscal ne peuvent pas dépasser ce plafond

Un simulateur en ligne est d’ores et déjà disponible sur le site de l’Anah pour vous permettre d’évaluer les bénéfices que vous pourriez tirer du dispositif Loc’Avantages.

Il vous permet notamment d’évaluer le montant du loyer que vous devriez mettre en place en fonction de la commune où se situe votre bien et de sa surface. Il vous permet également d’accéder aux plafonds de ressources de votre potentiel futur locataire. Vous pouvez y accéder en cliquant sur ce lien.

Le dispositif Loc’Avantages est-il si avantageux qu’il y paraît ?

Le dispositif Loc’Avantages semble avantageux, notamment en ce qui concerne l’immobilier ancien. Mais l’est-il vraiment ? Qu’en est-il pour l’immobilier neuf ? Ne vaut-il pas mieux investir en loi Pinel ?

Un avantage limité

Le système de réduction d’impôt du dispositif Loc’Avantages est complètement différent de celui pratiqué via d’autres lois de défiscalisation, comme la loi Pinel. En effet, la réduction d’impôts de Loc’Avantages se base sur le “montant des revenus bruts du logement”, alors que celle de la loi Pinel se base sur le prix du bien immobilier.

De même, cette réduction d’impôt concerne seulement l’année pour laquelle elle est calculée, contrairement à celle du Pinel. Traduction : Si la réduction dépasse le montant de votre impôt, vous ne pourrez pas répercuter le reliquat sur votre déclaration fiscale de l’année suivante.

De même, le dispositif est davantage axé sur l’immobilier ancien que sur l’immobilier neuf, mais là encore, l’efficacité de Loc’Avantages est à comparer avec d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Denormandie.

Les avantages du Pinel sur l’immobilier neuf

Pour investir en immobilier neuf, la loi Pinel sera nettement plus avantageuse que le dispositif Loc’Avantages. En effet, la réduction d’impôt du Pinel se base sur le montant de l’investissement, c’est-à-dire sur la valeur du bien immobilier.

La réduction d’impôts du Pinel n’est pas limitée à 6 ans : la durée de mise en location peut être allongée jusqu’à 12 ans, avec une augmentation proportionnelle de la déduction fiscale accordée. Le Pinel permet ainsi de bénéficier :

• D’une réduction d’impôt de 12% du montant de l’investissement pour une durée de mise en location de 6 ans
• D’une réduction d’impôt de 18% du montant de l’investissement pour une durée de mise en location de 9 ans
• D’une réduction d’impôt de 21% du montant de l’investissement pour une durée de mise en location de 12 ans

La réduction d’impôt accordée par le Pinel est plafonnée à 63 000 € sur la durée maximale de location, qui est de 12 ans. Les bénéfices à tirer d’un investissement dans un programme immobilier neuf loi Pinel sont ainsi largement supérieurs à ce que pourrait offrir le dispositif Loc’Avantages. Simulez dès à présent votre projet d’investissement en loi Pinel avec notre simulateur.

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