Inflation : quels impacts sur l’immobilier ?
Sophie Castella
le 01 juin 2022
[ mis à jour le 01 juin 2022 ]
SOMMAIRE
- Au fait, c’est quoi l’inflation ?
- Les coûts entraînés par l’inflation dans l’immobilier
- Hausse du coût des crédits immobiliers
- Une capacité d'emprunt plus faible
- Les investisseurs dans l’immobilier locatifs subissent-ils l’inflation ?
- Faut-il investir dans l’immobilier sans tarder ?
- 1. La plus-value
- 2. L’augmentation du prix des loyers
- 3. La dette dévaluée
- L'immobilier neuf : valeur refuge pour lutter contre l’inflation ?
La crise de la Covid-19 et la guerre en Ukraine ont précipité le retour de l’inflation en Europe. Des prix poussés par le coût de l’énergie, 38,3% supérieur rien qu’au mois de mai ainsi que par les mesures de restrictions exercées en Chine, venues perturber le commerce et les chaînes d’approvisionnement.
En France, l’inflation se rapproche des 5% selon les derniers chiffres de l’Insee. Dans ce contexte, la pierre peut-elle donner le change ? Quel intérêt à investir dans un logement neuf à Bordeaux pour échapper à l’inflation ? Quelques éléments de réponse dans cet article.
Au fait, c’est quoi l’inflation ?
L’inflation peut être définie comme une augmentation globale des prix. Celle-ci entraîne, de facto, une perte de pouvoir d’achat. Il faut donc dépenser davantage pour acheter la même chose. L’inflation peut se calculer sur la base d’un “panier moyen”, comportant quelques produits élémentaires tels que l’alimentation, les services, les biens durables ou encore l’énergie. L’inflation est multifactorielle et a 2 principales causes :
- Le déséquilibre entre l’offre et la demande : la demande pour un produit augmente mais l’offre ne suit pas. La raréfaction d’un produit entraîne son surcoût.
- L’inflation induite par les coûts : la hausse des prix de l’énergie et des matières premières entraîne celle du prix des biens et des services qui en dépendent.
Les coûts entraînés par l’inflation dans l’immobilier
Augmentation des loyers, hausse du coût des crédits immobiliers... Si l’inflation entraîne inexorablement un envol des coûts, elle peut aussi corriger, à terme, le marché des biens immobiliers à vendre.
Hausse du coût des crédits immobiliers
L’inflation est surveillée de près par les banques centrales qui tentent de la contenir en relevant les taux directeurs. Parmi ces derniers, on compte notamment le taux de refinancement, utilisé par les banques pour emprunter auprès des banques centrales. Dès que ce taux augmente, le coût est plus élevé pour les banques. Un coût qu’elles doivent répercuter sur l’argent qu’elles prêtent à leurs clients.
Rien que depuis l’année 2022, les taux de crédit immobilier ont augmenté de 0,50%. Une hausse qui s’est poursuivie en mai, et qui ne devrait d’ailleurs pas s’arrêter. Pour les Français déjà engagés dans le remboursement d’un crédit, l’inflation n’aura toutefois pas un effet majeur puisque le coût de leur emprunt ne devrait pas augmenter même si les taux du marché remontent.
En comparaison, voici les taux de crédit immobilier des mois d’avril 2021 et 2022 :
| Période de l'année | Durée de l'emprunt | ||
|---|---|---|---|
| 15 ans | 20 ans | 25 ans | |
| Avril 2022 | 1,31 % ↗ | 1,36 % ↗ | 1,56 % ↗ |
| Avril 2021 | 0,90 % ↘ | 1,06 % | 1,33 % ↘ |
Une capacité d'emprunt plus faible
Pour les candidats à l’achat, la hausse des taux peut toutefois avoir une incidence : le montant de l’emprunt est plus bas. Si les taux de crédit étaient depuis quelques mois historiquement bas et permettaient de s’endetter sur 20 ans au taux de 1%, aujourd’hui les taux d’emprunt ne cessent de grimper, abaissant la capacité d’emprunt :
Exemple : pour une mensualité de 1 000 € en comptant l’assurance, il est possible d’emprunter 205 000 €. Si le taux monte à 1,5%, le montant s’abaissera à 196 000 €.
