Le déficit foncier à Bordeaux

Avant de calculer leur impôt sur le revenu, les propriétaires proposant un bien immobilier en location calculent la somme annuelle des loyers perçus, dont ils déduisent les charges supportées sur le bien (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière...). Le résultat constitue la base imposable du contribuable. Mais il arrive que les charges soient plus importantes que les loyers.

Le propriétaire d’un logement loué non meublé (ou nu) peut percevoir des loyers dont le montant est inférieur aux charges générées par la propriété du logement. Le coût de travaux, additionné aux charges de copropriété, aux assurances, taxe foncière... engendrent alors un déficit foncier

Déficit foncier, définition :

Le déficit foncier est la part de charge supérieure aux recettes perçues lors d’un investissement locatif. Elle est déductible de votre revenu global avant le calcul de votre impôt sur le revenu.

Il ne s'agit pas à proprement parler d’un dispositif de défiscalisation bien qu’il permette de réaliser une défiscalisation immobilière. Il existe principalement pour réduire les impôts des investisseurs qui réalisent des travaux dans le logement qu’ils proposent à la location.

Le mécanisme du déficit foncier relève du droit commun aux revenus fonciers.

S’il ne fait pas parties des niches fiscales françaises, il est tout de même soumis au plafond annuel de 10 700 € (15 300 € dans quelques cas particuliers).

Dans le cas où le revenu global n’est pas suffisant pour absorber le déficit foncier la première année, il peut par être reporté et déduit de l’ensemble de vos revenus pendant 6 ans.

Dans le cas où le déficit foncier excède 10 700 €, le surplus pourra être déduit des revenus fonciers exclusivement durant 10 ans.

Selon le premier alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI : La fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global (à savoir la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou à 15 300 €, selon le cas, ou qui résulte des intérêts d'emprunt) s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le plafond du déficit foncier est de 15.300 € et concerne les immeubles faisant l’objet d’un amortissement de type « Périssol ». À compter de l'imposition des revenus de 2019, ce plafond concerne également les logements loués dans le cadre du dispositif Cosse.

Quelles conditions pour générer un déficit foncier ?

Le respect de certaines conditions est nécessaire pour bénéficier de l’abattement fiscal engendré par un déficit foncier.

• Seuls les logements non meublés sont éligibles.
• Le logement doit être loué 3 ans au minimum.
• Le propriétaire doit déclarer sous le régime réel.
• Il doit renseigner ses charges déductibles lors de sa déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044).
• Il doit conserver toutes les pièces permettant de justifier les charges déclarées.

Comment calculer le déficit foncier ?

L’année ou vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous pouvez les déduire de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Durant les 10 années suivantes, le reste du montant des travaux sera imputable sur votre seul revenu foncier.

Exemple :

Léandre achète un appartement en 2021. II perçoit 11 000 € de loyers durant l’année. Il effectue des travaux à hauteur de 20 000 €. Ces travaux ne sont ni un agrandissement, ni une reconstruction ; il peut donc les déduire. Léandre a également diverses charges déductibles de 4 000 €.

Lors de sa déclaration des revenus 2021, Léandre déclare 11 000 € de loyers et 24 000 € de charges déductibles. Son résultat foncier imposable est négatif. Léandre déclare un déficit foncier : de 13 000 €.

Léandre pourra réduire son revenu brut imposable de 10 700 € pour l’année 2021. Le déficit foncier ne pouvant être déduit d’un revenu foncier déjà négatif, il sera déduit du revenu salarié de Léandre.

La déduction du revenu global imposable de Léandre ne sera valable que la première année. Le report du déficit foncier des 2 300 € restant (13 000 – 10 700) sera déduit du revenu foncier seul et ce pendant 10 ans.

Attention

Les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que sur les revenus fonciers et non sur les autres types de revenus. Les autres charges peuvent, elles, être déduites du revenu global.

