La loi Monuments Historiques

Créée le 31 décembre 1913, la loi Monuments Historiques vient s’inscrire dans la lignée du travail d’inventaire de Prosper Mérimée. Ce dispositif de défiscalisation immobilière à Bordeaux vise à conserver le patrimoine historique et architectural en restaurant certains vestiges et concerne essentiellement les ménages fortement fiscalisés, mais aussi les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?

Cette loi est l’un des principaux fondements de protection du patrimoine historique français. Apparue sous la Révolution, la notion de Monument Historique était déjà connue sous la Monarchie de Juillet avec la création du poste d’inspecteur des monuments historiques et d’une commission de ces monuments chargée d’assurer leur sauvegarde.

Sans réels pouvoirs légaux, la III^ème République donnera à la commission les moyens de remplir son rôle au travers de 3 textes de loi. Ces textes seront repris par la loi du 31 décembre 1913. Objet de quelques modifications, la loi de 1913 est encore le socle de la législation concernant la protection des monuments historiques.

Comment fonctionne la loi Monuments Historiques ?

Le dispositif vise à encourager la restauration et l’entretien de bâtiments d’exception classés Monument Historique (MH) ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Les biens situés sur des sites classés ne sont pas éligibles, à part si ces bâtiments sont eux-mêmes classés.

Le principe est d’acheter ce type de bien et d’y réaliser des travaux de rénovation et de le conserver pendant 15 ans minimum à compter de la date de l’acquisition. Les charges de restauration et d’entretien, mais aussi les intérêts d’emprunt pour un éventuel prêt sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. Les déficits fonciers sont eux aussi déductibles.

Hervé souhaite investir dans un bien classé Monuments Historiques à Bordeaux d’une valeur de 360 000 €. Son taux marginal d’imposition est de 41 %.

Pour remettre celui-ci en état, il aura dépensé 150 000 € en 2021 et 100 000 € en 2022. Grâce à ce dispositif, l’avantage fiscal s’élèvera à 66 215 € (150 000 x 41 % + 100 000 x 41 %). Il réalise ainsi une économie de 30 % de son investissement initial sur 2 années :

• 41 000 € en 2021 et 41 000 € en 2022

Si le propriétaire touche des revenus fonciers positifs, il aura droit à une réduction fiscale supplémentaire de 15,5 % (CSG) du montant des travaux.

Quels sont les biens éligibles à la loi Monuments Historiques ?

Pour défiscaliser grâce au dispositif Monuments Historiques en 2021, un investisseur doit acquérir l’un des biens concernés :

• Les immeubles classés Monuments Historiques ;
• Les immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
• Les immeubles labellisés par la Fondation du Patrimoine. Celui-ci doit être accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine. Le label dépend notamment du fait de la visibilité du bien depuis la voie publique ;
• Les immeubles faisant partie du patrimoine national de par leur caractère historique ou artistique spécifique. Ces biens doivent avoir été agréés par le ministre de l’Économie et des Finances et doivent être ouverts au public.

Depuis le 31 décembre 2020, pour les monuments historiques ouverts aux visites, la déclaration des conditions d’ouverture doit être réalisée auprès du services des impôts des particuliers dont le contribuable relève, avant le 1^er février de l’année d’ouverture.

Les durées minimums de l’ouverture des monuments historiques sont soit de 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre, soit de 50 jours par an dont 25 jours fériés au cours des mois d’avril à septembre inclus.

Quelles sont les conditions de la loi Monuments Historiques ?

Pour investir dans un monument historique, classé ou inscrit, certaines conditions s’appliquent pour bénéficier des avantages fiscaux :