Si les acheteurs ont une marge de manœuvre moins importante pour leur emprunt, les vendeurs n’ont souvent pas d’autre choix que de baisser le prix de leur bien, ce qui entraîne une régulation des prix du marché.
Les investisseurs dans l’immobilier locatifs subissent-ils l’inflation ?
Si vous avez investi dans l’immobilier locatif, pas de crainte : vous êtes protégé de l’inflation. Pourquoi ? Les propriétaires peuvent s’appuyer sur l’évolution des loyers grâce à l’IRL (Indice de Révision des Loyers) fourni par l’Insee. Cet indice s’appuie sur l’évolution des prix à la consommation : si les prix à la consommation augmentent, les loyers augmentant dans des proportions similaires. Le revenu immobilier brut ne subit donc pas les impacts de l’inflation.
Si vous vous apprêtez à investir, deux alternatives se présentent :
- Acheter son bien avant la remontée des taux pour obtenir de bonnes conditions d’emprunt.
- Attendre la hausse des taux et la régulation des prix du marché pour acheter à un prix plus raisonnable.
Faut-il investir dans l’immobilier sans tarder ?
En 1995, un acheteur pouvait acquérir une maison pour 220 000 €. En 2021, ce montant a augmenté d’au moins 200 000 €, voire plus. Si l’augmentation des taux de crédit vous effraie, souvenez-vous que, comme évoqué plus haut, cette hausse peut entraîner une régulation du marché. L’inflation offrirait donc un contexte favorable pour investir dans l’immobilier ? Serait-elle profitable aux investisseurs ?
Une façon de lutter contre l’inflation est de s’assurer des rentes régulières. Quand on sait que les salaires réels stagnent depuis plusieurs années, l’investissement peut venir renflouer son épargne.
Voici 3 raisons qui font de la pierre un outil adéquat pour lutter contre l’inflation :
1. La plus-value
L’augmentation de la valeur d’un bien immobilier entre son achat et sa revente ou “plus-value” est l’un des aspects les plus avantageux de l’investissement en immobilier, surtout quand on sait que la valeur d’une propriété peut augmenter de 3 à 5% par an.
En France, les grandes métropoles et de plus en plus de petites villes de province ont pris de la valeur avec le temps. Un taux d’appréciation peut aller jusqu’à 10% dans certains cas.
2. L’augmentation du prix des loyers
Si votre investissement locatif rapporte 600 € de loyer par mois et que vous l’augmentez de seulement 20 € par an, sur 10 ans, vous pourrez empocher 200 € supplémentaires en cash-flow.
Ce cash-flow vous permet de couvrir vos dépenses mensuelles, dont votre emprunt, ses intérêts, les taxes mais aussi les assurances. Si le bien est géré de façon judicieuse, le loyer peut augmenter chaque année et générer un flux de trésorerie plus important que l’investissement initial.
3. La dette dévaluée
Au rythme de l’inflation, la dette générée par l’acquisition d’un logement se déprécie. Sur plusieurs années, l’inflation peut entraîner une baisse de la dette hypothécaire.
L'immobilier neuf : valeur refuge pour lutter contre l’inflation ?
Les logements neufs ont connu une hausse de prix significative, surtout depuis l’augmentation du coût des matériaux et la raréfaction des permis de construire. Pourtant, l’immobilier neuf offre beaucoup de plus garanties et d’avantages fiscaux à l’investisseur. En plus de vous assurer une rente locative et de constituer votre patrimoine, certains dispositifs, propres au marché du neuf, vous permettent d’alléger votre fiscalité sur plusieurs années et ainsi de faire plus d’économies !
Pour ceux qui préfèrent investir dans leur résidence principale, d’autres aides au financement peuvent vous permettre de financer une partie de votre projet. On pense notamment au prêt à taux zéro. Le PTZ permet de compléter un crédit initial, sans intérêt à payer. À noter que selon la localisation du bien, il est possible de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%.
Autre avantage : les frais de notaire dans l’immobilier neuf sont réduits et sont estimés à seulement 2,5% contre 7 à 8% dans l’ancien.
