Défiscaliser avec la loi Pinel dans l’ancien à Bordeaux

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Alors que la loi Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation dédiés à l’immobilier neuf, son application a été étendue à l’immobilier ancien. L’objectif : faire profiter l’investisseur dans l’ancien des mêmes avantages que la loi Pinel dans le neuf. Une mesure qui induit de respecter plusieurs critères d’éligibilité pour bénéficier de la réduction d’impôts sur le revenu.

Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’ancien ?

Appelé également “ancien réhabilité”, la loi Pinel dans l’ancien est un dispositif de défiscalisation qui s’applique lorsque le logement ancien bénéficie de travaux de rénovation. Le bien en question peut avoir été déjà occupé mais il doit être considéré comme “inhabitable” au moment de l’acquisition, comme le stipule l’article 6 de la loi n° 89-462 du 2 juillet 1989. La réhabilitation a pour but de rendre le logement conforme aux nouvelles normes en vigueur, notamment en matière de travaux énergétiques : BBC, RT 2012 ou RE2020. Cette réhabilitation comprend également la mise aux normes PMR des espaces de circulation à l’intérieur du logement.

Ces travaux de rénovation et d’amélioration, souvent conséquents, peuvent être déduits des revenus foncier grâce à la loi Pinel dans l’ancien. Un atout de taille dans la ville de Bordeaux qui possède un patrimoine architectural riche et de nombreux logements anciens. Pour en profiter, l’investisseur s’engage à réaliser des travaux correspondant aux exigences actuelles de l’immobilier neuf pour le mettre ensuite à la location.

À savoir : la loi Pinel dans l’ancien et la loi Pinel dans l’immobilier neuf ont été prolongées jusqu’au 31 décembre 2024. Initialement prévus à échéance au 1er janvier 2021, ces systèmes de défiscalisation incitatifs à l’achat immobilier entendent notamment redynamiser le secteur, un temps paralysé par la crise de la COVID-19.

Découvrez tous les dispositifs de défiscalisation immobilière à Bordeaux

Comment investir dans l’immobilier avec le Pinel ancien ?

À la différence du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui n’exige aucun plafond de ressources pour profiter d’une réduction d’impôts, l’investisseur en Pinel ancien, les locataires et les logements doivent respecter certains critères d’éligibilité.

Les plafonds de loyers en Pinel ancien

Selon la zone Pinel où se trouve le logement, le plafond de loyer diffère. La ville de Bordeaux étant classée en zone B1, le loyer y est fixé à 10,51 € du m². Ce plafond est valable pour un investissement en Pinel dans l’immobilier neuf et ancien.

Montant des plafonds de loyers Pinel à Bordeaux et partout ailleurs en 2021
Secteur Pinel Plafond du loyer Pinel
A bis 17.55 €/m²
A 13.04 €/m²
B1 10.51 €/m²
B2 9.13 €/m²
C 9.13 €/m²

Les plafonds de ressources locataires à Bordeaux

© saranya33 - Shutterstock

Comme pour la loi Pinel dans le neuf à Bordeaux, les locataires d’un logement en Pinel ancien sont soumis aux plafonds de revenus de la zone B1 dans laquelle se situe la métropole girondine.

Composition du foyer locataireZone de location
Zone B1
Personne seule 31 352 €
Couple 41 868 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 50 349 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 60 783 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 71 504 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 80 584 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 8 990 €
Pour des baux conclus ou renouvelés en 2021

Les logements éligibles au Pinel dans l’ancien

En plus de devoir être, très logiquement, assimilés à l’immobilier ancien, les logements éligibles à la loi Pinel ancien doivent respecter les conditions suivantes :

  • Avoir été acquis avant le 14 septembre 2014
  • Être légalement considéré comme “inhabitable” au moment de l’acquisition
  • Subir des travaux de rénovation selon les exigences de l’immobilier neuf
  • Être mis à la location comme logement nu pendant une durée de 6, 9 ou 12ans
  • Être situés dans une zone éligible à la loi Pinel
  • Avoir été contrôlés par un expert indépendant qui détermine l’état du logement
  • L’expert mandaté pour vérifier l’éligibilité du bien au dispositif Pinel ancien va établir un diagnostic avant travaux qui repose sur 2 volets :

    • la décence du logement : il ne doit pas remplir au moins 4 des 15 critères de décence
    • la performance énergétique : il ne doit pas remplir au moins 6 des 12 critères de performance

    Comme pour l’immobilier neuf, le dispositif Pinel 2021 est prolongé jusqu’à fin 2024 et exclu les maisons des logements éligibles. Seuls les propriétaires de biens immobiliers situés dans un bâtiment d’habitation collectif pourront prétendre à une réduction d’impôts Pinel.

    Les travaux de réhabilitation éligibles à la Pinel dans l’ancien

    © Bilanol - Shutterstock

    Suite à l’avis du diagnostiqueur sur l’état du logement au moment de son achat, l’investisseur peut commencer la phase de travaux. Ceux-ci comprennent notamment les domaines suivants :

    À l’achèvement des travaux, le logement doit être satisfaire aux 12 critères de performance énergétique légaux, comme le label BBC ou la norme RT2012. Un autre expert indépendant devra alors attester de la bonne conformité du logement et de son éligibilité au dispositif Pinel dans l’immobilier ancien.

    Les travaux doivent être réalisés avant la fin de la deuxième année qui suit l’acquisition du logement.

    Les zones éligibles à la loi Pinel ancien

    Le zonage Pinel segmente le territoire français en 5 zones : A, Abis, B1, B2 et C. Auparavant toutes éligibles au dispositif de défiscalisation, elles ne sont désormais que 3. Seules les zones A, A bis, et B1 sont désormais éligibles au Pinel, qu’il s’agisse d’un investissement dans l’immobilier neuf ou ancien.

    Cette nouvelle sélection se recentre sur les villes dites “tendues”, là où figure un décalage entre une demande forte en logement et une pénurie d’offres. C’est le cas de Bordeaux, située en zone B1 , et où la croissance démographique engendre un besoin immobilier de plus en plus important.

    À noter : le dispositif Pinel pour un investissement dans l’immobilier ancien dépend des mêmes zones éligibles que la loi Pinel dans le neuf.

    Les avantages fiscaux du dispositif Pinel dans l’ancien

    Bien que la loi Pinel dans l’immobilier ancien ne permette pas de profiter des frais de notaires réduits ni de la réduction de taxe foncière, le dispositif présente des avantages fiscaux cumulables :

    La défiscalisation immobilière à Bordeaux