• L’investisseur doit acquérir un bien dans un programme immobilier agréé, classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques. Pour que les travaux soient totalement déductibles des impôts, l’ensemble des façades et des toitures doivent être à minima classées ou inscrites aux Monuments Historiques. À noter que si ces parties ne sont pas classées, le régime général du déficit foncier prévaudra dessus. D’où la rareté de ces immeubles.
• Le ou les propriétaires (dans le cas d’une Association Syndicale Libre) devront prendre en charge la totalité des études architecturales et des travaux de restauration. Toutefois, l’administration admet qu’un mandat soit confié à un professionnel, avant que celui-ci n’ait entrepris la moindre démarche.
• Le projet devra faire l’objet d’un agrément du ministre du budget ou recevoir le label de la fondation du patrimoine.
• Si l’immeuble est classé aux Monuments Historiques, les travaux devront être placés sous l’égide d’un architecte des bâtiments de France. Le bien est en effet sous haute surveillance du Ministère de la Culture, il ne peut ainsi être transformé, mis en copropriété, déplacé ou démoli sans son accord.
• Les monuments classés dérogent aux procédures du code de l’urbanisme. Les travaux entrepris dans le cadre d’une restauration d’un monument historique doivent être soumis à l’accord de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles), pilotée par l’ABF (Architecte des Bâtiments de France) du département concerné. Ces travaux font ainsi l’objet d’une Autorisation de Travaux et non d’un Permis de Construire.
• Dans le cas où l’immeuble serait inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), l’investisseur a le libre-choix du maître d’œuvre. Les travaux devront simplement être contrôlés par le service des monuments historiques.
• Le propriétaire est tenu de conserver son bien pour une période d’au moins 15 ans à compter de la date de son acquisition et de louer au moins 3 ans nu et en résidence principale.
• Les travaux doivent être été déclarés ”d’utilité publique” : rénovation des toitures, des murs extérieurs, des greniers, des combles ou des parties communes pour que celles-ci deviennent habitables, réparation, entretien du logement...

Quels sont les avantages de la loi Monuments Historiques ?

©goodluz - Shutterstock

Défiscaliser grâce à la loi Monuments Historiques peut réserver de nombreux avantages pour un investisseur. En voici quelques-uns :

• Investir dans un bien à la richesse historique, architecturale et patrimoniale ;
• Il est possible de déduire les travaux de rénovation et d’entretien des revenus ;
• Le dispositif n’est pas soumis à un plafonnement pour l’avantage fiscal accordé ;
• La possibilité de déduire le déficit foncier du revenu global ;
• La possibilité de réduire ses impôts de manière immédiate. La réduction commence en effet dès le début des travaux et non à leur terme. La réduction annuelle se fait sans proratas temporis.
• Bénéficier d’une exonération des frais de succession, seulement dans le cas d’une convention signée avec le ministère de la Culture et de la Communication.

Bon à savoir

Pour profiter de l’exonération des droits de successions et de donation, il est nécessaire que les héritiers concernés signent une convention à durée indéterminée, à faire valider par le ministère de la Culture.

Quels sont les avantages fiscaux ?

• Imputer le montant des travaux de restauration des revenus fonciers et des revenus d’activité professionnelle, sans aucun plafonnement. L’excédent est d’ailleurs reportable sur 6 années consécutives.
• La défiscalisation générée par la loi Monuments Historiques ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an).
• Imputer les déficits fonciers des charges liées aux travaux sur les revenus globaux. À noter que les recettes locatives d’un monument historique en 2021 sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d’option pour le régime micro-foncier.

F.A.Q loi Monuments Historiques

©Eo naya - Shutterstock
• Est-il possible de louer un bien classé monument historique à ses ascendants/descendants ?

Si les enfants ou les parents du propriétaire ne font pas partis du même foyer fiscal, le bien peut leur être loué en tant que résidence principale.

• La loi Monuments Historiques est-elle cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux ?

S’il est possible de réaliser plusieurs investissements en loi Monuments Historiques, il n’est cependant pas possible de le cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation sur un seul et même bien. Il est toutefois autorisé de le cumuler avec d’autres investissements locatifs plafonnés dans les niches fiscales.

• Un bien classé monument historique peut-il faire l’objet d’un démembrement ?

Le démembrement est possible pour le nu-propriétaire et l’usufruitier. La réduction d’impôt avec la loi MH est appliquée au bien dont le droit de propriété est démembré. Dans le cadre d’un transfert de propriété suite à un décès de l’un des membres du couple soumis à une même imposition, le survivant pourra bénéficier de la réduction d’impôt si celui-ci respecte les conditions d’éligibilité (conservation du bien pour 15 ans minimum à partir de la date de l’achat).

• Comment déclarer ses impôts avec la loi Monuments Historiques ?

Le régime des MH relève des revenus fonciers, la déclaration doit ainsi se faire sur un imprimé 2044 S (S pour Spéciale) pour les Monuments Historiques. Les travaux liés au bien concerné seront à mettre dans la case “Travaux de restauration”. Pour une première déclaration, il est opportun de joindre un engagement de location nue de 3 ans en loi Monuments Historiques.

• Quelle plus-value pour un bien acquis en loi Monuments Historiques ?

Imposable, la plus-value résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Le niveau d’imposition dépend alors de la durée de détention. Plus le bien est conservé longtemps, moins il sera imposé. Dans le cadre d’une vente d’un Monument Historique, l’imposition correspondra au régime des plus-values immobilières classiques.