Le déficit foncier reportable

Un déficit utilisé l’année des travaux permet un gain fiscal immédiat :

gain fiscal = montant du déficit x tranche d’impôt

Un déficit provisionné et donc reporté permet un gain fiscal futur plus important :

gain fiscal = (montant du déficit x tranche d’impôt) + (montant du déficit x prélèvements sociaux)

Exemple : José achète un bien 120 000 € pour y faire 60 000 € de travaux déductibles. Il sait qu’il pourra profiter d'un gain fiscal de 60 000 € x sa tranche d’imposition + 60 000 € x prélèvements sociaux.

Pour un Taux Marginal d’Imposition (TMI) à 30%, c’est 47.2% soit presque la moitié des travaux qui lui sont remboursés via cet abattement fiscal. Ici l’économie fiscale est de 60 000 x 0. 472% soit 28 320 € d’impôt en moins. Une stratégie de financement et d’optimisation fiscale efficace.

La première année lors de l’imputation des 10 700 sur le revenu global du contribuable, l’économie ne sera que de 30 %. En effet, l’imputation sur les revenus salariés contrairement à la déduction sur le foncier ne permet pas de procurer un gain sur les prélèvements sociaux.

Pour autant, il n’est pas permis de choisir le report de ce gain fiscal. Le fisc impose la déduction immédiate des 10 700 premiers euros de déficit sur le revenu global avant d’avoir le droit de provisionner.

Quels sont les avantages du déficit foncier ?

• Le déficit foncier est cumulable avec les dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, la loi Malraux, ou le Pinel ancien.
• Le déficit non imputé sur le revenu de l’année en cours constitue un “déficit foncier reportable” durant 10 ans sur les revenus fonciers.
• Plus votre TMI est élevée, plus le gain fiscal est important. A titre d’exemple, un contribuable assujetti à une TMI de 11%, pourra espérer un abattement fiscal de l’ordre de 28% du montant des loyers. Pour un autre dont la TMI est de 45%, l’économie d’impôt peut s’élever à 62%.
• Les charges liées aux frais d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables dès la deuxième année.

Bon à savoir

Pour déclarer un déficit foncier le propriétaire doit déclarer ses revenus fonciers sous le régime réel d’imposition.

Or, si vos recettes foncières s’élèvent à moins de 15.000 €/an, vous avez sans doute intérêt à déclarer sous le régime micro foncier qui engendre automatiquement un abattement de 30% de l’ensemble des charges. Il est donc important de vérifier si le déficit foncier (sous le régime réel) n’est pas pénalisant par rapport à une déclaration au régime micro foncier.

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Le Code Général des Impôts, aux articles 29 et 31, donne alors une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers :

Attention : Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Attention, parfois la frontière est mince entre travaux d’amélioration, déductibles et travaux de construction ou reconstruction non déductibles.

Liste non exhaustive des charges déductibles :

• Les frais de gestion, de garde et de procédure ;
• Les frais d’entretien et de réparation ;
• Les frais d’amélioration ;
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
• Les charges de copropriété ;
• Les primes d’assurance ;
• Les impôts et taxes sur le bien ;
• Les intérêts d’emprunt.

Deux systèmes d’imposition s’offrent aux contribuables propriétaires bailleurs : le régime réel d’imposition et le microfoncier. Seul le régime réel peut engendrer un déficit foncier.

Vous pouvez déduire votre charge, l’année où la charge a été effectivement payée.

Comment déclarer les charges déductibles des revenus fonciers ?

Le formulaire n°2044 que vous pouvez vous procurer sur impots.gouv.fr vous permet de déclarer vos revenus fonciers provenant de la location de locaux non meublés. Il est à ajouter à votre déclaration de revenus (formulaire 2042).

Veillez à bien conserver toutes les pièces justificatives (photos, plans, factures). L’administration fiscale est en droit de vous les demander lors d’un contrôle.

L’impact de la TMI sur le déficit foncier

L’impôt sur le revenu est calculé selon un barème progressif, composé de 5 tranches d’imposition. Le TMI (taux marginal d’imposition) correspond au taux applicable à la tranche d’imposition la plus élevée d’un contribuable.

Plus le TMI du propriétaire bailleur est élevé, plus le déficit foncier sera intéressant fiscalement.