La loi Cosse

La loi Cosse a été abrogée en 2022. Depuis, elle a été remplacée par le dispositif "Louer abordable", par par le dispositif "Loc'Avantage" en mars 2022.

La loi Cosse a été instituée par l’ancienne ministre du Logement, Emmanuelle Cosse le 1^er février 2017. Il s'agit d'un dispositif d'incitation fiscale visant à soutenir l’investissement locatif et vient renforcer la loi Monuments Historiques et la loi Malraux.

Aussi appelé “dispositif louer abordable”, elle offre comme l’ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilière à Bordeaux, une réduction d’impôts particulièrement intéressante.

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Qu’est-ce la loi Cosse ?

Par opposition aux lois de défiscalisation dans l’immobilier neuf et dans l’ancien, la loi Cosse vient se concentrer sur des biens ayant été peu loués. Incitatif, l’idée est de proposer aux propriétaires bailleurs un avantage fiscal dans le cadre de la remise en location de leur bien.

Attractive, la réduction peut aller de 15 à 85 % sur leurs revenus issus de la location. Celle-ci dépend de la surface habitable du logement, de sa situation géographique et du prix du loyer. Plus la tension de la zone du bien est importante, plus la défiscalisation sera importante pour l’investisseur.

Quelles sont les conditions de la loi Cosse ?

Pour bénéficier de la défiscalisation en loi Cosse, le propriétaire devra :

• Signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour au moins 6 ans sans travaux et 9 ans s’il se voit allouer des aides à ces travaux. À noter que les conventions doivent être signées entre le 1^er février 2017 et le 31 décembre 2022.
• S’engager à louer le logement jusqu'à la fin de la convention.
• Si le bien ne nécessite aucuns travaux, il s’engage à le louer pendant 6 ans minimum. S’il bénéficie d’une aide pour les travaux, la durée de location devra être de 9 ans minimum.

Une fois la convention signée par le propriétaire, il s’engage sur les différentes modalités de location, tant sur les prix pratiqués pour le loyer, que le plafond de ressources des locataires.

Dans le cas où le locataire quitterait le logement pendant la période de location, le propriétaire sera dans l’obligation de proposer à nouveau le logement à la location dans les mêmes conditions.

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Quels sont les logements éligibles à la loi Cosse ?

Le dispositif s’applique à un certain type de logements :

• Les logements anciens et récents, avec ou sans travaux ;
• Le bien doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale ;
• Le bien doit respecter une performance énergétique minimale et doit justifier d’une consommation conventionnelle en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m² par an (ce qui exclue les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui sont particulièrement énergivores (depuis le 16 novembre 2020).

Quelles sont les conditions de location de la loi Cosse ?

Pour louer un logement en loi Cosse, certaines conditions liées au locataire et à la location s’appliquent :

• Les revenus du locataire ne devront pas dépasser le plafond de ressources établi selon le nombre de personnes qui occuperont le bien et le type de convention signée avec l’Anah (intermédiaire, social ou très social) ;
• Le propriétaire ne peut pas louer le logement à l'un des membres de son foyer fiscal ni à une personne qui l'occupe déjà sauf dans le cadre d'un renouvellement de bail.

Pour un bail signé en 2021, voici les plafonds de loyer appliqués (hors charges) par m² par mois, pour les zones d’éligibilité de la loi Cosse :

Pour les territoires d’outre-mer, le loyer appliqué pour le secteur intermédiaire est de 10,55 €.

Voici les plafonds de ressources appliqués pour les différents secteurs en 2021 :

• Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire, les locataires devront respecter les conditions de revenus suivantes :

  Nombre de locataires	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 C
  Personne seule	38 377 €	38 377 €	31 280 €	28 152 €
  Couple	57 357 €	57 357 €	41 772 €	37 594 €
  Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	75 188 €	68 946 €	50 233 €	45 210 €
  Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	89 769 €	82 586 €	60 643 €	54 579 €
  Perso. seule ou couple ayant 3 personnes à charge	106 807 €	97 766 €	71 340 €	64 206 €
  Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	120 186 €	110 017 €	80 399 €	72 359 €
  Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 390 €	+ 12 258 €	+ 8 969 €	+ 8 070 €

  Pour les territoires d’outre-mer, des plafonds de ressources sont appliqués uniquement pour la convention du secteur intermédiaire :

  Composition du foyer locataire	Départements d’outre-mer Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
  Personne seule	28 606 €
  Couple	38 202 €
  Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	45 941 €
  Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	55 461 €
  Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	65 241 €
  Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	73 527 €
  Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 8 206 €

  • Pour une convention signée dans le secteur social, les revenus des locataires ne devront pas dépasser les plafonds suivants :

  Catégorie de ménages	Paris et communes limitrophes (en euros)	Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros)	Autres régions métropolitaines (en euros)
  1 - 1 personne seule	24 116	24 116	20 966
  2 - 2 personnes ne comportant aucune personne à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une personne seule en situation de handicap	36 042	36 042	27 998
  3 - 3 personnes ou 1 personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou 2 personnes dont au moins une est en situation de handicap	47 247	43 325	33 670
  4 - 4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap	56 410	51 897	40 648
  5 - 5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins une est en situation de handicap	67 116	61 435	47 818
  6 - 6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge ou 5 personnes Dont au moins une est en situation de handicap	75 523	69 134	53 891
  Personne supplémentaire	+ 8 416	+ 7 703	+ 6 011

  • Pour une convention signée dans le secteur très social, les revenus des locataires ne devront pas dépasser les plafonds suivants :

  Catégorie de ménages	Paris et communes limitrophes (en euros)	Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros)	Autres régions (en euros)
  1 - 1 personne seule	13 268	13 268	11 531
  2 - 2 personnes ne comportant aucune personne à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou 1 personne seule en situation de handicap	21 626	21 626	16 800
  3 - 3 personnes ou 1 personne seule avec 1 personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap	28 348	25 995	20 203
  4 - 4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins une est en situation  de handicap	31 029	28 543	22 479
  5 - 5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap	36 912	33 792	26 300
  6 - 6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge ou 5 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap	41 539	38 024	29 641
  Personne supplémentaire	+ 4 628	+ 4 235	+ 3 306

  Quelle fiscalité pour un investissement en loi Cosse ?

  En termes de fiscalité, la loi Cosse accorde une déduction d’impôts sur les revenus fonciers.

  Pour calculer le montant de la déduction auquel il aura droit, le propriétaire doit se référer à différents facteurs dont :

  • Le montant du loyer
  • La zone où se situe le logement

  Pour les zones A bis, A et B1 comme Paris ou Bordeaux, la déduction calculée s’élèvera à 30 % des revenus bruts pour les loyers reçus sous convention à loyer intermédiaire et 70 % des revenus bruts pour les loyers sous convention à loyer social et très social.

  En zones B2, les taux s’élèvent à 15 % des revenus bruts des loyers reçus sous convention à loyer intermédiaire et 50 % des revenus bruts des loyers reçus sous convention à loyer social ou très social. En zone C, la déduction sera de 50 % des revenus bruts si le bien est sous convention à loyer social ou très social.

  Autre possibilité, le propriétaire peut également mettre son bien en location intermédiée. Le principe est de confier le logement en gestion locative afin que celui-ci soit attribué à des populations en situation de difficulté. Grâce à cela, le pourcentage de déduction monte à 85 % des revenus bruts sauf pour les logements situés en zone C.